小產(chǎn)權(quán)房是多年來活躍在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的頗具中國特色的一種房地產(chǎn)形態(tài)，影響著相當(dāng)一批人的生活。小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為緩解住房矛盾、加快新農(nóng)村建設(shè)、改善農(nóng)村住房條件、改善農(nóng)村人居環(huán)境的重要房產(chǎn)形態(tài)。發(fā)端于北京城鄉(xiāng)結(jié)合部，風(fēng)行于全國。

　　目前小產(chǎn)權(quán)房的處境十分微妙和尷尬，一邊是強(qiáng)勁的市場需求，相當(dāng)一批購房者爭相搶購，另一邊是相關(guān)部門的嚴(yán)厲查處，達(dá)摩斯之劍高懸，隨時(shí)都有被推倒的危險(xiǎn)。各方相持不下、博弈焦灼。那么，小產(chǎn)權(quán)房到底是怎么回事呢?我們不妨一探究竟。

　　一，小產(chǎn)權(quán)房是新農(nóng)村建設(shè)的需要與創(chuàng)造

　　小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)話題。前些年各大媒題爭相報(bào)道，特別是山東濟(jì)南市大規(guī)模推倒小產(chǎn)權(quán)房的做法，更是引起全社會(huì)的廣泛關(guān)注。一些開發(fā)商也紛紛發(fā)表觀點(diǎn)，其中相當(dāng)多的人對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行無情的鞭韃。大有置于死地而后快的感覺。

　　小產(chǎn)權(quán)房是在新的歷史時(shí)期，中國農(nóng)民智慧的創(chuàng)造。隨著城市化進(jìn)程步伐的加快，隨著新農(nóng)村建設(shè)的不斷深入，隨著農(nóng)民生活水平的不斷提高，一種新興地產(chǎn)型態(tài)--村鎮(zhèn)地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生。目前，我國只有《城市房地產(chǎn)管理法》，對于村鎮(zhèn)地產(chǎn)還沒有相應(yīng)的法律，一些大的原則也只能遵循《憲法》、《土地管理法》確立的基本原則。這就造成相關(guān)法律滯后的問題。在這種情況下，富有創(chuàng)造力和智慧的我國農(nóng)民就創(chuàng)造出了小產(chǎn)權(quán)房這一住宅新模式。

　　新農(nóng)村建設(shè)不是一句空話，要對廣大農(nóng)民負(fù)責(zé)，要為廣大農(nóng)民謀取實(shí)實(shí)在在的利益。在新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃綱要中，其中非常重要的內(nèi)容就是要不斷改善農(nóng)民居住條件，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改造舊村住宅，不斷改善農(nóng)村人居環(huán)境，治理村容村貌，使我國農(nóng)村早日成為生活富裕、社會(huì)安定、村容整潔、經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美、安居樂業(yè)的新型農(nóng)村。在這樣一個(gè)大環(huán)境下，廣大的農(nóng)村興起了一場“自我城市化”的浪潮。隨著中央批準(zhǔn)重慶以城鄉(xiāng)一體化為主旨的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展綜合試驗(yàn)區(qū)的啟動(dòng)，一場新的改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的偉大革命開始了，這將是一場史無前例的革命，它將改變中國的社會(huì)結(jié)構(gòu)，改變中國下一代農(nóng)民的命運(yùn)。新農(nóng)村建設(shè)的風(fēng)起云涌，對中國農(nóng)村未來發(fā)展產(chǎn)生了深刻的影響。一些前所未有的新模式也在實(shí)踐中不斷完善與創(chuàng)新。

　　在新農(nóng)村建設(shè)的浪潮中，一種新興的地產(chǎn)型態(tài)--村鎮(zhèn)地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生。所謂村鎮(zhèn)地產(chǎn)，就是指在國家法律許可框架下，利用農(nóng)村舊村住宅用地和閑置荒地，進(jìn)行以改善農(nóng)村居民居住條件為主旨(其中剩余部分可出售給城鄉(xiāng)居民)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，其開發(fā)土地以農(nóng)村集體所有土地為主(在集鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)中可能會(huì)有少部分國有土地)。村鎮(zhèn)地產(chǎn)的開發(fā)主體一般為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作組織，也有一部分是農(nóng)民經(jīng)工商注冊的集體經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也可以是社會(huì)上有實(shí)力的開發(fā)、投資企業(yè)。村鎮(zhèn)地產(chǎn)使得農(nóng)民把有限的土地資源充分的加以整合、利用，實(shí)現(xiàn)土地效益最大化，進(jìn)而不斷改善村民居住條件、改善人居環(huán)境。在村鎮(zhèn)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，還可結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w實(shí)際，開發(fā)旅游觀光、休閑度假等第三產(chǎn)業(yè)，使得農(nóng)村成為各業(yè)興旺、百姓富足的新農(nóng)村，逐步縮小城鄉(xiāng)差距，最終實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的目標(biāo)。

