近日，陜西省建設(shè)廳出臺(tái)新規(guī)，要求開發(fā)商將合理利潤(rùn)率控制在10%左右。

　　這被解讀為“升級(jí)版”的地方樓市調(diào)控新政，有反對(duì)者認(rèn)為，此舉可操作性不強(qiáng)，且不合理。如華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在微博 上表示，此舉“既違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律又嚴(yán)重違反價(jià)格法和房地產(chǎn)管理法”。而有贊同者認(rèn)為，至少有助于住房開發(fā)成本的透明，倒逼地方政府與開發(fā)商摒棄暴利思維。

　　對(duì)于普通購(gòu)房人而言，最關(guān)心的莫過(guò)于，這樣的政策會(huì)不會(huì)促使房?jī)r(jià)跌到合理區(qū)間。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士稱，開發(fā)商都會(huì)有破解之道，而且為有關(guān)部門審核提供了尋租空間。

　　“合理利潤(rùn)率為何是10%”

　　王圣學(xué)(陜西房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng))：從10月16日到現(xiàn)在，陜西這一政策出臺(tái)有一周的時(shí)間。就目前來(lái)看，陜西出臺(tái)這一政策意義不大。

王圣學(xué)
 

　　西安在陜西房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)大約70%的份額。今年1-9月，在全省房地產(chǎn)投資額中，西安占的比例就大約在七成。西安作為一個(gè)區(qū)域中心城市，房?jī)r(jià)水平并不高。從橫向看，和中西部武漢、成都等城市相比有差距，房?jī)r(jià)水平大概不到京上廣等城市郊區(qū)房?jī)r(jià)一半�？v向上看，這兩年西安房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，從每平方米6500元漲到7000元的水平。在這種房?jī)r(jià)不高、市場(chǎng)總體很平穩(wěn)的情況下，對(duì)政策出臺(tái)背景不得而知。

　　此外，合理利潤(rùn)10%是根據(jù)什么定的?為什么不是5%、15%?

　　商品房市場(chǎng)應(yīng)該遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則，但這種手段還是以行政調(diào)控為主。長(zhǎng)期的限價(jià)、限購(gòu)已經(jīng)不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則了。

　　“政府收益占據(jù)開發(fā)成本大頭”

　　宋延慶(蘭德咨詢總裁)：目前房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)水平，毛利率大概在35%-45%，凈利率在15%-20%的水平。

宋延慶

　　如果來(lái)看房地產(chǎn)開發(fā)成本，分為幾大塊：在中西部地區(qū)，土地出讓金所占比例略低，但也在20%-30%的水平，綜合各項(xiàng)稅費(fèi)大概在20%左右，還有近年來(lái)越來(lái)越高的融資成本大概在10%-20%，此外還有建安成本等。

　　有關(guān)部門有時(shí)只盯著房?jī)r(jià)、開發(fā)商利潤(rùn)，卻忽視了包括土地出讓金、各項(xiàng)稅費(fèi)在內(nèi)的這些政府拿走的大頭。

　　范小沖(陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁)：在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，最大頭在于土地價(jià)格，然后是政府稅費(fèi)，最后是開發(fā)商利潤(rùn)�，F(xiàn)在地價(jià)太高了，已經(jīng)拉低開發(fā)商利潤(rùn)水平了。

　　“實(shí)際操作性不強(qiáng)”

　　陳國(guó)強(qiáng)(中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng))：陜西政策缺少可操作性，原因在于不同企業(yè)不同項(xiàng)目拿地、建安成本等千差萬(wàn)別，企業(yè)成本控制能力也不一樣。監(jiān)管部門也不可能掌握企業(yè)實(shí)際成本狀況，這對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)就有操作空間。

陳國(guó)強(qiáng)

　　不應(yīng)該否認(rèn)的是，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中存在一定的灰色地帶，有利益輸送。這些情況無(wú)法真實(shí)地反映在開發(fā)成本列項(xiàng)中。

　　王圣學(xué)：新規(guī)要求劃定區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間，并根據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定合理利潤(rùn)率。西安建成區(qū)域面積就有450平方公里，劃成10個(gè)片區(qū)，平均每個(gè)也要四五十平方公里。甚至就是在同一街道、緊挨的樓盤，拿地時(shí)間不同造成地價(jià)水平不同，原材料價(jià)格也不同，房企管理成本、員工薪酬等等都不一樣�？赡軙�(huì)是同一房?jī)r(jià)水平、統(tǒng)一利潤(rùn)空間嗎?#p#副標(biāo)題#e#

　　“開發(fā)商編造成本太容易”

　　宋延慶：?jiǎn)渭兛催@個(gè)政策效果，我覺得很悲觀。開發(fā)商都會(huì)有破解之道，例如通過(guò)抬高成本數(shù)字來(lái)提升售價(jià)等。例如，開發(fā)商可以和施工單位簽一個(gè)假合同，諸如此類，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)太容易了。但是政府部門很難準(zhǔn)確掌握企業(yè)成本投入真實(shí)情況。

　　同時(shí)，這還帶來(lái)另一個(gè)方面的問題。企業(yè)編造成本，有關(guān)部門在審核過(guò)程中也會(huì)有修改空間，這也就帶來(lái)了尋租空間，容易滋生腐敗。

　　王圣學(xué)：新政策的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生消極作用。西安現(xiàn)在大小3000多家開發(fā)商，想繼續(xù)做的就會(huì)尋求對(duì)策，例如虛開發(fā)票，抵消政策效果;而對(duì)于一些可能因此不看好西安市場(chǎng)的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，甚至可能轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、撤出西安。

　　范小沖：都做利潤(rùn)率10%的低價(jià)房，不利于土地資源的最大化開發(fā)，開發(fā)商就只能建保障房水平的房子了，老百姓的更高居住需求不能滿足，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展也會(huì)受限。

范小沖

　　“或引導(dǎo)房企摒棄暴利思維”

　　陳國(guó)強(qiáng)：陜西出臺(tái)“限利潤(rùn)率”政策，本意應(yīng)該是引導(dǎo)“理性開發(fā)、理性消費(fèi)”。一方面，引導(dǎo)企業(yè)形成理性預(yù)期，摒棄暴利思維。另一方面，更有利于消費(fèi)者了解企業(yè)開發(fā)成本，買房更多地根據(jù)自己實(shí)際需要而不要受房企宣傳的誤導(dǎo)。

　　宋延慶：對(duì)于陜西新政策的出臺(tái)，沒必要全然否定。陜西特別是西安的房?jī)r(jià)，在全國(guó)許多城市中都是不溫不火，是老百姓能夠接受的水平。這幾年由于一些品牌企業(yè)新進(jìn)入陜西市場(chǎng)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一些上漲的苗頭。政府部門要壓一壓這種苗頭，可以理解這種出臺(tái)新政策的初衷。不過(guò)方法不是太恰當(dāng)。

　　范小沖：這個(gè)規(guī)定的出發(fā)點(diǎn)是好的，是為了抑制房?jī)r(jià)上漲，但是采取的手段不對(duì)，說(shuō)白了是政府管理經(jīng)濟(jì)的思維落后，還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維。控制房地產(chǎn)暴利，應(yīng)該采用市場(chǎng)手段，例如可以提高稅收，借助已有的增值稅等，這對(duì)地方政府收入也有好處;但不應(yīng)是利用行政干預(yù)這種“看得見的手”。