香港樓價(jià)創(chuàng)新高，如果政府不出手，還會(huì)繼續(xù)高下去。

　　原因很簡(jiǎn)單，港幣創(chuàng)出新高，貨幣聚集在香港，內(nèi)外部資金聚集在香港，移民還在源源不斷滲透到香港。人與資金聚集之地，如德國(guó)各大城市，如挪威、瑞典等國(guó)，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。

葉檀

　　10月27日，香港提高炒樓印花稅，買樓半年內(nèi)轉(zhuǎn)手須征收成交價(jià)20%的額外印花稅，持有期為6至12個(gè)月內(nèi)的，稅率由原來的10%上調(diào)至15%，持有期為12到36個(gè)月的稅率由5%上調(diào)至10%;此外，非香港永久居民及公司買家須再征收15%的額外印花稅。按此計(jì)算，內(nèi)地買家若在半年內(nèi)短炒香港豪宅，稅費(fèi)成本將接近四成。此前內(nèi)地短炒香港豪宅所有稅費(fèi)相加最高僅需不到兩成。

　　此舉是為了抑制非香港居民短期炒樓。香港房?jī)r(jià)高處不勝寒：自2009年以來，香港房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲了90%，8月份的房?jī)r(jià)指數(shù)比1999年的指數(shù)高出一倍多，香港差餉物業(yè)估價(jià)署9日公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份所有類別的私人住宅總體價(jià)格指數(shù)攀上歷史最高值，達(dá)到210.6點(diǎn)，較7月份的206.1點(diǎn)上升2.18%。這項(xiàng)指數(shù)去年超越了1997年的峰值(172.9點(diǎn))，已是連續(xù)7個(gè)月上揚(yáng)，自今年3月份以來，該指數(shù)每個(gè)月都在創(chuàng)造新的紀(jì)錄，目前已比97年樓市高峰期的172.9點(diǎn)，高出21.8%。今年前8個(gè)月，香港樓價(jià)已累計(jì)上漲16.3%。

　　令人關(guān)注的是，香港房屋租金的上漲速度較為緩慢。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，租金上漲速度較為緩慢，部分地區(qū)的租金甚至出現(xiàn)下滑，租金滯脹房?jī)r(jià)上漲，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)由投資性需求主導(dǎo)。

　　香港有物業(yè)稅，但房?jī)r(jià)依然大幅上升，原因有二

　　第一，貨幣推動(dòng)通脹。香港與美元掛鉤的聯(lián)系匯率制度，缺乏貨幣自主權(quán)，從美國(guó)導(dǎo)入通脹。而從內(nèi)地大規(guī)模遷入香港的移民，攜帶的資金助推了貨幣與資產(chǎn)泡沫。第二，賣地與貧富差距擴(kuò)大、過于熱鬧的投資市場(chǎng)助推了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。

　　目前除中國(guó)外的歐美央行釋放貨幣，貨幣無法進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致的結(jié)果是銀行貨幣沉淀，大公司現(xiàn)金增加。今年8月初，法新社報(bào)道，美國(guó)的蘋果公司有超過810億美元現(xiàn)金留置海外，微軟、谷歌和思科公司在海外的現(xiàn)金也分別達(dá)到540億、430億和420億美元。穆迪投資者服務(wù)公司7月的一份報(bào)告顯示，截至今年3月底，22家總部位于美國(guó)的科技公司在海外留置了2890億美元現(xiàn)金，約占其全部現(xiàn)金的70%。再過3年，這些科技公司在海外留置的資金可能增長(zhǎng)到4000億美元。據(jù)估計(jì)，美國(guó)公司在海外的現(xiàn)金可能高達(dá)1萬億美元，而美國(guó)商業(yè)銀行現(xiàn)金占比從歷史平均水平3.2%上升到10%左右。大規(guī)模的不受抑制的流動(dòng)現(xiàn)金，現(xiàn)金單向流向商業(yè)銀行，成為資產(chǎn)泡沫的溫床。全球貨幣形勢(shì)不容樂觀。

　　其次，香港貧富差距擴(kuò)大，土地財(cái)政催生權(quán)貴利益共同體。

　　據(jù)香港政府統(tǒng)計(jì)處6月18日公布的數(shù)據(jù)，香港貧富懸殊惡化，反映貧富差距的實(shí)質(zhì)基尼系數(shù)去年升至0.537，比06年增加0.004，高于加拿大、英國(guó)、新加坡、美國(guó)和澳洲，創(chuàng)回歸以來新高。最高和最低收入的家庭組別，每月收入中位數(shù)，分別為95000元和2070元，差距擴(kuò)大至接近45倍。統(tǒng)計(jì)處指，人口老化及小型住戶數(shù)目增加是收入差距擴(kuò)闊的主因。

       #p#副標(biāo)題#e#

　　據(jù)英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道，香港的土地制度是英國(guó)殖民時(shí)期的遺物。香港殖民當(dāng)局通過出租土地來創(chuàng)收，這個(gè)毫無成本的收入來源延續(xù)至今。香港政府劃出大塊的土地，每塊地皮的面積都大到只有最具實(shí)力的開發(fā)商才能夠競(jìng)標(biāo)。開發(fā)商還向政府預(yù)付一筆額外費(fèi)用，以換取變更土地用途的許可，例如從農(nóng)業(yè)用地變更為商業(yè)用地。這樣搖身一變會(huì)釋放出更多的價(jià)值，內(nèi)地的土地制度甚至包括勾地的勾當(dāng)，都可從中找到根源。

　　香港智庫(kù)思匯政策研究所估計(jì)，香港政府至少有45%的財(cái)政收入來自土地，包括土地預(yù)付款、房產(chǎn)稅以及對(duì)開發(fā)商的可觀利潤(rùn)所征的稅收。Hemlock——一名與香港地產(chǎn)大亨關(guān)系密切的商業(yè)作家的筆名——將從這種關(guān)系中獲益的房地產(chǎn)卡特爾，比作“獲得向農(nóng)民征稅權(quán)利的封建領(lǐng)主”，香港的高房租是向所有居住者征收的隱性高負(fù)稅。由于香港政府與土地之間的利益關(guān)系，人們很難相信政府會(huì)真正打壓房?jī)r(jià)，抑制勢(shì)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)富豪。

　　香港征收物業(yè)稅，卻面對(duì)著貨幣潮與投資潮，因此，香港政府祭出征稅殺手锏。這次上調(diào)印花稅，本意是提高短期客、外來客炒樓成本，印花稅與房?jī)r(jià)掛鉤，其實(shí)質(zhì)是資本利得稅。

　　相信此舉會(huì)起到一定作用，外來短期投資客不得不考慮退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的高成本。但是，考慮到土地財(cái)政、土地權(quán)貴、外來移民、外來貨幣洶涌，此舉不會(huì)收到長(zhǎng)期效果。香港要解決高房?jī)r(jià)，或者政府大規(guī)模建公屋，或者改變土地財(cái)政、建立獨(dú)立的貨幣體制，其他一切政策，都是救火之用的浮光掠影之作。