　　小產(chǎn)權(quán)房正是適應(yīng)新農(nóng)村建設(shè)的需要而產(chǎn)生的解決農(nóng)民居住問題的新型住宅形態(tài)。小產(chǎn)權(quán)房是具有中國特色的一種住宅產(chǎn)品。小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)具有以下十大特點(diǎn)：

　　一是土地成本低。大多為本村集體所有土地，不存在“招、拍、掛”環(huán)節(jié)，也不會(huì)有“天價(jià)”土地產(chǎn)生。

　　二是政策很優(yōu)惠。按照現(xiàn)行政策，對于舊村改造、新村建設(shè)項(xiàng)目，國家減免相關(guān)稅費(fèi)，辦理各類手續(xù)也從速審批。

　　三是建安造價(jià)低。由于是在本鄉(xiāng)本土開發(fā)建設(shè)，相對建安成本要低很多，勞動(dòng)力充裕，建筑成本相對也要低許多。

　　四是拾遺補(bǔ)缺。在房價(jià)一路飆升、居高不下的情況下，為周邊居民甚至城市居民提供低價(jià)位房源，解決一部分城鄉(xiāng)居民的住房困難。#p#副標(biāo)題#e#

　　五是提高土地收益。農(nóng)民通過開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，真正成了土地的主人。過去，政府以極低的價(jià)格從農(nóng)村強(qiáng)征土地，然后以幾十倍乃至成百倍的高價(jià)出讓給開發(fā)商，農(nóng)民土地收益甚微。小產(chǎn)權(quán)房使農(nóng)民獲得數(shù)十倍、上百倍于征地的土地增值收益。通過租售這些房屋獲取持續(xù)穩(wěn)定的收入。土地收益得到大幅度提高，農(nóng)民實(shí)實(shí)在在得到了實(shí)惠。

　　六是惠及百姓。小產(chǎn)權(quán)房以其低價(jià)位、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的特點(diǎn)，不僅改善農(nóng)村居民的居住環(huán)境，同時(shí)也為城市低收入家庭解決住房困難提供了方便條件，一些原來的住房困難戶、拆遷戶也都能有適合自己的選擇。

　　七是有利于構(gòu)筑和諧社區(qū)。由于歷史原因，造成城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的形成，城鄉(xiāng)差距越來越大。隨著城市化進(jìn)程的加快，一些地方開發(fā)建設(shè)了大量小產(chǎn)權(quán)房，這一方面解決農(nóng)村居民住房，另一方面也為城市部分居民解決了住房困難。城鄉(xiāng)居民在同一小區(qū)共同生活，可以增進(jìn)友誼、互相了解、互相學(xué)習(xí)，進(jìn)一步提高城鄉(xiāng)居民素質(zhì)，共同構(gòu)筑和諧社區(qū)。

　　八是有利于土地資源合理利用。小產(chǎn)權(quán)房是一場土地和房屋供應(yīng)的革命。它有效地打破了政府高度壟斷土地一級(jí)市場的格局，從而使地價(jià)和房價(jià)大幅度回落，也使土地資源得到有效的利用，使得土地開發(fā)價(jià)值最大化。

　　九是改善了農(nóng)村人居環(huán)境。過去農(nóng)村住宅大都是一家一戶的庭院式結(jié)構(gòu)，既浪費(fèi)有限的土地資源，又不利于村容村貌治理。通過舊村改造，使開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)村居民都住上新樓房，村容村貌變好了，人居環(huán)境改善了，百姓自然也就安居樂業(yè)了。

　　十是加快了新農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。由于開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，將會(huì)帶動(dòng)建筑、建材、家裝等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如果屬有特色的鄉(xiāng)村，還將帶動(dòng)旅游觀光、休閑度假的發(fā)展，勢必帶動(dòng)整個(gè)新農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

