據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，廣州豪宅限售政策出臺(tái)后，從9月底開始至黃金周期間，豪宅成交量明顯下跌。但一些豪宅開發(fā)商表示，限售僅是對其網(wǎng)簽操作造成麻煩。有業(yè)內(nèi)人士分析，限售之后，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上可能會(huì)顯示廣州樓價(jià)下跌，但限售政策對廣州樓市影響范圍較為有限，因?yàn)槟壳皬V州一手住宅市場仍是以剛需樓盤為主，除了一手以外還有更大的二手市場。

鄧浩志

　　樓市

　　黃金周天河區(qū)網(wǎng)簽量大跌

　　據(jù)新浪樂居統(tǒng)計(jì)，天河區(qū)自今年3月起，網(wǎng)簽量波動(dòng)上漲，2012年3月網(wǎng)簽151套，年內(nèi)首度突破百套，在7月更網(wǎng)簽301套創(chuàng)下18個(gè)月的新高。而最新數(shù)據(jù)顯示，9月天河網(wǎng)簽263套，網(wǎng)簽均價(jià)31175元/平方米，為年內(nèi)次高水平，僅次于今年1月35636元/平方米的記錄。以天河為首的中心區(qū)域部分樓盤高房價(jià)已經(jīng)被列為限售對象。十一黃金周4日，天河網(wǎng)簽10套，位居全市倒數(shù)第三，均價(jià)依然高居全市第二達(dá)到35292元/平方米。而已確認(rèn)“限售”的樓盤珠江頤德公館在4日間亦有2套網(wǎng)簽記錄，網(wǎng)簽均價(jià)44835元/平方米，是黃金周最高網(wǎng)簽均價(jià)記錄。

　　此外，據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，9月入圍網(wǎng)簽均價(jià)前十的天河樓盤數(shù)量僅有4個(gè)，對比8月的7個(gè)樓盤入圍，數(shù)量上有所下降，取而代之的是番禺區(qū)有萬科紅郡、金山谷、大學(xué)小筑3盤入圍均價(jià)前十樓盤。不過，在全市網(wǎng)簽均價(jià)前10的樓盤中，9月成交均價(jià)最高的樓盤依舊是天河某豪宅樓盤，本月僅成交4套，成交數(shù)量對比上月的12套有明顯下降;本月網(wǎng)簽均價(jià)為66661元/平方米，環(huán)比上月的71723元/平方米下跌了7%。

　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認(rèn)為，限售之后，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上可能會(huì)顯示廣州樓價(jià)下跌。若干高價(jià)樓盤因?yàn)楸唤�止或要求延遲交易，會(huì)使得某個(gè)階段高價(jià)物業(yè)成交暫時(shí)隱形，最終導(dǎo)致官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上出現(xiàn)全市成交均價(jià)出現(xiàn)下跌。但實(shí)際來看，政策影響范圍較為局限。因?yàn)橹榻�新城等若干高價(jià)項(xiàng)目影響的只是一些超高端物業(yè)市場，而這個(gè)市場范圍相對較窄，目前廣州一手住宅市場上仍是以剛需樓盤為主，除了一手以外還有更大的二手市場。同時(shí)，樓價(jià)漲跌感覺仍由買賣雙方實(shí)際感受決定，所以買家所關(guān)注的樓盤、對其生活地附近的市場情況的感受才真正決定了其預(yù)期。

　　部分開發(fā)商

　　限售僅影響網(wǎng)簽操作

　　對于“限售”這個(gè)看似很嚴(yán)峻的問題，目前廣州的豪宅盤開發(fā)商表現(xiàn)得極為淡定。有行業(yè)人士表示，豪宅限售這樣的政策對開發(fā)商而言是小菜一碟，上有政策下有對策，限售只是對市場真實(shí)的數(shù)據(jù)影響明顯。

　　珠江新城某豪宅開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者，其實(shí)，一些大型的豪宅很多都是分批拿預(yù)售證的，所以，限制拿預(yù)售證對樓盤影響不大，反到是控制交易節(jié)奏，這讓開發(fā)商在操作上顯得有一點(diǎn)麻煩，有時(shí)候集中成交，但不能集中網(wǎng)簽，可能要有控制的網(wǎng)簽，這得看公司怎么去操作了。此外，該人士表示，現(xiàn)在很多具體的東西都還不清楚，房管局只是對社會(huì)發(fā)了限售的聲明，怎么限售、限售的上限是多少都不清楚，目前公司都還沒有收到相關(guān)的具體通知。

　　濱江路一豪宅負(fù)責(zé)人告訴記者，豪宅限拿預(yù)售和控制交易節(jié)奏，其公司也沒有受到什么影響，因?yàn)楣�司的樓盤本來就是分批拿到預(yù)售證的;在限制網(wǎng)簽方面，豪宅盤又不像一些普通住宅盤一樣，很難出現(xiàn)一兩天內(nèi)就有上百套的成交量，若真的出現(xiàn)，也可以跟買家協(xié)商延遲到下個(gè)月再網(wǎng)簽。#p#副標(biāo)題#e#

