調(diào)控又吹新風(fēng)，近日，陜西出臺全國首個商品房“限利”政策，利潤須控制在10%。盡管該新政被批評“根本不具備有效執(zhí)行性”，不過，業(yè)界普遍認(rèn)為，從廣州的限售到陜西的限利，樓市似乎進(jìn)入了一個政策密集期，目的是希望最近樓市能夠更加平穩(wěn)。

鄧浩志

　　限利10%反使房價暴漲?

　　日前，陜西省住建廳和省物價局聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測算住房項(xiàng)目成本、公布區(qū)域住房銷售價格區(qū)間、控制房地產(chǎn)利潤在10%左右。超出價格區(qū)間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預(yù)售證，這在全國尚屬首例。

　　按陜西省官方的解釋，出臺這項(xiàng)政策，一是要防止房價反彈，二是讓老百姓對商品房成本心中有數(shù)。但羊城晚報記者發(fā)現(xiàn)，無論是開發(fā)商還是購房者，似乎并沒有那么買賬。“政策的初衷是好的，但執(zhí)行起來難度較大。”更有人擔(dān)心，限制房企利潤將使房價暴漲。

　　“地產(chǎn)大炮”任志強(qiáng)直言，這個規(guī)定既違反市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，又嚴(yán)重違反價格法和房地產(chǎn)管理法。

　　一家上市房企負(fù)責(zé)人坦言，“15%的利潤，應(yīng)該是一個正常的利潤，談不上高利潤，更說不上是‘暴利’。”該負(fù)責(zé)人表示，土地成本和稅費(fèi)成本占到房價的一大部分，房價高企一定程度上是當(dāng)前的土地財政政策造成的。

　　對于“限利”新政，置業(yè)者黃先生反而有點(diǎn)擔(dān)心，“目前中國房價的主要組成部分是政府稅費(fèi)，在不減稅、不縮減審批環(huán)節(jié)的前提下，單靠限制房企利潤率的政策不僅無法控制房價，甚至還會造成優(yōu)秀房企不再拿地建房，房子供應(yīng)出現(xiàn)短缺，房價大漲的局面”。

　　說不清的房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認(rèn)為，陜西“限利”新政是市場化的倒退，“每個項(xiàng)目都管，是絕對無法落實(shí)的政策;測算辦法存疑，房企灰色成本、財務(wù)成本有較大不確定性與不可公開性”。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉質(zhì)疑，政府如何控制商品房10%利潤?經(jīng)營成本的管控是企業(yè)管理的重要課題，很多成熟的企業(yè)都未必能把自己的成本算清楚，現(xiàn)在由政府部門幫他們測算成本，這事是否靠譜?陜西新政到底有幾分可操作空間?

　　“要控利潤先算成本。陜西官方在通知中的說法是：各城市要按照土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目，根據(jù)2009《陜西省建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)則》和當(dāng)年涉及建筑的各項(xiàng)價格指數(shù)進(jìn)行測算。但中國房價構(gòu)成的復(fù)雜性，本就是一個說不清道不明的問題。”

　　據(jù)悉，2009年，國家統(tǒng)計局也曾對40座重點(diǎn)城市范圍內(nèi)的商品住宅開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查，但該調(diào)查的結(jié)果一直未對外界公開。2009年全國兩會期間，全國工商聯(lián)曾遞交了一份名為“我國房價為何居高不下”的大會發(fā)言，稱一項(xiàng)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達(dá)到58.2%;而國土部在當(dāng)年6月專門發(fā)布報告稱，通過對600多個房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查，地價成本在房價中所占比例平均為23.2%。

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　　不同部門公布的調(diào)查中，土地成本懸殊巨大，讓本來就“神秘”的房價成本更加神秘，“暴利”之爭也更加沒有了結(jié)論。

　　地方政府在“作秀”?

　　“廣州嚴(yán)控高價盤預(yù)售，北京停止熱門地塊出讓，10月20日，陜西更是‘簡單粗暴’地要求將商品房開發(fā)商的合理利潤率控制在10%左右。”在張宏偉看來，地方行政干預(yù)樓市的尺度越來越大。

　　鄧浩志認(rèn)為，從廣州的限售到陜西的限利，樓市似乎進(jìn)入了一個政策密集期，目的是希望最近樓市能夠更加平穩(wěn)，樓市進(jìn)入了維穩(wěn)行情階段。

　　有部分專家學(xué)者認(rèn)為，規(guī)定房企利潤是地方政府”作秀“的成分較多。從前三季度全國房地產(chǎn)營業(yè)稅減少6億元看來，陜西樓市新政其實(shí)缺乏可操作性，更多是政府調(diào)控房價的姿態(tài)。

　　在經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)等多位業(yè)內(nèi)專家看來，地方政府若真想促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，只需要不折不扣執(zhí)行中央調(diào)控即可，出臺這些看似不錯、實(shí)則難以執(zhí)行的政策沒有太大意義。“短期內(nèi)，我們需要把國十條以來的一系列關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的舉措落實(shí)到位，關(guān)鍵執(zhí)行就可以，不必要出臺一些新的舉措。”