在郊區(qū)買下一套度假公寓，自己不住的時(shí)候，還可以日租出去賺錢?商業(yè)地產(chǎn)的售后返租模式大家已經(jīng)習(xí)以為常了，旅游地產(chǎn)的返租模式似乎也開(kāi)始悄悄殺到廣州。日前，方圓明月山溪與國(guó)內(nèi)最大的度假公寓托管平臺(tái)途家牽手，“途家模式”也首次進(jìn)入廣州市場(chǎng)。

鄧浩志

　　途家在從化明月山溪模式:業(yè)主每年繳1500年管家費(fèi)，一次性交3年即4500元。業(yè)主不住時(shí)，途家將房源放到網(wǎng)上供其他客人預(yù)訂，房費(fèi)收入將由途家和業(yè)主五五分成。在三亞，業(yè)主最多一個(gè)月能收到1萬(wàn)元的房租。

　　頤杰鴻泰獅子湖模式:業(yè)主自2013年年底收樓開(kāi)始，連續(xù)3年享返租收益：第一年6000元/月;第二年7000元/月;第三年8000元/月。此外每年可享免費(fèi)到獅子湖度假30天。

　　望谷美廬模式:業(yè)主以800元/月的保底租金租給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商出租公寓，營(yíng)業(yè)收入的23%分給業(yè)主。年回報(bào)率最少超過(guò)5%。業(yè)主每年還可享受12天免費(fèi)住宿。

　　中國(guó)美林湖模式:提供三年返租，每年返租金額約為物業(yè)價(jià)值6%。

　　在郊區(qū)買下一套度假公寓，自己不住的時(shí)候，還可以日租出去賺錢?商業(yè)地產(chǎn)的售后返租模式大家已經(jīng)習(xí)以為常了，旅游地產(chǎn)的返租模式似乎也開(kāi)始悄悄殺到廣州。日前，方圓明月山溪與國(guó)內(nèi)最大的度假公寓托管平臺(tái)途家牽手，“途家模式”也首次進(jìn)入廣州市場(chǎng)。記者采訪了解到，近期廣州不少郊區(qū)度假型項(xiàng)目都推出了各種類型的返租托管模式，試圖解決旅游度假地產(chǎn)的閑置問(wèn)題。

　　僅廣州北片區(qū)就有四家

　　一到假期住滿人，一到工作日就上演空城計(jì)?旅游度假型地產(chǎn)閑置率高的問(wèn)題，一直都難以解決。

　　日前，方圓從化明月山溪和國(guó)內(nèi)最大的度假公寓托管平臺(tái)途家牽手，正式將這個(gè)此前在海南、云南等地成熟運(yùn)作的“途家模式”帶入廣州。據(jù)了解，方圓明月山溪接下來(lái)一期200套公寓，將與途家的“專業(yè)托管”模式結(jié)合銷售，業(yè)主自住之外將閑暇空置的公寓進(jìn)行托管，出租給游客居住之后還可以賺取房費(fèi)。

　　記者了解到，盡管此次是途家首次進(jìn)入廣州市場(chǎng)，不過(guò)近期廣州不少旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目，都已經(jīng)開(kāi)始試水類似的返租經(jīng)營(yíng)模式。

　　就在方圓明月山溪旁邊的望谷美廬，在9月底開(kāi)放新一期公寓樣板房時(shí)，就附帶了投資經(jīng)營(yíng)回報(bào)方案，即業(yè)主購(gòu)買公寓后可以將公寓以保底租金返租給望谷溫泉度假村，然后再按照公寓出租情況進(jìn)行收入分成。

　　無(wú)獨(dú)有偶，中國(guó)美林湖、頤杰鴻泰獅子湖等休閑度假項(xiàng)目，近期也紛紛推出了返租套餐。如中國(guó)美林湖，最新推出的一期溫泉養(yǎng)生度假屋產(chǎn)品，依托天然溫泉和美林湖超五星溫泉酒店的資源配套優(yōu)勢(shì)，提供帶租約6%酒店式別墅銷售。另外位于清遠(yuǎn)的頤杰鴻泰獅子湖，亦喊出了“給你一套會(huì)生錢的別墅”的口號(hào)，購(gòu)買新一期英倫壹號(hào)帶裝修度假別墅之后，只要選擇了這種房產(chǎn)增值置業(yè)計(jì)劃，即可享有連續(xù)3年合同期每個(gè)月返租收益。

