財經(jīng)評論家、財經(jīng)專欄作家葉檀9月28日發(fā)布博文《房地產(chǎn)泡沫三級遷徙圖》，文章稱，旅游養(yǎng)老地產(chǎn)近年成為房地產(chǎn)泡沫的最新升級版。

　　從住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)到旅游地產(chǎn)，房地產(chǎn)泡沫完成三級跳。與住宅地產(chǎn)不同的是，旅游養(yǎng)老地產(chǎn)投資更大、圈地更多，泡沫更大。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2010年底，國內已有超過50家房企涉足旅游地產(chǎn)，涉及項目金額超過3000億元。旅游地產(chǎn)項目的投資占2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元的比例超6.2%。包括萬科、恒大、龍湖、綠地等地產(chǎn)龍頭企業(yè)都不斷試水旅游地產(chǎn)。旅游財富網(wǎng)初步統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，2012年一季度，全國旅游地產(chǎn)投資繼續(xù)井噴，投資上億元的簽約項目就有近70個，投資總規(guī)模達2600多億元，預計今年全行業(yè)投資將超萬億元。

　　今年5月，中鐵與中弘股份聯(lián)合體，大手筆投入?yún)⑴c競標�？谑袞|海岸如意島項目。2009年，這家聯(lián)合體因拿下三亞地王而名噪一時。今年4月，中弘股份簽訂三個旅游地產(chǎn)項目的合作開發(fā)協(xié)議，其中云南西雙版納路南山旅游度假項目建設用地面積近1.47萬畝，投資規(guī)模150億元，另一個項目——山東微山湖國際旅游島項目的建設用地面積也達到5000畝，投資規(guī)模不少于100億元，去年10月，公司與吉林省簽署的建設用地面積約180公頃、投資規(guī)模150億元的“長白山望天鵝國際旅游度假區(qū)”項目。

　　商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達集團目前開發(fā)旅游度假項目，總規(guī)模已接近1700億元。未來十年的競爭優(yōu)勢，2020年萬達商業(yè)地產(chǎn)收入比重將降到50%以下，徹底實現(xiàn)轉型。

　　被投資下降、民資信心所困的浙江等地進入旅游地產(chǎn)行業(yè)。9月23日，總投資170億元的平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務社區(qū)啟動儀式在桐鄉(xiāng)舉行，成為平安集團進軍養(yǎng)老養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首個項目，總建筑面積150萬平方米。而招商地產(chǎn)旗下子公司招商安業(yè)近日與深圳大鵬新區(qū)溪涌社區(qū)就合作推進溪涌片區(qū)城市更新項目取得突破性進展，該片區(qū)占地9平方公里，總建筑面積約200萬平方米，項目定位為多功能“天使灣國際濱海生態(tài)旅游度假城”。9月20號，重慶萬盛經(jīng)開區(qū)在渝舉行黑山谷土地推薦會，一次推出7宗旅游地塊，合計面積近800畝，總建筑面積50萬平方米。包括恒大、碧桂園、金科、隆鑫等一線房企都紛紛在重慶郊縣“跑馬圈地”，開發(fā)旅游地產(chǎn)。

　　旅游地產(chǎn)是投資性物業(yè)的最高升級版。1993年的海南房地產(chǎn)、美國佛羅里達的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)泡沫的終端版本，成為房地產(chǎn)市場泡沫高峰階段的敏感指標。

　　與住宅地產(chǎn)不同，旅游地產(chǎn)與實體經(jīng)濟、內需密切相關，占據(jù)道德優(yōu)勢。據(jù)統(tǒng)計，中國至少27個省區(qū)市制訂的“十二五”規(guī)劃都把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)中的領頭產(chǎn)業(yè)。

　　由于我國貧富差距較大，消費分化趨勢明顯，旅游地產(chǎn)成為高凈值人群的重要投資選項。以海南的房地產(chǎn)為例，去年海南城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18369元，增速全國最高，達到17.9%，完成無法支撐1萬以上的商品房均價，島外高收入居民對中國惟一熱帶島嶼的追逐，成為海南房地產(chǎn)升溫的理由。

　　不斷有研究者強調，在滿足溫飽之后，旅游休閑文化成為未來的增長點，當未來年人均可支配收入超過1萬美元時，中國的旅游將全面進入度假休閑時代。未來的高收益預期使得資金不斷涌入這一行業(yè)，各大房企蜂擁而入的同時，游資也在不斷涌入旅游地產(chǎn)領域。據(jù)統(tǒng)計，今年一季度進入旅游產(chǎn)業(yè)的“游資”高達2600億元，其中很大一部分投資旅游地產(chǎn)，預計今年全行業(yè)投資將超萬億元。

　　旅游養(yǎng)老地產(chǎn)未必能拉動實體經(jīng)濟，它介于實體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟之間，取決于如何投資、如何消費。如果把商業(yè)物業(yè)與旅游物業(yè)割裂成一個個小單元出售，商業(yè)物業(yè)、旅游物業(yè)從本質上來說，與住宅物業(yè)沒有什么區(qū)別。只有開發(fā)商擁有強大的實力，以自持為主，開發(fā)酒店、商店等，才會與當?shù)氐膶嶓w經(jīng)濟關系發(fā)生密切關系。當開發(fā)商大規(guī)模出售商業(yè)物業(yè)與旅游物業(yè)時，他們仍在從事虛擬經(jīng)濟，而非實體經(jīng)濟。無論以什么名義，本質還是圈地獲取溢價。

　　無論日本還是美國，多數(shù)房地產(chǎn)泡沫，最后階段總是表現(xiàn)為旅游地產(chǎn)。1990年9月，日本商人、80年代的高爾夫金童熊取谷稔以8.4億美元，買下了美國著名的風景勝地、高爾夫圣地圓石灘高爾夫球場以及同一個母公司下的“十七英里公路”，但兩年不到的時間，就被迫以5億元把園石灘賣給了住友銀行和日本太平洋