根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年9月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8753元/平方米，環(huán)比8月上漲0.17%，自2012年6月止跌后連續(xù)第4個(gè)月環(huán)比上漲，但漲幅繼續(xù)收窄。

張宏偉

　　市場(chǎng)始終是處于“階段性”的觀望狀態(tài)

　　在房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)月上漲的市場(chǎng)背景下，首先值得我們關(guān)注的是政策層面的微妙變化，一方面多地在沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變限購(gòu)的前提下，通過(guò)階段性的、小范圍的局部放松限購(gòu)政策，來(lái)實(shí)現(xiàn)刺激樓市成交量回升，限購(gòu)政策基本上呈現(xiàn)出“明緊暗松”的市場(chǎng)特征，另一方面，從調(diào)控政策執(zhí)行的力度及市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，仍然堅(jiān)持“去投資化”，盡管市場(chǎng)也呈現(xiàn)出房?jī)r(jià)降幅收窄甚至個(gè)別項(xiàng)目漲價(jià)的現(xiàn)象，但是，價(jià)格方面仍然難以有反彈的機(jī)會(huì)。

　　政策層面的微妙變化也引起市場(chǎng)買賣雙方心態(tài)的變化。事實(shí)上，從市場(chǎng)買賣雙方心態(tài)來(lái)看，目前市場(chǎng)始終是處于“階段性”的觀望狀態(tài)。這種“階段性”的觀望主要表現(xiàn)在在微調(diào)政策的刺激下，開(kāi)發(fā)商采取“以價(jià)換量”策略市場(chǎng)成交量被激活，成交量持續(xù)回暖之后開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張的局面得到緩解，降價(jià)的動(dòng)力就會(huì)逐步消失，最終會(huì)選擇房?jī)r(jià)降幅收窄或漲價(jià)。而樓盤一旦降價(jià)活動(dòng)停止市場(chǎng)就處于僵持狀態(tài)，陷入的觀望氣氛，市場(chǎng)成交量出現(xiàn)萎縮。

　　十一前后的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交狀況亦是如此。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，具體而言，當(dāng)前市場(chǎng)處于階段性的觀望狀態(tài)主要有兩方面原因：

　　第一、市場(chǎng)成交量回暖之后，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面不太緊張，部分開(kāi)發(fā)商或主動(dòng)或被動(dòng)地繼續(xù)博弈市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商推盤節(jié)奏的放緩供應(yīng)量的減少，從而影響市場(chǎng)成交量及地方政府財(cái)政收入，倒逼地方政府出臺(tái)“刺激”房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施。

　　第二、部分開(kāi)發(fā)商利用活動(dòng)營(yíng)銷、房展會(huì)等時(shí)機(jī)，發(fā)出樓盤價(jià)格降幅收窄甚至炒作買漲不買跌的市場(chǎng)漲價(jià)預(yù)期，及部分城市銀行首套房貸利率恢復(fù)基準(zhǔn)導(dǎo)致購(gòu)房者購(gòu)房成本增加，導(dǎo)致部分購(gòu)房者進(jìn)一步觀望。

　　樓市政策博弈中房?jī)r(jià)緣何連續(xù)4月上漲?

　　那么，在目前市場(chǎng)“階段性”的觀望狀態(tài)下，緣何2012年9月100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格自6月止跌后連續(xù)第4個(gè)月環(huán)比上漲，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，

　　第一、從整個(gè)市場(chǎng)“基本面”來(lái)看， 2012年整個(gè)1-8月，盡管全國(guó)的房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模(土地市場(chǎng)交易)、也包括整個(gè)商品住宅市場(chǎng)的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小。成交量的持續(xù)回升導(dǎo)致市場(chǎng)“基本面”開(kāi)始好轉(zhuǎn)，1-9月整個(gè)市場(chǎng)“基本面”應(yīng)該繼續(xù)向利好方向發(fā)展。

　　第二、成交量的持續(xù)回升導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面緊張的局面得到緩解，無(wú)論是一線城市，還是二三線城市，部分樓盤降幅收窄甚至小幅漲價(jià)也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)整體上止跌微漲的原因之一。

　　第三、以一線城市為代表的重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比在上漲，結(jié)構(gòu)性地帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺并且保持微漲。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年9月十大城市住宅均價(jià)為15573元/平方米，環(huán)比上月上漲0.22%。具體來(lái)看，廣州、武漢分別上漲0.93%和0.77%，漲幅相對(duì)較高，南京、成都、北京、天津漲幅在0.1%-0.5%之間，杭州、上海、重慶(主城區(qū))、深圳漲幅在0.1%以內(nèi)。#p#副標(biāo)題#e#

　　市場(chǎng)“基本面”將現(xiàn)真正意義 “回暖”

　　那么，全國(guó)百城房?jī)r(jià)連續(xù)4月上漲現(xiàn)象，對(duì)于當(dāng)前及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著什么呢?