　　通過以上分析我們不難看出：在新農(nóng)村建設(shè)過程中，村鎮(zhèn)地產(chǎn)作為一種新興地產(chǎn)型態(tài)應(yīng)運(yùn)而生，而小產(chǎn)權(quán)房作為中國農(nóng)民在現(xiàn)有體制下的偉大創(chuàng)造，正在改變著我國城鄉(xiāng)居民的生活狀況。在新的歷史條件下，我們要正視現(xiàn)實(shí)、認(rèn)清現(xiàn)狀，充分尊重農(nóng)民兄弟的偉大創(chuàng)造，給所謂小產(chǎn)權(quán)房以合法地位，從立法上尋求解決之道，尊重實(shí)踐、尊重百姓的選擇。小產(chǎn)權(quán)房是關(guān)乎民生的大事，必須盡快為其正名，依法為其辦理相關(guān)手須，使新農(nóng)村建設(shè)真正落到實(shí)處，切實(shí)改善農(nóng)民兄弟的居住條件和人居環(huán)境，加快城市化進(jìn)程，縮小城鄉(xiāng)差別，早日實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，早日實(shí)現(xiàn)既小康又和諧的社會(huì)!

　　二、小產(chǎn)權(quán)房絕不能一拆了之

　　小產(chǎn)權(quán)房，是特定條件下形成的一種房地產(chǎn)產(chǎn)品。如何解決小產(chǎn)權(quán)房，不僅是個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，更是嚴(yán)肅的政治問題。應(yīng)當(dāng)慎重處置。按北京的統(tǒng)計(jì)，開盤在售的小產(chǎn)權(quán)房站到整個(gè)開盤量的三到四成。這么大的量，如果都拆除了，那將是什么樣的后果!

　　小產(chǎn)權(quán)，不是無產(chǎn)權(quán)。無論是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)還是村產(chǎn)權(quán)，其碼是有產(chǎn)權(quán)單位的。造成小產(chǎn)權(quán)的原因是多方面的，其責(zé)任主要在政府失察或失職。政府的不作為導(dǎo)致大量小產(chǎn)權(quán)房的應(yīng)運(yùn)而生。市場的需求也催生了小產(chǎn)權(quán)房。大量中低收入階層面對一路飆升的房價(jià)，只能無奈地選擇相對便宜的小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房的大量存在有其深刻的社會(huì)根源。針對這一特殊地產(chǎn)產(chǎn)品，政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)采取積極、穩(wěn)妥、合理的對策，而不能簡單的一拆了之。

　　首先，要摸清底數(shù)，掌握情況。要搞清，這些房是在什么情況下建的?建筑的相關(guān)手續(xù)全不全?建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工質(zhì)量是否符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)?是否存在安全隱患?能否達(dá)到居住的基本要求?如果存在問題還能不能通過改進(jìn)解決?

　　其次，要根椐實(shí)際，區(qū)別處置。在掌握情況的基礎(chǔ)上，分門別類，針對不同情況，進(jìn)行合理處置。絕不能搞一刀切。

　　第三，要盡快立法，強(qiáng)化監(jiān)管。由于歷史與現(xiàn)實(shí)的原因，我國只有《城市房地產(chǎn)管理法》，農(nóng)村的房地產(chǎn)管理尚無相應(yīng)的法律法規(guī)。立法，就是在矛盾的焦點(diǎn)上開一刀。針對小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際，盡快啟動(dòng)政府行政立法程序，以行政法規(guī)的形式加以規(guī)范，提供處置小產(chǎn)權(quán)房的法規(guī)、政策依椐。同時(shí)要加強(qiáng)監(jiān)管，以避免造成新的類似問題出現(xiàn)。

　　解決小產(chǎn)權(quán)房問題，一定要以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，站在如何為構(gòu)建和諧社會(huì)服務(wù)的高度，一定要心中裝著老百姓，急百姓之所急，想百姓之所想，絕不能不顧百姓的死活。我們知道，小產(chǎn)權(quán)房的購置者百分之九十九點(diǎn)九都是中低收入者，或農(nóng)村失地被強(qiáng)拆的農(nóng)民、城市貧民階層，絕對的城鄉(xiāng)弱勢群體，大部分都是傾其一生所有才購置的安身立命房。如果都一律一拆了之，那將會(huì)給這些人帶來極大的困難，有的可能會(huì)流離失所、無家可歸甚至家破人亡!#p#副標(biāo)題#e#

