近日，香港財(cái)政司司長(zhǎng)曾俊華表示，今年以來(lái)中小型住宅價(jià)格升幅高達(dá)21%，大型住宅價(jià)格上升11%。因此再度出手“兩招”打壓樓市：一是，所有非香港永久居民、所有香港和外地注冊(cè)的公司購(gòu)買(mǎi)香港住宅時(shí)，除繳付一般印花稅，還需要繳付15%的“買(mǎi)家印花稅”。其二，增加額外印花稅的稅率和延長(zhǎng)適用年期。

楊紅旭

　　所謂的額外印花稅，得追溯至2010年。為了抑制房?jī)r(jià)，當(dāng)年10月香港推出額外印花稅。如今，將額外印花稅的稅率增加了5個(gè)百分點(diǎn)：若買(mǎi)家在半年內(nèi)轉(zhuǎn)售，稅率提高至20%，半年至一年為15%，一年至三年為10%。而且將此政的實(shí)行期限由兩年延至三年。

　　這就意味著，一個(gè)內(nèi)地人在香港購(gòu)買(mǎi)一套1000萬(wàn)的住宅，半年內(nèi)賣(mài)出時(shí)，共計(jì)須繳390萬(wàn)的印花稅(約40萬(wàn)的一般印花稅、150萬(wàn)的買(mǎi)家印花稅、200萬(wàn)的額外印花稅)。天呀，還有大陸人敢于在港短線(xiàn)炒房嗎?

　　香港房地產(chǎn)市場(chǎng)如此緊張，也讓很多人擔(dān)心內(nèi)地樓市走向。回顧過(guò)去兩年，二地皆從2010年實(shí)行房地產(chǎn)調(diào)控，但內(nèi)地效果明顯好于香港。內(nèi)地房?jī)r(jià)經(jīng)歷了去年10月至今5月的持續(xù)下跌，而香港樓市基本上維持上漲態(tài)勢(shì)。從內(nèi)部原因看，內(nèi)地以限購(gòu)為代表的行政性政策，比香港的“印花稅”的作用機(jī)制更直接，見(jiàn)效也更快些。

　　關(guān)鍵是，近期香港房?jī)r(jià)出現(xiàn)加速上漲的危險(xiǎn)信號(hào)，這主要與外部環(huán)境變化有關(guān)。美聯(lián)儲(chǔ)是“禍根”。9月14日，美聯(lián)儲(chǔ)悍然推出了第三輪量化寬松政策，也即QE3：每月購(gòu)買(mǎi)400億美元抵押貸款擔(dān)保債券(MBS)，沒(méi)有設(shè)定停止時(shí)間，同時(shí)延長(zhǎng)0～0.25%的超低利率期限至2015年中。其后，歐盟、日本等也跟著了放松貨幣政策。美歐日大量印發(fā)鈔票，必然導(dǎo)致全球流動(dòng)性增加，股市、黃金市場(chǎng)、大宗商品市場(chǎng)，都會(huì)受到影響。

　　鑒于歐洲經(jīng)濟(jì)最糟糕，日本經(jīng)濟(jì)也不咋樣，美國(guó)經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇，新增超量資金中的相當(dāng)部分，可能流向新興經(jīng)濟(jì)體�；ㄆ靾�(bào)告顯示，自QE3推出之后，全球資本市場(chǎng)資本開(kāi)始從發(fā)達(dá)國(guó)家大舉流向新興市場(chǎng)，北美占到全球資本流出總量的90%以上，香港、澳門(mén)、韓國(guó)、泰國(guó)等地區(qū)流入大量資金，其中作為國(guó)際金融自由港的香港尤為顯著。

　　外部金融環(huán)境的變化，也對(duì)大陸形成了影響。近期人民幣對(duì)美元加速升值，便一是一個(gè)征兆。今年二季度，我國(guó)外匯儲(chǔ)備出現(xiàn)罕見(jiàn)的負(fù)增長(zhǎng)，人民幣對(duì)美元也微幅貶值。而形勢(shì)從三季度開(kāi)始逆轉(zhuǎn)，7月下旬人民幣開(kāi)始第三輪升值(第一輪升值出現(xiàn)在2005.07月-2008.6月，第二輪升值出現(xiàn)在2010.06月-2012.02月)，10月加速升值，甚至出現(xiàn)漲停。與之相適應(yīng)，9月金融機(jī)構(gòu)外匯占款新增1307億元，創(chuàng)下了8個(gè)月以來(lái)的新高。顯而易見(jiàn)，QE3的“流毒”也在向內(nèi)地浸透。

　　很多人不禁擔(dān)心海外熱錢(qián)對(duì)內(nèi)地房?jī)r(jià)的推漲，畢竟香港和澳門(mén)地區(qū)已深受其害了。筆者的看法是，我們既要防范海外熱錢(qián)興風(fēng)作浪，又須明白一點(diǎn)：他們?cè)趦?nèi)地炒樓炒房的好日子早已過(guò)去。與港澳地區(qū)不同，內(nèi)地一直對(duì)資本項(xiàng)目實(shí)行管制，外資無(wú)法自由進(jìn)出，想要進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，須經(jīng)過(guò)合規(guī)性審批，當(dāng)然也有假借其他渠道混進(jìn)來(lái)的。

　　從2004年開(kāi)始，海外基金整棟收購(gòu)成熟物業(yè)和散戶(hù)炒房的規(guī)模迅速增長(zhǎng)，助推了一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)。2006年國(guó)家出臺(tái)了“限外令”，炒房比重因此明顯下降。2007年，外資重新泛濫，股市創(chuàng)了天高，但在樓市中已無(wú)搶眼表現(xiàn)。2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和樓市雙雙下行，熱錢(qián)外流，部分海外基金急于拋售在華物業(yè)，孰料鮮有接盤(pán)者。

　　其實(shí)，外資也清楚，內(nèi)地房?jī)r(jià)狂漲的時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)，資金可能會(huì)進(jìn)入股權(quán)交易和開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，純粹的購(gòu)買(mǎi)成熟物業(yè)，案例并不多，而且一般是優(yōu)質(zhì)商辦類(lèi)物業(yè)，購(gòu)買(mǎi)住宅案例比較罕見(jiàn)。既如此，又何必憂(yōu)心住宅價(jià)格被熱錢(qián)大幅推高呢?