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鄧浩志:樓市成交量上漲 房價將結(jié)構(gòu)性上漲

發(fā)布時間:2012-09-14  來源:鄧浩志的博客  編輯:木木

  由于黃金月廣州樓市供應量同比大增,業(yè)內(nèi)人士預計樓價將出現(xiàn)上漲的勢頭,但由于限購限貸等政策依然持續(xù),因此上漲的幅度有限。另外,大量剛需和改需或在十一入市,供需兩旺的市場下,廣州樓市成交量有望創(chuàng)新高。據(jù)悉,除了傳統(tǒng)的CBD、華南板塊之外,科學城板塊也被眾多買家看好。黃金月期間,該區(qū)域?qū)⒂邪ㄑ啪訕、中海、和黃、長江實業(yè)在內(nèi)的多個大型開發(fā)商的新盤推出,而且均打高端牌,有高端洋房豪宅,也有別墅、類別墅產(chǎn)品。

  專家們認為,目前支持剛需的政策已全面落實,預計下一階段樓市政策以穩(wěn)為主。廣州樓市黃金月貨量充足,剛需產(chǎn)品占絕對主力(占6成),適應當前主流需求。由于市中心供應較多,房價會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的小幅上漲。

  方圓地產(chǎn)市場分析師鄧浩志表示,金九銀十廣州樓價應該會比較平穩(wěn),廣州持續(xù)有大戶型及中心城區(qū)的新貨供應。隨著第二季度初次置業(yè)者入場步伐的放緩,從三季度開始,初次改善型買家正成為市場的主力。他們對產(chǎn)品有更高的要求,對價格的承受能力也明顯強于初次置業(yè)者,預計在以改善型買家為主流的市場上,大戶型、中心城區(qū)等優(yōu)質(zhì)物業(yè)的成交比例會維持在一個較高的水平,而房價也會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的上漲。鄧浩志認為,相對而言中心城區(qū)恐怕會漲得多點,因為中心城區(qū)的供求關(guān)系依舊緊張,而供貨相對較多的郊區(qū),價格應該會更加平穩(wěn)。某些針對高端人群的高端項目則有可能繼續(xù)陷入銷售的困局,因為這類項目的主流消費者多半已經(jīng)沒有繼續(xù)購房的指標了。合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江也認為,市中心物業(yè)的稀缺性決定了其價格上揚態(tài)勢持續(xù)。但在外圍成交為絕對主力的情況下,全市價格整體依舊趨穩(wěn),部分熱銷項目價格小幅上漲。

  至于漲幅會有多少?鄧浩志進一步表示:“對于同區(qū)域同品質(zhì)的產(chǎn)品來說,雖然樓市成交量持續(xù)維持在較高的水平之上,但由于有限購、限外等政策限制,投資資金目前還很難進入樓市,所以樓價也缺乏上漲的動力,所以金九銀十可能是旺丁旺財難漲價的情況,今年剩下的時間里面,樓價漲幅估計不會超過5%”。滿堂紅集團研究部副經(jīng)理肖文曉則表示,黃金月廣州樓價“漲不起來,跌不下去”。其中,“漲不起來”的原因是調(diào)控還未松綁,房價上漲必遭打壓。另外剛需被大量消耗,市場觀望情緒猶存,若定價過高,恐遭“預售證延發(fā)”或“暫緩高價房網(wǎng)簽”等行政調(diào)控。加上目前房地產(chǎn)行業(yè)前景并不明朗,大部分開發(fā)商都會合理定價,走貨為上。而“跌不下去”的原因則有市場成交穩(wěn)定,沒有理由降價。加上開發(fā)商資金鏈狀況好轉(zhuǎn),“以價換量”不再是其燃眉之急。

  方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示,“金九銀十”廣州樓市成交量預計會創(chuàng)出回暖后的新高。一方面近期市場持續(xù)回暖,成交量一直維持在一個較高的水平,隨著初次置業(yè)剛需客戶消化得差不多后,改善型剛需客戶又開始大規(guī)模入場。另一方面,雖然樓市回暖有一些日子,但房企仍舊普遍資金緊張,回籠資金仍是其首要任務,所以“金九銀十”肯定會加大推貨量與推貨力度。在供需兩旺的市場下,廣州樓市成交量有望創(chuàng)新高。業(yè)內(nèi)資深專家韓世同表示,按照目前廣州成交逐漸上漲的情況來看,今年的“金九銀十”的成交量還是非常被看好的,絕對會比去年同比要高出很多,但是是否能超過今年7月份的最好成績70多萬平方米就很難說,目前開發(fā)商都在積極備戰(zhàn)“金九銀十”,隨著推貨力度加大,9月或10月的優(yōu)惠也會有不少,但別指望開發(fā)商會降價促銷,所以,在政策保持原狀的情況下,“金九銀十”的成交量或許與7、8月差不多,仍處于高位,更好的發(fā)展就是超過7月,破80萬平方米的成交。

