截至8月9日，滬深兩市共有22家房企發(fā)布中報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，22家房企負(fù)債總額接近4000億元，同比增加23%，比2011年期末增加了400多億元;資產(chǎn)負(fù)債率為76%，比上年末上漲近2%。不過，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額也同比增長12.6%，達(dá)625億元。庫存達(dá)3530億元，同比增長28.6%，環(huán)比增長8.6%。

　　專家認(rèn)為，目前房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境已相對(duì)寬松，庫存去化趨勢(shì)也較為明顯，樓市已經(jīng)度過“冬天”最冷的時(shí)點(diǎn)。

　　負(fù)債居高不下將加大房企風(fēng)險(xiǎn)

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部發(fā)布的報(bào)告，在22家上市房企中，有12家房企資產(chǎn)負(fù)債率與年初相比出現(xiàn)上漲，其中3家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過80%。資產(chǎn)負(fù)債率上升主要來源于融資增加和規(guī)模擴(kuò)張。從房企類型來看，大型房企依舊持續(xù)平穩(wěn)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，負(fù)債率有所上漲，而排名在100外的中小房企收縮經(jīng)營較為謹(jǐn)慎，收縮經(jīng)營降低風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率漲幅較小。

　　財(cái)報(bào)顯示，僅萬科一家負(fù)債就高達(dá)2600多億元，剔除預(yù)售賬款，萬科真實(shí)負(fù)債率仍達(dá)有39.3%，但已較去年年末下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。萬科在半年報(bào)中稱，盡管二季度銷售回款有好轉(zhuǎn)，但僅帶來企業(yè)償債能力的增強(qiáng)，開工、投資能力不足的問題并未解決。上半年萬科商品房的銷售均價(jià)為10380元，較去年同期下降10.6%。經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流比上年同期減少26.31%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率26.5%，比去年同期下降5.6%。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，22家房企中利潤同比下滑的接近六成，部分企業(yè)因?yàn)樯习肽昕山Y(jié)算項(xiàng)目很少，利潤下滑超過四成。

　　9日國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)也顯示，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金50832億元，同比增長6.2%，增速比1-6月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款8723億元，增長8.8%。但分析開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成變化趨勢(shì)可見，國內(nèi)貸款占比已連續(xù)5個(gè)月下滑，由6月份的17.5%下降至17.2%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，雖然今年以來央行已經(jīng)兩次降息和下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，8月可能會(huì)再次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，但房地產(chǎn)開發(fā)貸款仍不寬松，開發(fā)企業(yè)資金狀況依然不容樂觀。

　　易居對(duì)上半年房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)資金狀況的綜合評(píng)價(jià)得分為0.18，基本和2008年全年相當(dāng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況處于“緊張”的藍(lán)色區(qū)。“我們預(yù)計(jì)這將是2009年12月調(diào)控以來最糟糕的時(shí)期，但2012年下半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張狀況將逐步緩解，因?yàn)闃鞘兄�底�?fù)蘇，融資環(huán)境也有所好轉(zhuǎn)。”楊紅旭表示。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部常清認(rèn)為，資產(chǎn)負(fù)債率上升，一方面使得房企財(cái)務(wù)成本增長;另一方面，也使得房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加，下半年不排除會(huì)有房企出售資產(chǎn)或者股權(quán)來降低負(fù)債率的案例出現(xiàn)。

#p#副標(biāo)題#e#

　　去庫存加速引房價(jià)反彈擔(dān)憂

　　已公布半年報(bào)的22家的房企，盡管開工規(guī)模減少，上半年仍新增庫存300億元，總庫存達(dá)3530億元，同比增長28.6%，環(huán)比增長8.6%。其中，9家房企庫存同比增長超過20%。

　　國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)也顯示，7月末商品房待售面積31667萬平方米，比6月末增加259萬平方米。其中，住宅待售面積增加88萬平方米，比6月增加值512萬平方米大幅縮減。專家認(rèn)為，全國庫存仍在高位盤整階段，預(yù)計(jì)下半年將趨于減少。

　　“如果比較一線城市和東部沿海地區(qū)的庫存量，就會(huì)看到明顯的去化趨勢(shì)”，楊紅旭稱，截至2012年7月底，北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線城市新建商品住宅庫存總量達(dá)2900萬平方米，與去年同期相比增長15.24%，與上月相比下降0.10%。從2012年1月份開始，下降的趨勢(shì)就比較明顯。青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州等6個(gè)東部典型二線城市新建商品住宅庫存總量為2750萬平方米，與去年同期相比增長20.37%，與上月相比下降2.33%。6個(gè)東部二線城市在2012年總體上表現(xiàn)了穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。

　　“7月這10個(gè)典型城市新建商品住宅存銷比為10.1，存銷比連續(xù)5個(gè)月回落”，楊紅旭稱，近7個(gè)月來，成交量總體在上升，庫存量總體在下降，這些因素就促使了存銷比出現(xiàn)回落趨勢(shì)。

