中國是一個13億人口的國家,中國的事情超級復(fù)雜,眾口難調(diào),這是現(xiàn)實。在這種現(xiàn)實面前,各種思潮、各種不滿都有、都存在,這是很正常的事情,但如果將各種不同性質(zhì)的問題混為一談,借機發(fā)泄憤懣則對社會明顯有害。最近,著名經(jīng)濟學(xué)家、天則經(jīng)濟研究所所長茅于軾做客濟南,在一場關(guān)于經(jīng)濟制度選擇的主題演講中,茅于軾用“一般均衡理論”,闡述了他對當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的認識“供不應(yīng)求就漲價,漲價以后供給增加,需求減少,恢復(fù)供需平衡了”。
中國的房地產(chǎn)問題在哪里呢?茅于軾認為最根本的就是蓋了房賣給誰的問題,“北京我住的地方都是4萬元/平方米,一年能攢4萬塊錢就很不少了,才能買1平方米”,“中低收入群體買不起房子,高收入群體已經(jīng)有好多房子了,這就是房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在面臨的最大問題”,也就是供給和需求不匹配的問題。正是因為上述觀點,茅于軾認為,中國市場從目前來看“前景不太好”。
茅于軾說,“富人現(xiàn)在有房,不光有一套,有了兩套,還要買三套、五套、八套”,“買那么多房干嗎,房子都空著,什么原因?因為高收入群體錢很多,而且民間投資很少能夠有賺錢的機會,那就只好買房了,所以現(xiàn)在房價、房子的需求根本原因不是為了住房,而是錢沒有地方用,放在銀行通貨膨脹會貶值,利息率太低,而買的房空著,造成了巨大的浪費”。房地產(chǎn)市場未來的需求主力在哪里?茅于軾稱,從長遠看中國有幾億農(nóng)民要進城,他們的下一代也將會在城市里面找工作,他們的需求是中國未來房地產(chǎn)業(yè)的希望所在。這些人所需求的就是“低標(biāo)準的小戶型”,但是公共設(shè)施、交通、學(xué)校等配套要完善。
對于限購等調(diào)控政策,茅于軾認為出發(fā)點不錯,“房價太高需要壓一下”。但他認為,房價太高的原因不僅是這樣,如果國家放開高回報率的行業(yè),閑置的民間資本可以自由進入,房價可以得到自然平抑。應(yīng)該放開土地的自由買賣,同時對民間放開類似金融業(yè)等高回報行業(yè),但目前看這兩種可能性都不大,因此未來房地產(chǎn)調(diào)控將依舊艱難。
茅于軾主張要對空房征稅,他認為,對長期閑置的空房征稅有三點好處。首先,大部分空房改用于出租,泡沫得以削減,經(jīng)濟硬著陸的危險可以減少。除了對空房征稅,很難有辦法能使空房住上人。房屋一直空下去,泡沫的危險就一直存在。第二,房產(chǎn)長期擱置是國民經(jīng)濟的巨大浪費。將閑置住房變成服務(wù)于百姓的住房,可避免浪費。第三,如果房主不愿出租而愿意交稅,這部分稅收是從高收入群體征得的,對緩解貧富差距有利。如果他們愿意將空房出租,大批空房投入市場,會使房屋的租金下降,對租房者是福利。
茅于軾認為:房價太高因需求極高限購違反貨幣功能。“我用勞動賺的錢,結(jié)果你把錢的使用權(quán)利給限制了,這違反貨幣最根本的功能,現(xiàn)在限制我買房買車,將來連糧食都給限制了,那社會不是亂套了。限購有一定的道理,但這并沒有解決根本問題。很多人囤房不是為了住,是為了等到漲價再把它賣掉。空房多了,泡沫的后果如何才能把他消化掉,除非有人住進去。”
茅于軾的觀點,矛盾四出就不談了。關(guān)鍵是他用一般均衡理論來解釋房地產(chǎn)本來就有很大問題,城市是一個超級復(fù)雜的系統(tǒng),它不僅僅有房子的買賣,還有資產(chǎn)價格,還有投資收益,還有城市生存,還有社會保障,還有經(jīng)濟增長,還有城市活力,還有很多、很多的諸如此類的問題,互相牽扯在一起,都與房地產(chǎn)有關(guān)。因此,房地產(chǎn)絕對不僅僅是“供需雙方”這般簡單,用經(jīng)濟學(xué)中簡單的不能再簡單的一般均衡理論去解釋這樣的一個復(fù)雜系統(tǒng)及其運動,未免過于荒謬,難免失之偏頗。一般的媒體討論或是這個行業(yè)中從業(yè)時間不長的研究者發(fā)表此類觀點尚且可以不當(dāng)回事,但作為一個資深經(jīng)濟學(xué)者,也如此評論房地產(chǎn)未免令人不解。