　　業(yè)界

　　“簽內(nèi)部協(xié)議”成開發(fā)商出路

　　近日，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測分析，開發(fā)商在被限售后使出的招數(shù)可能會(huì)跟買家限購使用的招數(shù)雷同，可能會(huì)與買家簽內(nèi)部協(xié)議，等到預(yù)售證有了之后再簽約。這就好比，目前一個(gè)豪宅客，已經(jīng)沒有購房資格了，然后先跟開發(fā)商簽一份內(nèi)部合同，等到以后有購房名額再網(wǎng)簽一樣。

　　或是有的開發(fā)商不敢開售，就用另一種方式，加大誠意金的數(shù)額，延長儲(chǔ)客時(shí)間，并且分類別，如10萬、20萬、50萬等，由于看出買家誠意度，做出不同程度的優(yōu)惠，留住客戶。

　　業(yè)內(nèi)資深專家韓世同表示，目前細(xì)則還沒有出，怎樣一個(gè)限制預(yù)售還不清楚，但應(yīng)該不會(huì)對所有樓盤統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，這樣的話，開發(fā)商可以報(bào)高數(shù)量，比如要推出30套，政府只批準(zhǔn)20套，那么開發(fā)商可以報(bào)要推出60套的數(shù)量。

　　觀點(diǎn)PK

　　豪宅限售有無必要?

　　支持派

　　廣州市社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究員談錦釗：目前控制房價(jià)有其必要性

　　我覺得主管部門限豪宅，其用意是在保持或降低全市均價(jià)，在目前敏感期間得出令人滿意的調(diào)控成績單。房價(jià)已經(jīng)成為一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，已經(jīng)不是普通的商品價(jià)格的市場問題，甚至可以上升到政治角度看問題。目前控制房價(jià)有其必要性，尤其是會(huì)帶領(lǐng)房價(jià)明顯上升的豪宅價(jià)格，如果不采取行政手段，于管理方十分不利，于社會(huì)傾向也有不良導(dǎo)向。因此，對目前的做法不必過于介懷，可以有限度的容忍。另外，從穩(wěn)定市場來講，多講保障性住房、價(jià)格適中、偏低的剛需房可能更好些�？梢跃徍蜕鐣�(huì)強(qiáng)烈的不滿情緒，也會(huì)產(chǎn)生良性的社會(huì)輿論引導(dǎo)。

　　反對派

　　左右地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)行政總裁周帆：限售違背市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律

　　限售是違背市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，行政干預(yù)太大，擾亂市場經(jīng)濟(jì)秩序。此外，政策不能從根本上去控抑房價(jià)，豪宅之所以貴，除了品牌效應(yīng)外，更多的取決于地價(jià)、原材料等剛性成本。政府把地價(jià)賣得很高，卻不讓開發(fā)商賣高價(jià)，這顯然是錯(cuò)誤的。第三，限售打擊消費(fèi)信心，不利于拉動(dòng)消費(fèi)增長。政府應(yīng)放活微觀，管制宏觀�？梢詫�價(jià)格體系進(jìn)行干預(yù)，但不要過多限制消費(fèi)。

　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志：行政干預(yù)過度不利行業(yè)發(fā)展限售與限制捂盤可能相悖，為控制開發(fā)商捂盤惜售造成供不應(yīng)求從而抬價(jià)，各地都有政府禁止開發(fā)商捂盤，但這次有官方主導(dǎo)的“捂盤”讓人感覺與前期政策存在一定程度的沖突。如果真的想控制房價(jià)，應(yīng)該考慮從調(diào)節(jié)地價(jià)、各種稅費(fèi)等環(huán)節(jié)考慮。

　　此前調(diào)控的手段都集中在整個(gè)行業(yè)的末端，即政策都落在開發(fā)商和消費(fèi)者身上。然而樓價(jià)成本構(gòu)成最多的是來自于地價(jià)，還有建筑材料成本，人工成本，稅費(fèi)成本等等，若真想房價(jià)下降，其他環(huán)節(jié)費(fèi)用不降不行。特別是地價(jià)，政府是否敢于、勇于將地價(jià)調(diào)低將是問題的關(guān)鍵。行政干預(yù)過度不利行業(yè)發(fā)展。目前我們已經(jīng)有太多的行政干預(yù)手段，干預(yù)的范圍太廣，干預(yù)的內(nèi)容太多：限購、限外、限貸、限售、限捂……競爭不充分，從長遠(yuǎn)角度看，將影響這個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

　　中立派

　　資深房地產(chǎn)專家韓世同：限售或是暫時(shí)性政策有助于市場更冷靜

　　限售政策主要是針對之前蓄客時(shí)間長、成交又非常火爆的高端產(chǎn)品。由于高端住宅單價(jià)和總價(jià)都高，開發(fā)商往往需要比較長時(shí)間的儲(chǔ)客期，然后一開盤就造成異常火的現(xiàn)象，集中成交、集中網(wǎng)簽，影響整個(gè)市場的成交數(shù)據(jù)。今年下半年后，特別是第三第四季度，很多豪宅都集中在此時(shí)開盤，這會(huì)影響整個(gè)廣州的市場數(shù)據(jù)。所以，對豪宅限售或僅是一段時(shí)期的，過了這段集中放量的時(shí)期、集中網(wǎng)簽的時(shí)期，冷靜下來，政府也不會(huì)過多的干預(yù)。其實(shí)開發(fā)商慢慢拿預(yù)售證、分批銷售，對一些豪宅客來說，買房可選擇的余地更大，不用著急購買，可慢慢挑選。