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　　“吃剩的半盒飯”收益五五分

　　據(jù)了解，“途家模式”此前在海南、山東、云南等地的旅游城市大面積鋪開(kāi)，國(guó)內(nèi)主要的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，包括世茂、龍湖、萬(wàn)達(dá)等都與途家達(dá)成了合作協(xié)議。不過(guò)此次，是途家第一次進(jìn)入廣州市場(chǎng)。

　　“途家模式來(lái)自于一個(gè)盒飯理論，好比我花10塊錢買了一盒盒飯，吃到一半不想吃了，就以5塊錢把剩下的賣給另一個(gè)人，并且另一個(gè)人還要幫我把飯盒洗好。”途家廣州大客戶部總監(jiān)崔蘊(yùn)科告訴記者，途家扮演的角色就是接下后面半盒飯的人。

　　據(jù)了解，按照途家與方圓明月山溪合作的項(xiàng)目來(lái)看，購(gòu)買了公寓的業(yè)主選擇與途家簽約的話，需要繳納每年1500元的管家費(fèi)用，一次性交3年即4500元。“小區(qū)的物業(yè)管理主要負(fù)責(zé)的是房子以外的東西，包括公共空間的衛(wèi)生，小區(qū)環(huán)境等，而途家的管家服務(wù)主要是負(fù)責(zé)業(yè)主房子里面的東西，包括開(kāi)窗通風(fēng)、室內(nèi)家具清潔保養(yǎng)、地板打蠟等，盡量將房屋狀態(tài)保持到最好。”崔蘊(yùn)科表示，管家對(duì)房間進(jìn)行打掃之后，還會(huì)立刻拍照片上傳到網(wǎng)站，業(yè)主隨時(shí)可以看到自己的房子處于什么樣的狀態(tài)。

　　想自己住也需預(yù)訂

　　而對(duì)于業(yè)主自住以及出租的方面，崔蘊(yùn)科表示，如果是簽訂了托管協(xié)議的業(yè)主，需要自住的時(shí)候，隨時(shí)到途家網(wǎng)上進(jìn)行預(yù)訂即可，如果要預(yù)訂期間自己的房間已經(jīng)租出，則會(huì)安排同樣的房型入住，都只需要支付水電煤氣等費(fèi)用，無(wú)需支付房費(fèi)。

　　而在業(yè)主沒(méi)有自住需求的時(shí)候，途家便會(huì)將該房源放到網(wǎng)上供其他客人預(yù)訂，客人成功入住之后，房費(fèi)收入將由途家和業(yè)主五五分成。“廣州目前還未正式運(yùn)營(yíng)，難以預(yù)估具體的回報(bào)率。按照此前在三亞的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，業(yè)主最多一個(gè)月能收到1萬(wàn)元的房租。”崔蘊(yùn)科表示，回報(bào)率主要取決于開(kāi)房率。

　　據(jù)了解，目前途家模式在海南、山東、云南等地已經(jīng)運(yùn)營(yíng)得比較成熟，客人入住途家的公寓，其實(shí)和正常的酒店一樣，有些城市在機(jī)場(chǎng)就會(huì)設(shè)置前廳辦理入住手續(xù)，有些則會(huì)在項(xiàng)目大堂設(shè)置前廳辦理入住。“途家還有一個(gè)優(yōu)點(diǎn)就是由于房源是每一個(gè)業(yè)主根據(jù)自己的喜好布置的，因此客人每一次入住都可能會(huì)有不同的驚喜。”

　　有的按月返租

　　其實(shí)不少開(kāi)發(fā)商也有開(kāi)發(fā)適合自己的旅游地產(chǎn)返租經(jīng)營(yíng)模式。

　　望谷美廬項(xiàng)目總經(jīng)理張榮林介紹，業(yè)主在買下公寓之后，以一個(gè)月800塊錢的保底租金租給我們，我們憑借自身酒店的經(jīng)營(yíng)，將這些公寓租給客人住，其中的營(yíng)業(yè)收入的23%分成給小業(yè)主。“在這種經(jīng)營(yíng)方式之下，年回報(bào)最少都超過(guò)5%，如果開(kāi)房率高的話，回報(bào)率就可以達(dá)到百分之十幾，此外業(yè)主每年還可以享受12天的免費(fèi)住宿。”

