近日，著名的樓市“空軍司令”謝國(guó)忠在某論壇上提出：千萬(wàn)別買房子，有空房子趕快賣掉。其中一條原因是：中國(guó)沒(méi)有那么多人，人口下降，那么房地產(chǎn)一去不復(fù)返，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是下降的，2020年已經(jīng)不遠(yuǎn)了，2015年中國(guó)社會(huì)將進(jìn)入老齡化階段，到2020年人口將會(huì)下降，現(xiàn)在沒(méi)有必要去買房子冒險(xiǎn)。

　　就長(zhǎng)期而論，決定房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的因素包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、人口紅利、人均收入水平等。因此，人口可以說(shuō)是影響房?jī)r(jià)的重要因素之一。一般規(guī)律是，人口總量增長(zhǎng)、勞動(dòng)人口增長(zhǎng)、戶均人口減少、購(gòu)房適齡人口的增加，都會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房需求增加，反之，則會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房需求減少。

　　發(fā)達(dá)國(guó)家已有經(jīng)驗(yàn)可鑒。1950年代以來(lái)，在近年來(lái)經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)暴漲的一些國(guó)家中，人口規(guī)�？傮w上漲，這些國(guó)家包括澳大利亞、愛(ài)爾蘭、英國(guó)和美國(guó)。相反，過(guò)去十年德國(guó)、日本、韓國(guó)的房?jī)r(jià)一直走低，正好與人口增長(zhǎng)速度的顯著放緩?fù)瑫r(shí)發(fā)生，德國(guó)和日本在2005年前后達(dá)到頂峰，韓國(guó)預(yù)計(jì)到2020年前后達(dá)到頂峰。就適齡購(gòu)房人口數(shù)量來(lái)看，德國(guó)1995年、日本1980年、韓國(guó)2000年達(dá)到頂峰，適齡購(gòu)房人口占總?cè)丝诘谋戎氐母咧到栽?4%左右。1995年前后的德國(guó)，房?jī)r(jià)處于溫和上漲階段，而1980年之后的日本房?jī)r(jià)呈上漲態(tài)勢(shì)。

　　關(guān)于我國(guó)的情況，不妨關(guān)注三個(gè)指標(biāo)。第一，人口總量。我國(guó)人口峰值出現(xiàn)在什么時(shí)間，預(yù)測(cè)版本較多。根據(jù)第六次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)張為民認(rèn)為，將在2032年前后達(dá)到人口零增長(zhǎng)，其后持續(xù)小幅減少。謝國(guó)忠“2020說(shuō)”過(guò)于悲觀了。

　　第二，勞動(dòng)年齡人口(15-64歲)。我國(guó)勞動(dòng)年齡人口占總?cè)丝诘谋戎�，也即所謂的人口紅利，2010年該比重達(dá)到最大值：74.5%，2011年比上年微降0.10個(gè)百分點(diǎn)，是2002年以來(lái)首次出現(xiàn)下降。國(guó)際上通常把60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤�達(dá)到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%作為進(jìn)入老齡化社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)。2000年我國(guó)60歲以上的人口超過(guò)總?cè)丝诘?0%，正式進(jìn)入老齡化社會(huì)。第六次全國(guó)人口普查，我國(guó)60歲及以上人口占全國(guó)總?cè)丝诘?3.26%。

　　第三，購(gòu)房適齡人口(25-49歲)。從全國(guó)來(lái)看，2008年，我國(guó)購(gòu)房適齡人口就已經(jīng)達(dá)到4.7億人口左右的高峰，之后持續(xù)下滑。從上述三個(gè)指標(biāo)來(lái)看，我國(guó)人口情況對(duì)住宅市場(chǎng)最有利的時(shí)點(diǎn)，已經(jīng)過(guò)去。僅從人口情況分析，住宅需求最旺盛、最急迫的時(shí)點(diǎn)，正是過(guò)去的六七年。

　　然而，我國(guó)的情況與發(fā)達(dá)國(guó)家又有不同，快速的城鎮(zhèn)化能在一定程度上抵消人口規(guī)模增長(zhǎng)趨緩、甚至下降的影響。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的城鎮(zhèn)化顯著滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。比如，日本購(gòu)房適齡人口數(shù)量最多的1980年，城鎮(zhèn)化率已接近80%，而我國(guó)購(gòu)房適齡人口最多的2008年，官方統(tǒng)計(jì)的城鎮(zhèn)化率只有46%。這也就意味著，隨著未來(lái)10-20年我國(guó)城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，由農(nóng)民轉(zhuǎn)至城鎮(zhèn)的人口，依然會(huì)創(chuàng)造很大的購(gòu)房需求。

　　據(jù)筆者測(cè)算，2005年我國(guó)新增城鎮(zhèn)勞動(dòng)人口數(shù)量達(dá)到高點(diǎn)，略超2000萬(wàn)人，其后一直持續(xù)回落，但直到2030年，還能達(dá)到300萬(wàn)左右的新增量。而新增購(gòu)房適齡人口，直到2027年前后才會(huì)變成負(fù)增長(zhǎng)。如果按每年城鎮(zhèn)化率提高0.8%，則2015年到2027年，每年的城鎮(zhèn)購(gòu)房適齡人口都在2.45億左右的水平。這就意味著，未來(lái)15年住宅需求仍將保持總體旺盛的狀態(tài)。并非謝國(guó)忠所謂的“人口總量一下降，房?jī)r(jià)只跌不會(huì)漲”。