陳雪根

　　房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入一個新階段，其特征是：政策層面，除房產(chǎn)稅待定外，其他政策已經(jīng)見底，雖然地方政府頻頻沖擊調(diào)控政策，但中央政府既不會放棄目前正在實施的政策，也不會再出臺更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但貨幣政策的松動，使得房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境趨于寬松，由于房地產(chǎn)業(yè)并無制度性變革，政策的影響還會很大，而且依然潛伏著不穩(wěn)定因素。市場層面，因為經(jīng)濟(jì)形勢不很樂觀、政策開始預(yù)調(diào)微調(diào)等原因，也因為經(jīng)過近兩年的調(diào)控，投資投機(jī)需求已經(jīng)基本離場，供求關(guān)系也已有所改變，而房價并無實質(zhì)性下降，購房者心理預(yù)期開始轉(zhuǎn)向，被壓抑的剛性需求開始釋放，房價仍有上漲壓力，但除非為了拯救中國經(jīng)濟(jì)再次全線放寬房地產(chǎn)調(diào)控，否則也不會再現(xiàn)2009-2010年那樣的報復(fù)性上漲。

　　在現(xiàn)有住房制度下，調(diào)控市場的手段主要是政策，而所有調(diào)控政策基本上都只是處理當(dāng)前面臨的問題，并不涉及長遠(yuǎn)。唯一帶有制度性變革的是房產(chǎn)稅。但房產(chǎn)稅涉及土地出讓方式以及住房制度重建、涉及法律修改、涉及稅收制度改革、涉及房產(chǎn)權(quán)屬信息系統(tǒng)建設(shè)、以及官員財產(chǎn)公開制度等許多方面，牽一發(fā)而動全身。目前的試點進(jìn)展緩慢，成功與否尚難判斷，在可預(yù)見的未來，房產(chǎn)稅對市場的影響基本可以忽略不計。

　　房地產(chǎn)市場的危機(jī)主要來自兩個方面，一是房價飛漲，超過國民的承受能力，釀成嚴(yán)重的社會、政治危機(jī)，二是沒有限制的房貸，潛伏著嚴(yán)重的金融風(fēng)險。目前中央政府實行的政策，大致可以歸納為：嚴(yán)控投資投機(jī)性需求，加大保障房建設(shè)力度，合理滿足商品房剛性需求。這些政策的著力點也主要圍繞上述兩個方面。從方向上來說，這是正確的。

　　過去，因為在信貸政策和交易政策等方面，沒有區(qū)分自住需求和投資投機(jī)性需求，結(jié)果投資投機(jī)性需求過旺，直接推高了房價，增加了金融風(fēng)險，擠占了制造業(yè)等的資金，影響了全社會實業(yè)投資的積極性。未來嚴(yán)控投資性投機(jī)性需求的方向估計也不會改變，一旦改變，房地產(chǎn)調(diào)控就將前功盡棄。

　　但政策也會有所調(diào)整，如限購政策，任志強(qiáng)、茅于軾、許小年等人甚至將其上升到政治高度，稱這一政策違憲、開倒車，侵犯人權(quán)或公民權(quán)利等，有時候為了解決經(jīng)濟(jì)問題，動用政治權(quán)力也是難免的，羅斯福新政就是先例，沒必要上綱上線。當(dāng)然具體的政策是可以討論的，例如，在一手房市場，對初次購房和二次購房執(zhí)行更為嚴(yán)格而有差別的商業(yè)房貸政策(包括首付款、利率、按揭年限等)，對多次購房者不再發(fā)放房貸等，結(jié)合二手房市場更為嚴(yán)格而有差別的交易以及稅收政策(如設(shè)定轉(zhuǎn)讓年限、依據(jù)轉(zhuǎn)讓次數(shù)以及增值收益征收累進(jìn)的交易稅費、鼓勵出租等)，也可以達(dá)到控制投資投機(jī)需求的目的。

　　保障房建設(shè)也是屢受批評，但開發(fā)商只為高收入者提供商品性住房，中低收入者特別是低收入者和困難群體的住房保障，政府責(zé)無旁貸，完全推給市場的結(jié)果就是房價飛漲，現(xiàn)在政府回歸保障，這個方向不僅不能改變，還應(yīng)該堅持。至于保障房建設(shè)、分配中的問題，只要政府想辦法總有解決之道，新加坡的祖屋政策就執(zhí)行得很好。對保障房最大的威脅不是“三公”問題，而是地方政府積極性的問題，畢竟這只是一個政策而非制度、法律，而且這是要地方政府出血的，只要中央政府稍有松懈，保障房就可能萎縮直至消失，就像以前的經(jīng)濟(jì)適用房一樣。目前來看，李克強(qiáng)比較強(qiáng)調(diào)民生，對保障房的監(jiān)督力度也很大，估計上任之初就改變這一政策的可能性不是很大。

　　比較難于把握的是商品房政策，畢竟，中國經(jīng)濟(jì)尚未找到更好的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)依然是重要的支柱產(chǎn)業(yè)。國家統(tǒng)計局日前在公布今年上半年國民經(jīng)濟(jì)運行情況時坦言，房地產(chǎn)的主動調(diào)控在短期來講確實是一定程度上今年增長速度下滑的一個重要原因。雖然溫家寶以及建設(shè)部、國土部、統(tǒng)計局、央行等都在強(qiáng)調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，但也在強(qiáng)調(diào)在經(jīng)濟(jì)下滑、經(jīng)濟(jì)困難加重的情況下，宏觀經(jīng)濟(jì)政策要預(yù)調(diào)微調(diào)，兩次降息已給處于僵持狀態(tài)的房地產(chǎn)打了一針強(qiáng)心劑。北京市住建委的消息稱，今年七月上半月，住宅網(wǎng)簽量比六月同期交易量上漲達(dá)三成，已經(jīng)恢復(fù)到去年調(diào)控前的水平。而新建商品房​成交量更比六月同期大漲49%。這既說明房地產(chǎn)業(yè)對政策的敏感度很高，而調(diào)控政策非常脆弱，同時表明暫時壓抑的剛性需求依然很大，如果經(jīng)濟(jì)下滑勢頭持續(xù)，貨幣政策和財政政策繼續(xù)調(diào)整，即使中央政府堅持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不變，房地產(chǎn)市場也將從回調(diào)態(tài)勢進(jìn)入企穩(wěn)回暖態(tài)勢。而地方政府因為對土地的制度性依賴，是推動這一態(tài)勢的馬前卒。這一陣，很多地方的松綁政策雖然被壓制下去，但暗度陳倉的事情依然存在。目前的狀況跟上一輪救市前非常相似，如果房地產(chǎn)調(diào)控政策再次全線放松，不僅已有的調(diào)控成果付諸東流，政府信譽(yù)蕩然無存，更為重要的是，房地產(chǎn)業(yè)一路狂奔，就再也沒有可以約束它的力量了，有鑒于此，房地產(chǎn)調(diào)控政策徹底松綁的可能性似乎不大，但適度微調(diào)的壓力和可能還是存在的。