黃金周剛過，我國房地產市場遭到冷遇，從南到北、從東到西，處處都是量價齊跌，開發(fā)商所期盼的“黃金周”成了“黃凈粥”。人們紛紛在或長或短的免費高速上奔波、在大大小小的旅游景點扎堆、在各具特色的酒店推杯換盞，在各種各樣的展會上一飽眼福，甚至蝸居在斗室里看書看電視，就是不去開發(fā)商精心布局的豪華售樓處。這種局面是預料之中的事情，筆者曾在《金九銀十或許只是個傳說》一文中做了分析。

　　伴隨著長假的結束，不知不覺中已經進入四季度，四季度我國房地產市場將何去何存?不能不引起我們的高度關注�？傮w上將整個房地產市場將會呈現(xiàn)出量價齊跌的趨勢，整個市場將會難逃下行趨勢。為什么這么說呢?

　　從政治層面分析，舉世矚目的十八次大會11月8日將在北京隆重舉行。這次大會是具有里程碑意義的盛會，將完成新老交替的使命，制定未來五年甚至更長一段時期的大政方針和發(fā)展戰(zhàn)略，選舉新一屆中央領導集體。這次會議對我國政治、經濟、社會生活將會產生深遠而重大的影響。確保會議順利進行是一項十分重要的政治任務。這次會議前后，我國房地產市場也將受到深刻影響。

　　會議前的房地產市場基本走勢是“穩(wěn)字當頭”，市場基本面不會發(fā)生太大變化，總體上講是“平穩(wěn)發(fā)展”。鑒于前一段房地產市場出現(xiàn)的反復局面，國務院派出8個督查組分赴16個省市對房地產市場調控政策執(zhí)行情況進行督促檢查。根據(jù)目前最新反饋的情況來看，國務院這次督查大行動還是起到了一定效果，一些地方政府已經著手整改，有的省市已經發(fā)文糾正和取消不符合中央調控政策的土政策，有些省進一步加大了監(jiān)管力度，明確了各級政府的責任，問責制正在全國各地得到落實。督查大行動對整個房地產市場產生了很大的影響力，也對那些蠢蠢欲動的地方政府和開發(fā)商產生了有效的震懾力。起到了堅定調控信心、穩(wěn)定房地產市場、鞏固調控成果、掌握第一手調控信息的良好作用。這次督查是一次重拳出擊，也是在大會前針對房地產調控的重大行動。為了鞏固調控成果，堅持調控不動搖，確保房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。房地產市場積重難返，不可能通過一兩次督查解決所有問題，調控的阻力還很大，調控的任務還很艱巨。不過有一點是可以肯定的，大會前房地產市場不會出現(xiàn)大起大落，不可能出現(xiàn)房價暴漲�？傮w趨勢是平穩(wěn)發(fā)展，局部的上漲不會影響整個大局，不會影響房地產市場總體趨穩(wěn)的走勢。

　　會議后的房地產市場基本走勢是“降字為先”，市場基本面將會在平穩(wěn)中趨降，總體上講應當是“穩(wěn)中有降”。這次大會是一次繼往開來的大會，新一屆中央領導集體將會繼續(xù)沿著中國特色社會主義道路向前推進我國社會經濟各項事業(yè)。民生優(yōu)先將會是治國安邦的基本戰(zhàn)略之一。住有有所居是改善和保障民生的重要內容之一。大會后中央政府一定會按照大會的要求，進一步加大對房地產市場調控力度，大力發(fā)展民生地產，加快保障型住房建設步伐，不斷改革和完善土地制度，健全金融體系，健全和改革房地產稅費征收制度，從嚴懲治涉地涉房腐敗分子，健全房地產市場法制，促進房地產市場健康可持續(xù)發(fā)展，促進房價合理回歸，促進房地產回歸民生。隨著大會的舉行，整個房地產市場將會出現(xiàn)以民生地產為主導的發(fā)展趨勢。保障型住房的比例會越來越大，保障性安居工程建設步伐會越來越快。在土地、資金、稅收等多方面，都將全方位向民生地產傾斜。盡管說一些開發(fā)商及一些地方政府很不愿意看到這種局面出現(xiàn)，但這一切的始作俑者就是他們自己。由于他們一次又一次對調控政策的抵制反對、陽奉陰違，倒逼中央進一步加大調控力度，倒逼中央出臺更加嚴厲的調控新政，這一切都是咎由自取。大會后，房地產市場出現(xiàn)大波動特別是大漲的可能性很小，甚至可以說幾乎為零。整個房地產市場將在平穩(wěn)發(fā)展中呈現(xiàn)房價下滑趨勢，年底前或將有大幅度下降，總體趨勢是穩(wěn)中有降，這一趨勢是誰也不可阻擋的大趨勢。