坦率的說,茅于軾的問題在于,將自己的對政治憤懣發(fā)泄到經(jīng)濟領(lǐng)域,其實他對經(jīng)濟問題了解并不夠深入。
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攻擊房價高對老百姓而言,意味著什么?他似乎根本不知道,這現(xiàn)在已經(jīng)不是個學(xué)術(shù)問題,而是基本經(jīng)濟常識了。城市化產(chǎn)生的城市與鄉(xiāng)村互動,讓城市成為鄉(xiāng)村的現(xiàn)金來源,大量貧民進入城市之后,他們能夠掌握的、指望的也只有兩項資源,一個是房子,一個是教育,脫貧只能指望這兩個,全世界的城市研究現(xiàn)在愈來愈趨向于認同這一點。但在中國,教育因為教育體制的問題,事實上已經(jīng)擋死了這條路,你有大學(xué)文憑誰也不當(dāng)回事,過去那種讀大學(xué)翻身脫貧的想法,現(xiàn)在看來越來越不切實際了。剩下的就看房子了,房產(chǎn)是個資產(chǎn),是筆錢,是筆資產(chǎn)。這筆資產(chǎn)怎么用另說,但起碼是筆資產(chǎn),是住、是賣,有一個選擇問題,但起碼這是老百姓的一個希望,真逼急了,賣了房還可以有個生意資本,F(xiàn)在大家討論要讓小產(chǎn)權(quán)房入市,為什么?就是要活化資產(chǎn),使其成為家庭資本,但活化資產(chǎn)沒有價格支撐是根本做不到的,只能死在那里。所以房價的下跌,等于是掐斷了老百姓的資產(chǎn)之路。歐洲有一些國家的確房價平穩(wěn),但也沒有說有人要刻意推動房價下跌!歸根結(jié)底,從理性的角度看,窮人最希望房價高,賣了房(自有房、農(nóng)村房、小產(chǎn)權(quán)房和市價房)總還是有一項收入,總有現(xiàn)金流動性,如果這個收入或者說生意資本之源也被掐斷了,那真是把老百姓往絕路上趕了,永無翻身之日了。要知道,開放市場空間,開放投資空間,那也得有錢才行,有資本才行,現(xiàn)在和未來,有那家銀行會對一個農(nóng)民做生意的主意提供貸款?不可能的!沒錢能干什么?什么也干不了!如果大家都被資產(chǎn)價格套牢了,即使開放了市場,開放了投資,那也是沒用的。
有人說,那房價不斷上升,不是更加壓縮了經(jīng)營空間?這里面的問題也很復(fù)雜,最起碼有兩個層面的問題,一是房價應(yīng)該“上漲”,但不是說應(yīng)該“過高”,這是不同的概念,平抑房價與推動房價下跌也是兩個不同的概念,這些區(qū)別有必要搞清楚。二是房價高對經(jīng)營成本的影響很大,但商品和服務(wù)價格也可以跟隨調(diào)整,收入也可以調(diào)整,事實上也的確在調(diào)整,最終這種調(diào)整可以適應(yīng)房價的調(diào)整。但如果適應(yīng)不了房價的上漲呢,那就是經(jīng)濟秩序的問題,需要宏觀調(diào)控來解決,但絕不是讓房價一跌就可解決的問題?陀^的說,對于房子這類資產(chǎn)來說,高收入群體是投資問題,中低收入群體是發(fā)展問題,一個健康的社會,應(yīng)該向兩個群體都提供發(fā)展空間和機會才對。
總體來說,茅于軾對政治不滿意,這是可以理解的,但如果總是對他自己不懂的經(jīng)濟問題指手畫腳,造成的問題自己又承擔(dān)不了,那就不是負責(zé)任的態(tài)度了。
政治憤懣不利于社會理性,這是中國社會亟需面對的挑戰(zhàn)。我們需要更多的理性,而不是更多的非理性憤懣。