　　張榮林認(rèn)為，相較于其他返租項(xiàng)目，望谷美廬最大的優(yōu)勢(shì)在于它本身就不是按照住宅小區(qū)規(guī)劃的項(xiàng)目，而是按照4A級(jí)景區(qū)的方向來(lái)規(guī)劃的，每一間公寓都有溫泉入戶，有三家星級(jí)酒店，對(duì)外開(kāi)放的商業(yè)步行街、溫泉SPA俱樂(lè)部等，目前酒店開(kāi)房率達(dá)到65%，周末都是滿房，出租率應(yīng)該不成問(wèn)題。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　而從頤杰鴻泰獅子湖的運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看，參與該項(xiàng)目主動(dòng)式房產(chǎn)增值置業(yè)計(jì)劃的業(yè)主，自2013年年底收樓開(kāi)始，享有連續(xù)3年合同期每個(gè)月返租收益：第一年6000元/月;第二年7000元/月;第三年8000元/月。此外業(yè)主每年可享免費(fèi)到獅子湖度假30天時(shí)間，只要業(yè)主提前兩周以上時(shí)間聯(lián)系物業(yè)服務(wù)中心預(yù)訂獅子湖英倫壹號(hào)度假別墅即可，業(yè)主優(yōu)先享受自購(gòu)別墅度假使用權(quán)，但若該物業(yè)已租賃，業(yè)主可選擇代租公司安排的空置物業(yè)入住。

　　中國(guó)美林湖方面，同樣是提供3年返租，每年返租金額約為物業(yè)價(jià)值6%。項(xiàng)目相關(guān)人士表示，在該項(xiàng)目購(gòu)買別墅的人群中，不少是要等到退休之后才來(lái)居住的，其間幾年的空置期，正好可以利用這種增值模式賺錢。

　　觀點(diǎn)

　　可解決旅游地產(chǎn)空置率高問(wèn)題

　　途家廣州大客戶部總監(jiān)崔蘊(yùn)科介紹，這種模式主要就是為了解決旅游地產(chǎn)空置率的問(wèn)題。因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)往往住的時(shí)候少，空置的時(shí)間多，空閑時(shí)間就交給途家來(lái)經(jīng)營(yíng)。在廣州開(kāi)啟市場(chǎng)，主要是看中廣州短途游出行較多的特點(diǎn)。無(wú)論是郊區(qū)還是市中心，只要業(yè)主愿意，我們都可以進(jìn)行合作。“不過(guò)目前單獨(dú)的業(yè)主我們還不考慮合作，因?yàn)楣芗曳��?wù)的成本還是很高的，要有成片的項(xiàng)目一起運(yùn)營(yíng)才能分?jǐn)傔@個(gè)成本。”

　　方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志認(rèn)為，途家這種模式其實(shí)在國(guó)內(nèi)不少旅游城市已經(jīng)取得成功。廣州不算一個(gè)好的旅游城市，不過(guò)從化溫泉開(kāi)發(fā)較早，加上北優(yōu)策略中從化開(kāi)發(fā)了不少旅游項(xiàng)目，前景應(yīng)該還不錯(cuò)。

　　望谷美廬項(xiàng)目總經(jīng)理張榮林也認(rèn)為，作為郊區(qū)型的度假物業(yè)，不在城里，雖然開(kāi)發(fā)商房子是賣光了，但是入住人少，沒(méi)有人氣。“之前在香港有項(xiàng)目就通過(guò)這種模式操作，現(xiàn)在在望谷推出這種模式，將物業(yè)充分利用起來(lái)。”

　　風(fēng)險(xiǎn)

　　回報(bào)率取決于開(kāi)房率高低

　　方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，途家模式相較于此前的一些固定返租的模式而言，好的地方在于靈活，自住也可以，出租也可以，兩者轉(zhuǎn)換非常方便。風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于開(kāi)房率的高低，而這部分風(fēng)險(xiǎn)是投資者和經(jīng)營(yíng)者共同承擔(dān)的，算是合理的風(fēng)險(xiǎn)。而不好的地方則在于沒(méi)有一個(gè)保底的回報(bào)率，投資者可能會(huì)有所擔(dān)憂。

　　警惕有些項(xiàng)目掛羊頭賣狗肉

　　對(duì)于目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的不少帶有返租模式的旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目，鄧浩志提醒稱，消費(fèi)者更應(yīng)該關(guān)注的不是頭幾年回報(bào)率有多少，而是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式。“有些項(xiàng)目掛羊頭賣狗肉，說(shuō)是返租幾年，其實(shí)他自身并沒(méi)有怎么去經(jīng)營(yíng)，只是把這幾年返租的租金疊加到樓價(jià)里面，給人一種回報(bào)率很高的錯(cuò)覺(jué)，但過(guò)了返租期之后就難以為繼。”