十一黃金周前夕，廣州眾多開發(fā)商正處于緊鑼密鼓的推盤中，但忽然出現(xiàn)“中心城區(qū)高價樓盤限售”的消息，業(yè)內(nèi)一片嘩然。廣州市房管局日前積極回應(yīng)稱，對珠江新城等中心城區(qū)個別異常高價的住宅項目暫時采取適當(dāng)限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏的措施是必要的，也是必須的。

鄧浩志

　　回顧兩年前，也是在“銀十”期間，廣州的限購令讓宏觀調(diào)控政策進(jìn)入實質(zhì)階段。兩年之后，成果如何，有中介截取了今年1月1日至9月10日的樓市數(shù)據(jù)，與2011年和2010年同期的樓市數(shù)據(jù)相比較，結(jié)果顯示，限購前夕、限購一周年和限購兩周年，廣州樓市成交量和成交均價皆呈持續(xù)上升之勢。但限購之下，兩者漲幅均受控制。限購、限售，以及限價都是宏觀調(diào)控的舉措，但是否能真正控制房價，讓剛需買家合理入市，這值得市場來考驗。

　　回顧　限購2年來廣州樓市漲幅受到控制

　　限購一套房、二套首付五成、三套停貸、遏制炒房……對于2010年10月15日“橫空出世”的這一系列樓市限購政策，2年后，很多人或許已經(jīng)習(xí)以為常。在廣州“限購令”臨近2周歲之際，網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心截取了今年1月1日至9月10日的樓市數(shù)據(jù)，與2011年和2010年同期的樓市數(shù)據(jù)相比較。結(jié)果顯示，限購前夕、限購一周年和限購兩周年，廣州樓市成交量和成交均價皆呈持續(xù)上升之勢;但限購之下，兩者漲幅均受控制。同時，成交均價10000元/平米以下的樓盤數(shù)量占比逐年增加。2010年(1月1日~9月10日)全市成交均價萬元以下的樓盤有208個，占樓盤總數(shù)45.1%，2011年和2012年同時段，該比例分別上升至45.3%和53.7%(萬元以下樓盤數(shù)量分別為196個和226個)。

　　分析　樓市調(diào)控已現(xiàn)成效 后市不再以價換量

　　對于調(diào)控兩年后的樓市狀態(tài)，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，價量齊升并非說明調(diào)控?zé)o成效，相反目前市場投機(jī)投資需求和房價漲幅均受到抑制，均顯示了“限購令”的威力。而后市，廣州樓市政策仍以穩(wěn)定為主，但“金九銀十”中，開發(fā)商不再“以價換量”，房價或穩(wěn)中有升。

　　合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，限購政策并非直接針對房價，政策的直接目的是抑制投資投機(jī)性需求。黎文江指出，促成價格上漲的因素很多。GDP上漲和CPI上漲讓房地產(chǎn)的成本增加，都會推動房價上漲。另外，人均收入每年10%幅度的上漲，一方面說明購房人群房價承受力的提升，另一方面也說明勞動力成本在上漲。“今年上半年，廣州樓市成交了不少高價物業(yè)，此類物業(yè)成交量的提升會使全市均價水平受到拉升。”黎文江分析認(rèn)為。經(jīng)緯行研究中心總監(jiān)朱欣苑在接受采訪時也認(rèn)為，限購政策的宗旨之一是抑制房價快速上漲，但不等于房價一定會下跌。

　　限購兩周年后的樓市格局是否已達(dá)到政府調(diào)控要求?又是否會促使新的政策出臺?對此，黎文江認(rèn)為，從當(dāng)前的格局來看，樓市受到政策的抑制仍較明顯，政府對于樓市的調(diào)控目前也將以穩(wěn)定為主。而在此背景下，黎文江認(rèn)為，面對“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季，從前期的良好成交中已經(jīng)備足資金的開發(fā)商不會再用“以價換量”的方法，其或許有漲價的沖動，但不會有大幅漲價的實際行動。

　　“除去政策壓力，開發(fā)商自身還要面臨9、10月份5萬多套的樓市庫存壓力。另外，近期各大銀行取消85折優(yōu)惠，信貸格局收緊，也說明后市中，樓市將維持價格穩(wěn)定，貨量充足的狀態(tài)。成交均價或在14000元/平，成交量也大概會保持在60多萬平/月的正常水平。”黎文江分析道。