　　解決小產(chǎn)權(quán)問題，一定要以憲法為依椐，在憲法的框架內(nèi)依法行政。對于能夠補(bǔ)齊相關(guān)手續(xù)、設(shè)計(jì)質(zhì)量和建筑質(zhì)量合格、達(dá)到安全居住標(biāo)準(zhǔn)不是惡意欺詐購房者的小產(chǎn)權(quán)房，可以完善手續(xù)，限期整改。對于惡意欺詐購房者、根本沒有任何手續(xù)、設(shè)計(jì)和建筑質(zhì)量均不合格、達(dá)不到安全居住標(biāo)準(zhǔn)的小產(chǎn)權(quán)房一定要堅(jiān)決拆除。由于拆除小產(chǎn)權(quán)房給購房者造成的損失，相關(guān)單位必須給予賠償。對于利用職權(quán)非法批地、圈地的違法犯罪者，堅(jiān)決以法嚴(yán)懲!

　　解決小產(chǎn)權(quán)房問題，一定要站在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展的高度，與進(jìn)一步促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)、推進(jìn)城市化進(jìn)程結(jié)合起來。大多小產(chǎn)權(quán)房都建在農(nóng)村或城鄉(xiāng)結(jié)合部。有的是以舊村改造、舊鎮(zhèn)改造的名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的。要針對不同地區(qū)實(shí)際，制定切實(shí)可行的政策，真正為基層、為百姓辦實(shí)事。

　　三、科學(xué)客觀慎重處理小產(chǎn)權(quán)房

　　小產(chǎn)權(quán)房是在我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程中出現(xiàn)的具有中國特色的一種新興房地產(chǎn)形態(tài)。我們一定要尊重這一特殊的創(chuàng)造。我們更應(yīng)當(dāng)科學(xué)、客觀、慎重的處理小產(chǎn)權(quán)房。區(qū)別不同情況，既要依法行政，又要充分考慮到我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，特別是在城鎮(zhèn)化發(fā)展中農(nóng)民兄弟的特殊利益。由于我國土地制度、房地產(chǎn)制度本身存在的缺陷和問題，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，農(nóng)民利益、農(nóng)村利益和農(nóng)業(yè)發(fā)展往往受到或大或小或多或少的侵害，這一問題已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重，一定意義上講或?qū)⑨劤缮鐣?huì)動(dòng)蕩與不穩(wěn)定的隱患。

　　小產(chǎn)權(quán)房源自農(nóng)民為了改善自身居住條件的智慧創(chuàng)造，為新農(nóng)村建設(shè)和加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程起到了一定的積極促進(jìn)作用，其功不可沒。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快和不斷步入正規(guī)，有些做法可能需要作出調(diào)整和完善。清理整頓小產(chǎn)權(quán)也是必要的、符合房地產(chǎn)市場實(shí)際的舉措。但是，在清理整頓中，一定要掌握好政策界線、把握好尺度，切忌損害農(nóng)民兄弟的合法權(quán)益和切身利益。要多從農(nóng)民、農(nóng)村、農(nóng)業(yè)這“三農(nóng)”角度考慮問題。按照科學(xué)發(fā)展觀的總體要求，面對客觀現(xiàn)實(shí)，冷靜、慎重的處理好這一事關(guān)千百萬農(nóng)民兄弟和購置小產(chǎn)權(quán)房居民切身利益的敏感問題。有效化解矛盾，維護(hù)社會(huì)和諧與穩(wěn)定。

　　小產(chǎn)權(quán)房的清理整頓是一件十分重要的政治任務(wù)，需要政治智慧和心系百姓的情懷。各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)站在為民謀利的立場，以惠及民生、保障民生的視野考量小產(chǎn)權(quán)房問題。充分考慮到在特定歷史條件下出現(xiàn)的這一特定房地產(chǎn)形態(tài)，客觀、公正、科學(xué)、慎重、妥善加以處理，以利于社會(huì)和諧與穩(wěn)定，以利于推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，以利于加快新農(nóng)村建設(shè)步伐，以利于城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)統(tǒng)籌全面發(fā)展，早日實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)目標(biāo)!