　　但值得注意的是，隨著開發(fā)商存貨壓力的減小和存銷比的快速回落，業(yè)內(nèi)擔(dān)心房價(jià)反彈的壓力也趨于增加。6月份，全國70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比已經(jīng)在連跌8個(gè)月后首次反彈，而1-7月份，全國商品房成交均價(jià)同比增長6.5%，增幅較1-6月又?jǐn)U大了1.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員吳曉君表示，從對(duì)2012年全年土地購置與商品房銷售的預(yù)測值來看，預(yù)計(jì)2012年末的潛在存銷比將持續(xù)下行，約為1.6，這意味著2013-2014年商品房供應(yīng)偏緊，如果需求持續(xù)釋放，則房價(jià)上漲壓力較大。

　　渣打銀行對(duì)全國8個(gè)城市30家房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)查結(jié)果顯示，在降價(jià)和市場情緒轉(zhuǎn)變的帶動(dòng)下，很多城市房屋銷售正在好轉(zhuǎn)。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商庫存壓力降低。

　　多家機(jī)構(gòu)也在報(bào)告中指出，隨著市場的回暖以及信貸松動(dòng)的刺激，成交量將繼續(xù)上行，房地產(chǎn)企業(yè)已從最艱難的時(shí)期走出，“以價(jià)換量”的樓盤正逐漸減少，而且市場上一些樓盤隨著交易量的上升和土地價(jià)格的上漲，已經(jīng)迫不及待地提高售價(jià)，房價(jià)反彈的可能性加大。

　　也有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)整體的供需關(guān)系并沒有得到根本的扭轉(zhuǎn)，成交大幅度反彈特別是價(jià)格大幅度反彈不具備政策基礎(chǔ)。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長姚玲珍稱，下半年，房價(jià)大幅上漲或下跌的條件和環(huán)境都不存在，未來房價(jià)走勢(shì)依然受政策所引導(dǎo)。

#p#副標(biāo)題#e#

　　樓市仍在“冬天”里

　　7月份，國房景氣指數(shù)為94.57，比上月回落0.14點(diǎn)，國房景氣指數(shù)連續(xù)14個(gè)月下滑。自2010年3月觸頂105.89，至今已下行了27個(gè)月。今年6月已經(jīng)跌破上一輪下行周期2009年3月94.74的谷值，7月再次創(chuàng)下1998年3月以來近14年的歷史新低。專家認(rèn)為，當(dāng)前樓市盡管已經(jīng)過了最冷時(shí)點(diǎn)，但總體上仍在“冬天”里。

　　值得注意的是，隨著近期國務(wù)院督察組奔赴各地調(diào)研調(diào)控政策執(zhí)行情況，各地購房者再次出現(xiàn)了觀望情緒。根據(jù)中國房地產(chǎn)研究會(huì)的統(tǒng)計(jì)，上周(7月30日至8月5日)20個(gè)重點(diǎn)城市住宅成交連續(xù)上漲的勢(shì)頭中止，成交量環(huán)比下跌1.1%。其中，北京新房成交量下跌14.7%，二手房成交量下跌20%。

　　截至目前，有6家大型房企公布了7月份的銷售業(yè)績。其中，萬科7月份實(shí)現(xiàn)銷售103.9億元，環(huán)比下滑22%;融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)則分別實(shí)現(xiàn)了24億元和23.7億元的銷售額，環(huán)比下滑26.6%和14.7%;另外三家房企花樣年、恒盛地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)7月份也分別環(huán)比下滑20.2%、23.8%和33.6%。整體來看，這6家公布了7月份銷售業(yè)績的龍頭房企當(dāng)月合計(jì)銷售210億元，較6月份下滑24%。

　　“自2010年1月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速始終保持高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速，自今年4月首次落后于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速后持續(xù)至今，7月再次落后5個(gè)百分點(diǎn)，比6月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)，可見房地產(chǎn)對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用連續(xù)4個(gè)月明顯減弱，已經(jīng)在拖經(jīng)濟(jì)的后腿了。”楊紅旭說。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一稱，當(dāng)前“穩(wěn)增長”與“控房價(jià)”處于兩難，但我國今年把經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期目標(biāo)調(diào)低，已經(jīng)為房地產(chǎn)調(diào)控留出了空間，體現(xiàn)了中央政府堅(jiān)持樓市調(diào)控、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的決心。而且房地產(chǎn)業(yè)作為一種基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，過度超前勢(shì)必會(huì)形成泡沫。目前房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)、調(diào)控成果在顯現(xiàn)，地方政府在加大保障房建設(shè)，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控方面也積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)抓緊時(shí)機(jī)建立中長期制度，包括進(jìn)一步完善土地供應(yīng)制度和出讓制度;穩(wěn)步推行房地產(chǎn)稅改革，增加持有環(huán)節(jié)稅負(fù)，減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù);進(jìn)一步健全差別化的信貸政策，進(jìn)一步加強(qiáng)理論研究和頂層設(shè)計(jì)，完善雙軌制的住房供應(yīng)政策和房地產(chǎn)的法律法規(guī)體系等。