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　　現(xiàn)狀　廣州樓市限賣高價盤 防樓價結(jié)構(gòu)性上漲

　　日前有知情人士在微博爆料稱：“廣州居然這樣調(diào)控房價：對符合預(yù)售條件的房地產(chǎn)項目，只允許發(fā)一部分預(yù)售證，像珠江新城只能預(yù)售三分之一。”對于一些豪宅樓盤，房地產(chǎn)企業(yè)去申請預(yù)售，國土局只會批三分之一。同時，有房企透露，限制預(yù)售證的做法廣州已在推行，但只做不說，以控制紙面上的廣州房價。

　　據(jù)了解，傳言中的控制區(qū)域，不僅僅包括廣州房價最高的區(qū)域——珠江新城，還包括番禺區(qū)等地。對于廣州限賣高價盤的說法，廣州某知名房企高層轉(zhuǎn)發(fā)微博時既不否認(rèn)也不評價，而只是用封嘴的表情給與了回應(yīng)。

　　針對以上情況，廣州市國土房管局回應(yīng)稱，對珠江新城等中心城區(qū)個別異常高價的住宅項目暫時采取適當(dāng)限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏的措施是必要的，也是必須的。回應(yīng)還稱，近期中心區(qū)域高價項目成交增多，在總成交量中占比提高，造成全市均價結(jié)構(gòu)性上漲。同時，近期珠江新城等中心城區(qū)個別高端高價住宅項目定價偏高，且經(jīng)過前期儲客，開盤后出現(xiàn)大量集中網(wǎng)簽情況，推動了全市住宅均價異常上漲，誤導(dǎo)市場預(yù)期。為使房企和市民準(zhǔn)確判斷市場，引導(dǎo)房企國慶期間以價換量，房管局及時對中心城區(qū)個別異常高價的住宅項目采取了限制預(yù)售規(guī)模和控制交易節(jié)奏的措施。

　　分析　限售治標(biāo)不治本 不是長久之計

　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認(rèn)為，限售之后，統(tǒng)計數(shù)據(jù)上可能會顯示廣州樓價下跌。若干高價樓盤因為被禁止或要求延遲交易，會使得某個階段高價物業(yè)成交暫時隱形，最終導(dǎo)致官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)上出現(xiàn)全市成交均價出現(xiàn)下跌。但實際來看，政策影響范圍較為局限。因為珠江新城等若干高價項目影響的只是一些超高端物業(yè)市場，而這個市場范圍相對較窄，目前廣州一手住宅市場上仍是以剛需樓盤為主，除了一手以外還有更大的二手市場。同時，樓價漲跌感覺仍由買賣雙方實際感受決定，所以買家所關(guān)注的樓盤，對其生活地附近的市場情況的感受才真正決定了其預(yù)期。

　　滿堂紅集團(tuán)研究部副經(jīng)理肖文曉表示，此種所謂“限賣”的做法跟限購的本質(zhì)是一樣的，即依靠行政手段強(qiáng)行干預(yù)市場以達(dá)到調(diào)控的目的，雖然短期內(nèi)可以達(dá)到抑制房價上漲的目的或者穩(wěn)定房價的表象，但是治標(biāo)不治本，不是長久之計。無論限購、限價，還是現(xiàn)在傳出的限賣，歸根結(jié)底都是“調(diào)控惹的禍”，地方這么做主要就是為了讓地方房價的走勢跟中央的調(diào)控精神一致起來，確保房價調(diào)控結(jié)果的政治正確。“從中我們也可以看出房價調(diào)控的艱巨性和復(fù)雜性。”

　　廣東工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)分析師申格聯(lián)表示，廣州對市區(qū)個別異常高價的住宅項目采取限售其實是一箭雙雕的策略。由于近兩個月整體成交量不大，高端樓盤的個別成交使得全市樓價結(jié)構(gòu)性上漲，政府面臨一定壓力，只好對高端樓盤進(jìn)行限售。其次，今次金九銀十前段住房銷量不樂觀，讓開發(fā)商銷售策略有了轉(zhuǎn)變，就像效仿廣州購車搖號能催化汽車的銷量一樣，廣州希望借政府限售之手拉動限售前期和解限后期的高端樓盤銷量。