　　從政策層面分析，中央政府將會堅定不移的堅持調控毫不動搖，房地產市場調控力度將會進一步加大。最近住建部等相關部委又再重申調控政策決不放松，對于一些地方政府違背調控的做法將會追責。中央強調要堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產市場調控政策、鞏固調控成果。各地各部門應堅持調控政策不動搖、不放松，堅決遏制投機投資性購房，努力增加普通商品住房供應，隨著大量保障性住房的建成投入使用，進一步穩(wěn)定市場預期。 按照國務院對房地產市場調控工作的總體部署，各部門、各地區(qū)將繼續(xù)堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產市場調控政策，堅決抑制投機投資性購房需求，支持居民合理自住性需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅定不移地執(zhí)行好現(xiàn)有調控政策，鞏固調控成果。繼續(xù)指導督促限購城市嚴格執(zhí)行住房限購措施，確保限購措施實施效果。適時對執(zhí)行調控政策不力、放松調控政策，造成房價過快上漲的地區(qū)實行問責。加快研究并完善房地產市場調控政策措施，完善房地產市場調控長效機制。#p#副標題#e#

　　從市場層面分析，開發(fā)商所期盼的“金九”幾乎成了泡影，整個房地產市場正在趨于理性回歸。“量價齊跌”已經成為不可逆轉的大趨勢。黃金周的遇冷就是一個晴雨表。房地產市場這些年的瘋狂已經走到了盡頭。準購房者對市場的判斷越來越理性。過去那種跟風式的所謂搶購潮正漸漸退去，盡管為了造勢開發(fā)商也時不時的弄出個“日光盤”、“夜光盤”之類的動靜，但其實那都是開發(fā)商自導自演的活報劇。房地產的嚴重產能過剩是世人皆知的公開秘密。一座座鬼城在凋敝，一座座空城在破敗，一群群開發(fā)商在甩貨。天量的庫存房積壓了大量資金，捂盤惜售的美夢正在破滅。開發(fā)商不降價甩貨只有死路一條。市場的殘酷告訴開發(fā)商：降價才是硬道理，甩庫存才是唯一出路。量價齊跌已成定局。

　　從供求關系分析，由于中央政府加大了保障性安居工程建設力度，正在破解城鄉(xiāng)二元結構和城市二元結構難題，從土地、金融、稅費等各方面都向民生地產傾斜，一些中低收入家庭住房困難正在得到緩解，保障性安居工程分流了一批準購房人群。加上這些年房地產庫存量過大，大量的庫存房成為開發(fā)商手里燙手的山芋。相當一批準購房者等待觀望，期待房地產市場進一步下滑。各種因素導致房地產市場供求關系發(fā)生了微妙的變化。整個房地產市場正在悄然有過去的“賣方市場”向“買方市場”轉化。

　　從發(fā)展趨勢分析，房地產市場的回落已經是大勢所趨、人心所向、大局已定。在中央政府調控政策和市場規(guī)律的雙重作用下，四季度我國房地產市場總的趨勢是量價齊跌、穩(wěn)中有降、整個市場將會呈現(xiàn)出下行趨勢，年底將會有大幅度的回落。

　　四季度我國房地產市場將會更加趨于理性，房價也將進一步回歸到合理價位，民生地產建設力度將會進一步加大，房地產市場調控政策將會毫不動搖的貫徹執(zhí)行，或將會出臺更加嚴厲的房地產市場調控新政。即使不出臺新政也將會進一步強化對調控政策執(zhí)行情況的督查力度，對房地產市場調控的監(jiān)管將會達到前所未有的程度。當然，中央政府也要充分注意到一些地方房價局部報復性反彈的苗頭與動向，采取得力舉措，防止房價出現(xiàn)反彈，遏制房價上漲，以確保調控順利進行。這就是房地產市場的基本趨勢。