2012年9月份，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲1.9%。其中，城市上漲2.0%，農(nóng)村上漲1.7%;食品價(jià)格上漲2.5%，非食品價(jià)格上漲1.7%;消費(fèi)品價(jià)格上漲1.8%，服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格上漲2.3%。1-9月平均，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲2.8%。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉

　　9月CPI比8月2.0%有小幅回落，但總體上看，近期CPI增速放緩并且呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，通貨膨脹將得到進(jìn)一步緩解。與此同時(shí)，按照現(xiàn)在CPI的同比增速態(tài)勢，全年CPI同比增長目標(biāo)控制在4%的問題也不大，這也為年內(nèi)“降準(zhǔn)”或“降息”1-2次刺激宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇“穩(wěn)增長”提供了基礎(chǔ)的市場環(huán)境。

　　另外，中國人民銀行13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，廣義貨幣(M2)增長14.8%，狹義貨幣(M1)增長7.3%。M2今年以來首次突破14%表明，流動性進(jìn)一步寬松，有望成為經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的動力。

　　今年以來，總體來看，CPI增速放緩并且呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，通貨膨脹將得到進(jìn)一步緩解，在此基礎(chǔ)上，樓市政策“微調(diào)”，差別化的樓市調(diào)控政策導(dǎo)致市場成交量逐步回暖。與此同時(shí)，在降準(zhǔn)與降息之下，市場流動性進(jìn)一步寬松，總體上也推動房地產(chǎn)市場逐步向回暖靠近。

　　在這樣的市場背景下，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年9月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8753元/平方米，環(huán)比8月上漲0.17%，自2012年6月止跌后連續(xù)第4個(gè)月環(huán)比上漲。

　　在CPI企穩(wěn)的市場背景下，全國百城房價(jià)仍然出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月上漲的現(xiàn)象，這一定程度上說明，在未來貨幣政策走向定向或定量寬松之時(shí)，市場面臨的通脹預(yù)期壓力正在上升，無論是出于自住購房目的，還是投資購房目的，防止口袋中貨幣進(jìn)一步貶值購買力降低成為當(dāng)務(wù)之急。因此，在股市大盤走低、通脹預(yù)期、人民幣升值壓力，資金缺乏投資渠道的市場之下，勢必會導(dǎo)致房產(chǎn)成為資產(chǎn)保值升值的首選投資項(xiàng)之一，這一定程度上也會助推房地產(chǎn)市場成交量的持續(xù)回升，從而最終傳導(dǎo)到價(jià)格的上漲與反彈。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從價(jià)格未來趨勢角度來看，盡管當(dāng)前由于樓市政策“微調(diào)”，成交量逐步回暖，房價(jià)降幅正在收窄，能夠帶來市場趨勢性下跌的市場基礎(chǔ)環(huán)境并不存在，房價(jià)持續(xù)下跌的動力正在逐步消失。從當(dāng)前來看，全國百城房價(jià)連續(xù)4月上漲現(xiàn)象已經(jīng)表明當(dāng)前價(jià)格已經(jīng)接近“市場底”，在政策“微調(diào)”定向?qū)捤杉俺山涣砍掷m(xù)回升的市場背景下，房價(jià)不可能重回大幅降價(jià)的市場環(huán)境。

　　一定意義上來講，本輪調(diào)控以來，購房者已經(jīng)錯(cuò)過了2011年10月底至2012年上半年之間的大幅降價(jià)的最佳購房“時(shí)間窗”。盡管在去投資化的調(diào)控政策的影響下，全國房價(jià)開始有小幅回升的趨勢，今年有可能一直處于這個(gè)階段性的“市場底”，但是，購房者已經(jīng)很難在短期內(nèi)找到之前大幅降價(jià)的購房時(shí)間窗口。在第四季度甚至更長時(shí)間段內(nèi)，小幅優(yōu)惠或微幅降價(jià)將成為房地產(chǎn)市場的主流和趨勢。在市場基本面趨好的背景下，購房者應(yīng)該抓緊房企由于企業(yè)年度銷售業(yè)績指標(biāo)、短期拿地資金需求、回籠資金采購原材料及資金面短期內(nèi)確實(shí)較為緊張等策略性的降價(jià)時(shí)機(jī)進(jìn)行購房，而不是持續(xù)觀望，等待市場基本面趨好、房企資金面不緊張、樓盤開始漲價(jià)時(shí)再買漲不買跌。#p#副標(biāo)題#e#

　　從整個(gè)市場“基本面”來看， 2012年整個(gè)1-8月，盡管全國的房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象，開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模(土地市場交易)、也包括整個(gè)商品住宅市場的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小，但是，當(dāng)前市場呈現(xiàn)出的是僅僅是狹義的市場成交量回暖，整個(gè)市場“基本面”尚未出現(xiàn)完全回暖的特征，房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象并不一定說明市場基本面馬上會有驚天大逆轉(zhuǎn)。市場“基本面”是否真正意義回暖還有待市場成交量的持續(xù)回暖并且可以持續(xù)帶動房地產(chǎn)投資等基本指標(biāo)持續(xù)回升。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，市場“基本面”開始好轉(zhuǎn)，開發(fā)企業(yè)資金面不太緊張，防止房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈成為明年樓市甚至更長時(shí)間段內(nèi)調(diào)控的重要課題，調(diào)控政策仍需常態(tài)化執(zhí)行，限購政策明年或?qū)⒗^續(xù)執(zhí)行。

　　從當(dāng)前來看，全國百城房價(jià)連續(xù)4月上漲，市場已經(jīng)出現(xiàn)房價(jià)降幅收窄甚至個(gè)別項(xiàng)目小幅漲價(jià)的現(xiàn)象。因此，當(dāng)前調(diào)控的壓力仍然存在，“去投資化”的限購限貸政策尚短期內(nèi)不可能出現(xiàn)明顯松動，外來的投資投機(jī)性需求不會大規(guī)模入市，限購政策有可能明年會繼續(xù)執(zhí)行。

　　此外，政策層面仍然需要從嚴(yán)執(zhí)行，繼續(xù)執(zhí)行差別化的稅收政策保護(hù)首套房“自住需求”，為剛需一族爭取更多的購房時(shí)間。從政策面的走勢可以看出，由于“微調(diào)”政策仍然繼續(xù)針對首套房自住需求進(jìn)行，那么也就明確地為首套房“自住需求”進(jìn)一步放量入市提供了市場機(jī)會，盡管房企房價(jià)降幅收窄甚至只有小幅的房價(jià)促銷優(yōu)惠，但是，整個(gè)市場基本面尚未明顯有好轉(zhuǎn)的跡象，應(yīng)該來說，在市場尚處于恢復(fù)的階段過程中，在限購限貸政策的之下房價(jià)不會出快速上漲的趨勢，在房價(jià)相對平穩(wěn)的階段，仍然是自住需求、剛需一族相對合理的購房時(shí)間“窗口”，在這個(gè)階段，首套房“自住需求”將繼續(xù)支撐整個(gè)房地產(chǎn)市場成交量回暖。