  每逢黃金月,華南板塊、金沙洲、珠江新城、廣園東等板塊都是市民看房、購房的熱點區(qū)域,相信今年也不會例外。但業(yè)內(nèi)人士表示,除此以外,今年科學城板塊或異軍突起,成為市民購房的新焦點。傳統(tǒng)的熱點板塊中變化最大的莫過于番禺市場。這里的華南板塊,在下半年能夠推出市場的新盤新貨較為有限,其南部地區(qū)的風頭或許會被新盤較多的市橋板塊所取代。市橋板塊下半年則集中了包括可逸江畔、可逸陽光、雅居樂城南源著、敏捷錦繡世家等全新項目的推出。雖然當中的大多數(shù)項目都已經(jīng)提前在8月份搶先入市,但其后續(xù)的新增供應依然充裕,而且當中不少戶型較小、總價較低的產(chǎn)品,或許能吸引不少剛需人群的關(guān)注。在另一傳統(tǒng)熱點區(qū)域珠江新城,則有包括喬鑫·匯悅臺、佛奧廣場、中;ǔ菫承乱黄诘热马椖坑型邳S金月期間推出,加上目前在售的天鑾、頤德公館、凱旋新世界等一批高端項目,將繼續(xù)成為引領(lǐng)廣州豪宅市場的風向標。除傳統(tǒng)熱點板塊之外,多個高端樓盤即將集中入市的科學城板塊,也被不少業(yè)內(nèi)人士看好。記者了解到,黃金月期間,該區(qū)域?qū)⒂邪ㄑ啪訕、中海、和黃、長江實業(yè)在內(nèi)的多個大型開發(fā)商的新盤推出,而且均打高端牌,有高端洋房豪宅,也有別墅、類別墅產(chǎn)品。業(yè)界人士表示,憑借區(qū)域優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境及結(jié)構(gòu)豐富的高素質(zhì)產(chǎn)品,科學城板塊相信能夠吸引到不少有實力的改善型買家關(guān)注。這一區(qū)域有望與珠江新城,共同撐起這個“金九銀十”的廣州豪宅板塊。

  與開發(fā)商的樂觀情緒相比,購房者對房地產(chǎn)走勢的態(tài)度卻比較謹慎。近日,對金九銀十購房者入市熱情的調(diào)查結(jié)果顯示,有24.03%的受訪者稱已經(jīng)做好買房的準備,22.93%的受訪者認為將視情況而定。另外,還有53.04%受訪者認為自己將不在今年“金九銀十”買房,原因主要是金九銀十的樓價不可能成為今年樓價最低點,所以“抄底”時機未到。此外,超過30%受訪者認為價格依然是影響自己買房的最重要因素,而將樓盤所處的地段以及交通情況擺在重要位置的受訪者比例為18.05%和17.04%。

  剛需型:不論房價漲跌都要買

  在海珠區(qū)工作的外地人曹小姐剛畢業(yè)不久,作為準新娘,她急于在廣州“安營扎寨”。曹小姐表示無論房價如何調(diào)整,未來是漲是跌,她都要在今年9、10月買房,滿足未來家庭基本的生活需要。“那些高價位的房子一時難以承受,老城區(qū)一些不太貴的房子是我購房的首選。”曹小姐透露,自己意向購買15000元/㎡的新房,最好是在海珠區(qū)并帶有學位,兩房或三房戶型都可以。

  改善型:有“特別優(yōu)惠”就買#p#分頁標題#e#

  “因為在市區(qū)已經(jīng)有兩套70~90平方米左右的物業(yè)了,所以我想在郊區(qū)買一套200平方米左右的復式房改善生活。”58歲的市民張曦是一位將近退休的國企中層干部。他說,因為不是“剛需”,所以他并不著急出手,近期關(guān)注樓市主要是因為看新聞說樓市回暖,開發(fā)商在“金九銀十”有可能進一步“以價換量”。“我買房的心態(tài)很平穩(wěn),就是有‘特別優(yōu)惠’的就買,‘不優(yōu)惠’就不買。”張曦還說,據(jù)他觀察開發(fā)商也可能在“觀察”市場,很多新盤開放樣板間之后都是先做誠意登記,暫時不公布樓價和優(yōu)惠政策。

  投資型:繼續(xù)關(guān)注等待時機

  汕頭商人鄭先生在廣州市區(qū)擁有了2套住房,但他對房地產(chǎn)投資仍然十分關(guān)注,準備在“金九銀十”期間將番禺所有在售新盤新貨都“踩”一遍。他認為,番禺發(fā)展占盡天時地利,投資前景一片看好。“在股票證券交易低迷之際,投資地產(chǎn)是絕佳的理財之道。但是我認為現(xiàn)在樓價還在下行,‘抄底’要繼續(xù)等待時機。”,買房投資比自住要更加謹慎,現(xiàn)在是房價漲跌難料的時候,持幣待購是比較適合的。

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