今年以來，歐債危機(jī)持續(xù)蔓延，美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，外需疲軟矛盾日益突出，我國宏觀調(diào)控已把“穩(wěn)增長(zhǎng)”放到更加重要的位置。與此同時(shí)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)“淡季不淡”，一些城市成交量屢創(chuàng)新高，價(jià)格也已開始暗暗上漲。

　　針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)近期出現(xiàn)的波動(dòng)，決策層再次表明嚴(yán)格房地產(chǎn)調(diào)控的堅(jiān)定態(tài)度，多部委在兩個(gè)月內(nèi)密集表態(tài)。7月19日，國土部與住建部聯(lián)合發(fā)出進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知。從7月下旬開始，國務(wù)院8個(gè)督查組赴16省市專項(xiàng)督查樓市調(diào)控。

　　現(xiàn)在，大家最關(guān)心的是，在宏觀調(diào)控“穩(wěn)增長(zhǎng)”為主要取向，而房地產(chǎn)市場(chǎng)又“嚴(yán)調(diào)控”的大背景下，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的形勢(shì)究竟如何?調(diào)控面臨的難點(diǎn)在哪里，可能發(fā)展的趨勢(shì)又怎樣?當(dāng)務(wù)之急該做什么事?

　　一、調(diào)控階段性成效明顯，房?jī)r(jià)反彈的壓力巨大

　　7月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，主要情況如下：

　　1、新建商品住宅。環(huán)比今年5月價(jià)格下降21個(gè)，持平24個(gè)，上漲25個(gè);環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.6%。同比去年6月價(jià)格下降的有57個(gè)，持平2個(gè)，上漲11個(gè);同比價(jià)格上漲的漲幅，均未超過1.2%，漲幅比5月份回落的城市有6個(gè)。

　　2、二手住宅。環(huán)比今年5月價(jià)格下降19個(gè)，持平20個(gè)，上漲31個(gè);環(huán)比價(jià)格上漲的漲幅，均未超過1.1%。同比去年6月價(jià)格下降的有58個(gè)，上漲12個(gè);6月份，同比價(jià)格上漲的漲幅，均未超過2.6%，漲幅比5月份回落的城市有8個(gè)。

　　從上述價(jià)格變動(dòng)情況，再對(duì)照5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，可以明顯看出，以“限購限貸”為核心內(nèi)容的“新國八條”，在2011年初推出之后，經(jīng)過一年多總體上極為嚴(yán)格的實(shí)施，已取得明顯的階段性成效，這主要反映在新建商品住宅和二手住宅價(jià)格的同比數(shù)據(jù)上。

　　從同比數(shù)據(jù)看， 6月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的有57個(gè)，比5月份增加2個(gè);二手住宅價(jià)格下降的有58個(gè)，與5月份的下降城市個(gè)數(shù)相同。

　　特別值得注意的是，北京、上海、廣州和深圳等一線城市的新建商品住宅價(jià)格分別下降了1.3%、1.9%、1.6%和2.5%，二手住宅價(jià)格則分別下降了2.8%、1.5%、1.0%和2.4%。

　　從同比看，有超過80%的城市房?jī)r(jià)低于去年同期水平，特別是北京、上海、廣州和深圳等一線城市房?jī)r(jià)同比明顯下降，這充分說明“新國八條”措施有效、相關(guān)主管部門執(zhí)行得力，房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，從總體上講已經(jīng)得到有效遏制，房地產(chǎn)調(diào)控業(yè)已取得明顯的階段性成效。

　　不過，房地產(chǎn)調(diào)控在取得明顯階段性成效的同時(shí)，當(dāng)前面臨的房?jī)r(jià)反彈的挑戰(zhàn)也十分巨大，這充分反映在新建商品住宅和二手住宅價(jià)格的環(huán)比數(shù)據(jù)上。

　　從環(huán)比數(shù)據(jù)看，6月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比5月上漲的有25個(gè)，持平24個(gè)，下降21個(gè)，環(huán)比上漲的城市比5月份增加19個(gè)。二手住宅價(jià)格環(huán)比5月上漲的有31個(gè)，持平20個(gè)，下降19個(gè)，環(huán)比上漲的城市比5月份增加13個(gè)。

　　特別值得注意的是，北京、上海和廣州等一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.3%、0.2%和0.2%。深圳環(huán)比5月雖下降0.1%，但降幅比5月份收窄。北京、上海、廣州和深圳二手住宅價(jià)格全部上漲，分別上漲了0.2%、0.2%、0.5%和0.2%。

　　從上可以看出，雖然房?jī)r(jià)同比下降的城市仍在增加，但從更能反映房?jī)r(jià)走勢(shì)的環(huán)比數(shù)據(jù)看，6月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量已明顯增加，并且使房?jī)r(jià)上漲城市的數(shù)量9個(gè)月來首次超過房?jī)r(jià)下跌城市的數(shù)量。

　　正是在這種背景下，7月10日，北京萬柳地王誕生。人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，亦開始逆轉(zhuǎn)，從“看跌”到“看漲”。而北京中原一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，在7月熱銷的60個(gè)項(xiàng)目中，成交均價(jià)上漲有43個(gè)，占比超過7成。房地產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)定房?jī)r(jià)的壓力由此而陡然增大。

　　二、行政性措施效力衰減，面臨的兩難再次顯現(xiàn)

　　2011年初，“新國八條”剛剛推出之際，市場(chǎng)就普遍認(rèn)為“限購令”最具殺傷力，同時(shí)預(yù)期投資/投機(jī)性購房資金被擠出各大重點(diǎn)城市后，一些原本漲幅并不大的二三線城市，將接過房?jī)r(jià)過快上漲的接力棒。

　　后來事實(shí)證明果真如預(yù)料的。2011年6月份，在限購限貸實(shí)施4個(gè)多月后，一線實(shí)施限購限貸城市的房地產(chǎn)成交量持續(xù)萎縮，而部分沒有限購的二三線城市則成為房?jī)r(jià)上漲的主力。

　　2011年7月12日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，當(dāng)前部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松。會(huì)議要求，已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

　　從理論上不難推測(cè)，一旦限購令由一線重點(diǎn)城市擴(kuò)大范圍覆蓋到二三線城市，接下去很可能還得將限購的范圍擴(kuò)展到四五線城市，甚至進(jìn)而將限購令一直擴(kuò)大到所有存在商品房交易的地方。

　　對(duì)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來說，行政性的措施不是說不能用，在必要的時(shí)候必須要用而且一定要管用，但同時(shí)也得清醒認(rèn)識(shí)到，行政性措施也有一個(gè)明顯的弊端，其是以喪失效率為代價(jià)的，只能是一個(gè)臨時(shí)性的措施。

　　采取以限購限貸為核心的行政措施，把穩(wěn)定房?jī)r(jià)作為宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)，其直接后果就是在穩(wěn)定房?jī)r(jià)的同時(shí)，也得承擔(dān)實(shí)體經(jīng)濟(jì)停滯不前的代價(jià)。而一旦回過頭來刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，則勢(shì)必反過來沖擊住房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定。