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，首先，全國(guó)百城房?jī)r(jià)連續(xù)4月上漲的整個(gè)市場(chǎng)背景來(lái)看，從市場(chǎng)“基本面”的房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積、市場(chǎng)銷售面積及金額等幾個(gè)指標(biāo)來(lái)看，成交量的持續(xù)回升導(dǎo)致1-8月的房地產(chǎn)市場(chǎng)“基本面”開(kāi)始好轉(zhuǎn)，1-9月整個(gè)市場(chǎng)“基本面”應(yīng)該繼續(xù)向利好方向發(fā)展。在這個(gè)階段，以首套房置業(yè)為主的需求將會(huì)繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面，這將使開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)“基本面”由信心不足轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎樂(lè)觀，這也將促使開(kāi)發(fā)企業(yè)在成交量回升的之后進(jìn)一步有序加大房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積，甚至重拾土地市場(chǎng)拿地的熱情，逐漸形成市場(chǎng)“基本面”的真正意義的“回暖”。

　　但是，從政策面的走勢(shì)來(lái)看，盡管差別化的調(diào)控政策導(dǎo)致樓市成交量持續(xù)回升，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金面的狀況也會(huì)逐漸得到緩減，但是，由于“去投資化”的限購(gòu)限貸政策尚未明顯松動(dòng)，因此，外來(lái)的投資投機(jī)性需求不會(huì)大規(guī)模入市，這些需求也難以對(duì)于房?jī)r(jià)產(chǎn)生太大的影響，房?jī)r(jià)年內(nèi)出現(xiàn)大幅反彈的可能性幾乎沒(méi)有。

　　購(gòu)房者已經(jīng)錯(cuò)過(guò)最佳購(gòu)房“時(shí)間窗”

　　那么，未來(lái)尤其是第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)如何?對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，應(yīng)該吸取哪些購(gòu)房的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)?

　　從價(jià)格未來(lái)趨勢(shì)角度來(lái)看，盡管當(dāng)前由于樓市政策“微調(diào)”，成交量逐步回暖，房?jī)r(jià)降幅正在收窄，能夠帶來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)性下跌的市場(chǎng)基礎(chǔ)環(huán)境并不存在，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的動(dòng)力正在逐步消失。從當(dāng)前來(lái)看，全國(guó)百城房?jī)r(jià)連續(xù)4月上漲現(xiàn)象已經(jīng)表明當(dāng)前價(jià)格已經(jīng)接近“市場(chǎng)底”，在政策“微調(diào)”定向?qū)捤杉俺山涣砍掷m(xù)回升的市場(chǎng)背景下，房?jī)r(jià)不可能重回大幅降價(jià)的市場(chǎng)環(huán)境。

　　一定意義上來(lái)講，本輪調(diào)控以來(lái)，購(gòu)房者已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了2011年10月底至2012年上半年之間的大幅降價(jià)的最佳購(gòu)房“時(shí)間窗”。盡管在去投資化的調(diào)控政策的影響下，全國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始有小幅回升的趨勢(shì)，今年有可能一直處于這個(gè)階段性的“市場(chǎng)底”，但是，購(gòu)房者已經(jīng)很難在短期內(nèi)找到之前大幅降價(jià)的購(gòu)房時(shí)間窗口。在第四季度甚至更長(zhǎng)時(shí)間段內(nèi)，小幅優(yōu)惠或微幅降價(jià)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流和趨勢(shì)。在市場(chǎng)基本面趨好的背景下，購(gòu)房者應(yīng)該抓緊房企由于企業(yè)年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)、短期拿地資金需求、回籠資金采購(gòu)原材料及資金面短期內(nèi)確實(shí)較為緊張等策略性的降價(jià)時(shí)機(jī)進(jìn)行購(gòu)房，而不是持續(xù)觀望，等待市場(chǎng)基本面趨好、房企資金面不緊張、樓盤開(kāi)始漲價(jià)時(shí)再買漲不買跌。

　　從成交量趨勢(shì)來(lái)看，由于“微調(diào)”政策的繼續(xù)，那么也就明確地為首套房“自住需求”進(jìn)一步放量入市提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，應(yīng)該來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段仍然是自住需求最佳的購(gòu)房時(shí)間“窗口”，在這個(gè)階段，首套房“自住需求”將繼續(xù)支撐整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)回升。

　　大型房企四季度仍然要堅(jiān)持“跑得快”

　　那么，對(duì)于上半年已經(jīng)在量上取得不錯(cuò)銷售業(yè)績(jī)的房企尤其是上市房企來(lái)講，在房?jī)r(jià)出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月微漲的市場(chǎng)背景下，在2012年第四季度如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)與調(diào)控繼續(xù)的市場(chǎng)博弈現(xiàn)狀，是漲價(jià)還是繼續(xù)以價(jià)換量?

