日前，在北京、上海、深圳、太原、南京等多個城市，包括工、農(nóng)、建、交及數(shù)家股份制銀行在內(nèi)的金融機構(gòu)，紛紛取消首套房貸利率8.5折優(yōu)惠政策，將其調(diào)高至9折以上，部分銀行首套房貸利率甚至超過基準(zhǔn)利率的10%。

　　各銀行不約而同的調(diào)整，顯然與8月28日央行營管部提出的“嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策，抑制投機投資性購房需求”相違背。最近數(shù)月，房地產(chǎn)成交量回升，銀行從自身角度考慮，沒必要再執(zhí)行過于優(yōu)惠的首套房貸款政策。根據(jù)以往經(jīng)驗，銀行全年放貸量呈前松后緊態(tài)勢，進入三、四季度后，銀行放貸速度逐漸放緩，放貸額度逐漸收緊，銀行在缺錢的情況下，會考慮把資金投放在回報率更高的地方，所以減少優(yōu)惠是必然結(jié)果。在部分一線城市，包括重慶、成都、合肥等地的多數(shù)銀行，甚至一直在執(zhí)行基準(zhǔn)利率，并無首套房貸優(yōu)惠。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積與商品房銷售面積的同比降幅，與1-7月相比有所減小，開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模下滑幅度也在縮小。但是，當(dāng)前市場呈現(xiàn)出的僅僅是成交量回暖，整個市場“基本面”尚未出現(xiàn)完全回暖的特征，亦無跡象表明市場基本面會有驚天大逆轉(zhuǎn)。近兩個月房價的微幅上漲，很大程度上是由于高端需求集中放量，導(dǎo)致成交結(jié)構(gòu)變化，并沒有出現(xiàn)買漲不買跌的趨勢。

　　在樓市調(diào)控常態(tài)化的背景下，如果單純從控制銀行房貸量的角度而言，上調(diào)首套房貸利率確實可以起到抑制需求放量、為市場降溫的作用。但當(dāng)前樓市價格基本平穩(wěn)，房價過快上漲的勢頭已經(jīng)得到控制，提高首套房貸利率，購房者的購房成本上升，有可能導(dǎo)致首套房成交量下降，從而，在結(jié)構(gòu)上表現(xiàn)為中低端市場成交量比例下降，推高整個市場成交均價。

　　房貸利率上漲對于自住需求購房者影響較大，而當(dāng)前急需受到政策面保護的正是這些自住剛性需求，如果利率優(yōu)惠收窄或取消，他們很可能會延遲購房計劃，其結(jié)果是誤傷自住需求購房者。因此，當(dāng)前仍處于階段性的市場博弈階段，如何激活當(dāng)前的樓市成交量，緩解當(dāng)前庫存相對較大的市場壓力，同時使房價保持相對穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，成為當(dāng)前樓市發(fā)展的關(guān)鍵。

　　政策層面應(yīng)該繼續(xù)給予首套房自住需求更多的差別化優(yōu)惠信貸政策。在限購、限貸政策尚未松動的背景下，如果上調(diào)首套房貸利率的政策擴容，并且一直持續(xù)執(zhí)行，以自住需求為主的購房群體的購房計劃就會受到影響，這有可能會倒逼開發(fā)商再度“以價換量”，以通過各式各樣的“策略性降價”或直接降價，以彌補對市場成交量的影響，以便快速回籠資金、減輕公司財務(wù)壓力。

　　從理論上來講，一般在房貸利率上調(diào)的時候，開發(fā)商會降價;利率下調(diào)的時候，開發(fā)商會漲價。如果以貸款100萬元、20年期限計算，如果執(zhí)行8.5折優(yōu)惠利率，那么月供為6900多元，總利息為66萬元。如果執(zhí)行9折利率，那么月供就要增加至7100多元，每月月供市民要多付180多元，總利息為70.5萬元，比8.5折要多支出4.5萬元利息，這對于首套房購買者來說是一筆不小的數(shù)字。在市場沒有徹底回暖的情況下，開發(fā)商為了贏得客戶，就至少要降低相同的價格來對沖利率變化對購房成本帶來的影響，這樣才能激活同樣的購房欲望。

　　不過房貸利率優(yōu)惠的變化，相對于首付的變化，對購房者購房意愿的影響可能要小一些。因為首付是一次性支付的，而房貸雖然增加了購房成本，但是這個購房成本是分攤到20年或30年，每年只要多償還幾千塊錢，每個月只要多償還幾百塊錢，這種壓力相較于在首付的時候多拿出10萬來要小得多。所以一般來講，買房子取決于能否付得起首付，影響首付的是房價，而房貸利率影響的是中長期的還款壓力。