一邊是努力實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控，要求開發(fā)商有效降低城市住房?jī)r(jià)格;一邊又在大力宣傳地方政府為實(shí)施保障性住房建設(shè)投入了多多少少資金。這顯然有點(diǎn)自相矛盾，需要我們本著實(shí)事求是的原則，調(diào)整好政策和宣傳的口徑。

　　廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房……在我國(guó)目前的保障性住房群體中，除了以政府為業(yè)主的廉租房和民政系統(tǒng)負(fù)責(zé)建設(shè)的農(nóng)村低收入人群安居房之外，其他如經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、微利房、“成本房”等等，不管叫什么名堂，基本都是盈利的，起碼不至于虧損，頂多也就是個(gè)政府暫時(shí)墊付資金的問(wèn)題。如果在這個(gè)問(wèn)題上過(guò)分夸大了政府投入，那么商品房開發(fā)商就有一萬(wàn)個(gè)理由堅(jiān)守目前的房?jī)r(jià)，并維持房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)谿DP的同步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　考慮到我們提出保障性住房體系的初衷：抑制房?jī)r(jià)虛高和過(guò)快增長(zhǎng)、讓國(guó)民居者有其屋，我們就該認(rèn)真考量經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、微利房、成本房的成本構(gòu)成，盡量擠壓每個(gè)環(huán)節(jié)的成本水分，讓房?jī)r(jià)以真實(shí)的面目現(xiàn)身。而如果我們過(guò)分夸大在保障性住房建設(shè)過(guò)程中的政府投入，就從另一個(gè)方面證明了“目前的市場(chǎng)高房?jī)r(jià)是合理的”，這會(huì)讓我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控陷入被動(dòng)。經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、微利房、成本房的市場(chǎng)價(jià)格“公平秤”功能也將徹底喪失。

　　作為商品住房的成本構(gòu)成，無(wú)外乎以下幾個(gè)方面：一是來(lái)自政府方面的土地租金、各種手續(xù)費(fèi)用，包括硬性植入的一些中介費(fèi)用;二是建筑材料費(fèi)用;三是開發(fā)商方面的管理成本和盈利;四是建筑商投入的人工、管理成本和盈利;五是裝修環(huán)節(jié)的相關(guān)費(fèi)用;六是其他的灰色付出。而這里邊，只有材料費(fèi)、建筑人工費(fèi)是剛性的、市場(chǎng)化的，其他都是彈性的，可由政府控制的，有些則是可有可無(wú)的。

　　比方說(shuō)，開發(fā)商代建環(huán)節(jié)，就是完全可以省略的。城市保障性住房建設(shè)，完全可以由建設(shè)、規(guī)劃、市政等部門單位親力親為，把開發(fā)商的大幅盈利環(huán)節(jié)變成政府機(jī)關(guān)的無(wú)償服務(wù)環(huán)節(jié)。建設(shè)系統(tǒng)那么多人，許多都是擁有許多證照的專家，不去幫老百姓建設(shè)房子，卻去雇傭開發(fā)商代建，這就是浪費(fèi)。當(dāng)然，這個(gè)錢可能由政府出，但政府出這個(gè)錢不該讓老百姓領(lǐng)情，也不該計(jì)入財(cái)政投入。因?yàn)檫@個(gè)錢等于是政府花錢雇傭開發(fā)商幫助建設(shè)部門干工作。

　　如果政府不花錢去雇代建商，而是直接跟建筑商打交道，就可以把這部分錢省下來(lái)，更加有效地降低建設(shè)成本、讓利于低收入群眾。而一旦省略了開發(fā)商環(huán)節(jié)，也就沒(méi)有了因?yàn)槔麧?rùn)攤薄造成的挑肥揀瘦、偷工減料、項(xiàng)目補(bǔ)償、土地置換。當(dāng)然，這里邊有個(gè)政策問(wèn)題，但政策是建設(shè)部門自己制定的，完全可以理順起來(lái)，減少政策障礙。還有個(gè)人才問(wèn)題，人才也是建設(shè)系統(tǒng)自己招的，如果政府機(jī)關(guān)需要，什么樣的人才也都可以招聘得到，都可以納入公務(wù)員、事業(yè)編序列，這些都不成其為問(wèn)題。

　　作為政府主導(dǎo)的保障性住房建設(shè)，除了努力為低收入群眾提供達(dá)到常規(guī)質(zhì)量水平的住房之外，還有義務(wù)以此為契機(jī)，對(duì)城市住房的“真正成本”進(jìn)行探底。省略掉開發(fā)商代建環(huán)節(jié)，而由地方政府直接委派建設(shè)部門和相關(guān)單位組成項(xiàng)目部去與建筑商直接打交道，就可以省掉一個(gè)最大的盈利環(huán)節(jié)，讓利于民。同時(shí)，努力控制好建筑材料費(fèi)、人工費(fèi)、簡(jiǎn)單裝修費(fèi)和必要的管理成本，并拿捏好土地價(jià)格，就可以把能擠掉的水分都盡量擠掉。再就是在整個(gè)鏈條中，把那些硬性植入、坐地分肥的中介機(jī)構(gòu)省去，把那些無(wú)形的灰色成本省去。

　　如此這般，才能真正為城市住房成本探底。這個(gè)基本的底線探出來(lái)了，住房的成本也就明確了。作為商品房?jī)r(jià)格，可以在此基礎(chǔ)上再增加一些開發(fā)商的管理成本和盈利，10%如何?而作為保障性住房，仍可以通過(guò)后續(xù)減免政府收費(fèi)事項(xiàng)的形式進(jìn)一步降低綜合房?jī)r(jià)。

　　當(dāng)今時(shí)代，降低成本的最有效的辦法就是產(chǎn)業(yè)鏈整合、作業(yè)流程優(yōu)化。如果城市保障性住房建設(shè)不是從整個(gè)鏈條和流程上進(jìn)行整合優(yōu)化，而是材料商、開發(fā)商、建筑商、中介機(jī)構(gòu)“一個(gè)環(huán)節(jié)不能少”，那么其“成本”永遠(yuǎn)都會(huì)居高不下。而如果城市保障性住房建設(shè)只是因?yàn)檎�府補(bǔ)貼了些資金、減免了些費(fèi)用才實(shí)現(xiàn)了降價(jià)，那么商品房開發(fā)商就有理由堅(jiān)守市場(chǎng)價(jià)格，堅(jiān)決不松動(dòng)。