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，本輪樓市調(diào)控以來(lái)樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，2012年經(jīng)濟(jì)探底與轉(zhuǎn)型的一年將是房企之間決定勝負(fù)的關(guān)鍵一年。在未來(lái)房企尤其是大型房企必須在規(guī)模與利潤(rùn)率兩方面同時(shí)占據(jù)優(yōu)勢(shì)方可在未來(lái)有自己的立足之地，否則，難免會(huì)遭遇被市場(chǎng)邊緣化，或者被逃離房地產(chǎn)行業(yè)。

　　在規(guī)模與利潤(rùn)率兩方面，規(guī)模的重要性在當(dāng)前是最重要的，規(guī)模的意義在于一個(gè)房企的市場(chǎng)占有率以及影響力，在當(dāng)前，當(dāng)市場(chǎng)基本面尚未完全回暖的市場(chǎng)背景下，房企還應(yīng)該未雨綢繆，繼續(xù)采取“跑得快”的高周轉(zhuǎn)市場(chǎng)策略，以現(xiàn)金為王，以把握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，主導(dǎo)未來(lái)市場(chǎng)格局。盡管全國(guó)百城房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)月上漲，但是也難掩繼續(xù)“跑量”現(xiàn)實(shí)。原因如下：

　　第一、你不跑其他人在跑，“跑得慢”就要落后。從高周轉(zhuǎn)類型企業(yè)來(lái)看，這些企業(yè)并沒(méi)有因?yàn)樯习肽晖瓿射N售業(yè)績(jī)指標(biāo)而止步，而是繼續(xù)以價(jià)換量，采取跑得快的市場(chǎng)策略，其中，除了行業(yè)龍頭萬(wàn)科，中海地產(chǎn)和保利地產(chǎn)正在全力沖擊中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“千億俱樂(lè)部”。#p#副標(biāo)題#e#

　　第二、把握好現(xiàn)在，沒(méi)有來(lái)得及跑的企業(yè)，在2012年剩余的4個(gè)月里還有機(jī)會(huì)進(jìn)行“復(fù)活”。在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該抓緊時(shí)間跑量回籠資金，否則跑得慢了也就可能陷入市場(chǎng)僵局，樓市沒(méi)有加時(shí)賽，在未來(lái)市場(chǎng)不會(huì)給任何一個(gè)企業(yè)一個(gè)理由讓其可以重來(lái)一次。

　　第三、大型開(kāi)發(fā)企業(yè)率先“跑得快”，打破原來(lái)市場(chǎng)相對(duì)沉寂的博弈周期，讓不同開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生分歧，有可能市場(chǎng)或房企之間會(huì)逐漸分化。

　　從戰(zhàn)略角度考慮，大型房企在資源及資金、開(kāi)發(fā)能力等方面由于中小型房企，大型房企率先跑得快的高周轉(zhuǎn)策略其實(shí)是將當(dāng)前市場(chǎng)沉寂的狀況湯混，中小房企不一定看得清楚或把握的住當(dāng)前市場(chǎng)的局面。因此，中小房企如果跟風(fēng)跑量，那么在未來(lái)市場(chǎng)角逐中肯定博弈不過(guò)大型龍頭房企，如果中小房企不跑量，那么，他們有可能還面臨著市場(chǎng)份額丟失及資金面的問(wèn)題。因此，從這個(gè)角度而言，大型房企主導(dǎo)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展格局。

　　筆者認(rèn)為，樓市沒(méi)有加時(shí)賽，2012“跑得快”不會(huì)錯(cuò)，“跑得快”企業(yè)贏未來(lái)。當(dāng)前市場(chǎng)當(dāng)中降價(jià)幅度收窄甚至個(gè)別項(xiàng)目的漲價(jià)行為，勢(shì)必會(huì)影響這些項(xiàng)目的去化速度，從這個(gè)角度來(lái)講，降價(jià)幅度收窄、漲價(jià)行為不一定會(huì)利于這些企業(yè)在當(dāng)前相對(duì)膠著的市場(chǎng)背景跑贏市場(chǎng)。降價(jià)幅度收窄、漲價(jià)行為這種博弈的市場(chǎng)的做法或許會(huì)獲得短期內(nèi)的利益收益，但是，在“買漲不買跌”難以形成的市場(chǎng)背景下，相對(duì)于“以價(jià)換量”以時(shí)間換取發(fā)展空間的做法，降價(jià)幅度收窄甚至個(gè)別項(xiàng)目的漲價(jià)行為只能讓現(xiàn)有項(xiàng)目停滯不前，降低項(xiàng)目及企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，由此有可能會(huì)喪失更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　不過(guò)，在企業(yè)“跑得快”的同時(shí)，我們也不應(yīng)該忽視企業(yè)利潤(rùn)率這個(gè)比較關(guān)鍵的因素。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，在未來(lái)，企業(yè)利潤(rùn)率已經(jīng)無(wú)法像之前那么高，通過(guò)多元化手段降低成本提升利潤(rùn)率已經(jīng)顯得非常關(guān)鍵，在未來(lái)，房企不僅僅要關(guān)注規(guī)模上的制勝，還更應(yīng)該注重利潤(rùn)率盈利能力的提升。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)注重修煉內(nèi)功，包括通過(guò)管理、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)系列化、成本控制、融資成本等多方面，注重利潤(rùn)率盈利能力的提升。