宏觀調(diào)控不放松之下，房產(chǎn)信托融資不暢，房地產(chǎn)私募將成為開發(fā)商新的融資通道，香港太平洋國際投資集團(tuán)旗下的北京創(chuàng)匯財富基金總經(jīng)理?xiàng)钗慕邮苤袊�財�?jīng)記者專訪時稱，目前房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控的背景下，資金都非常緊張，很多國內(nèi)一線房地產(chǎn)企業(yè)，如萬科、復(fù)地、中糧等知名企業(yè)，通過發(fā)行股權(quán)私募基金，開拓了房地產(chǎn)融資渠道，解決了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難題，她認(rèn)為今年除部分國內(nèi)五十強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)，很多中小開發(fā)商，也會紛紛加入私募基金融資渠道，今年房地產(chǎn)基金迎來了快速發(fā)展的快車道。

　　據(jù)悉，2011年根據(jù)住建部政策研究中心的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)私幕規(guī)模達(dá)千億，2012年私募基金有望突破三千億元。 楊文認(rèn)為，2012年中央政府以限購和限貸政策為代表的持續(xù)調(diào)控，除了帶來房價和地價回歸理性外，也會引發(fā)行業(yè)兼并重組，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。這些變化，為房地產(chǎn)私募基金創(chuàng)造了入場和發(fā)展的機(jī)會。

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)、地方政府和投資者對房地產(chǎn)市場的預(yù)期改變了，土地市場面粉貴過面包的情況很難再出現(xiàn)，流拍不斷。他透露，現(xiàn)在少數(shù)地方的地價可以打折出讓，付款條件等方面也可再商談。地價的下跌，給房地產(chǎn)投資帶來了一些機(jī)會。

　　第二個機(jī)會來自行業(yè)的兼并重組。2012年，在銷售乏力的背景下，一些房地產(chǎn)企業(yè)到期銀行貸款和信托集中兌付，會給企業(yè)現(xiàn)金流和財務(wù)狀況帶來很大的壓力。這就為房地產(chǎn)私募基金提供了并購和重組的投資機(jī)會。從國際經(jīng)驗(yàn)看，私募基金通過參與行業(yè)的兼并重組，幫助優(yōu)質(zhì)企業(yè)迅速擴(kuò)張，會優(yōu)化行業(yè)的資源配置。

　　第三類機(jī)會是商業(yè)和文化地產(chǎn)。房地產(chǎn)私募基金通過專業(yè)化管理，可以為投資人尤其是類似保險公司和社�；�金等機(jī)構(gòu)投資者提供商業(yè)地產(chǎn)投資的機(jī)會。“今年我們募集的幾只基金全部是城市商業(yè)綜合體。”

　　作為國內(nèi)最早開始試水房地產(chǎn)私募的投資機(jī)構(gòu)之一，創(chuàng)匯財富基金早在2010年便與匯豐銀行合作，為在港融資的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了基金的募集。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)和深入，房企資金和債務(wù)危機(jī)凸顯。之前所做的信托、海外發(fā)債等融資模式面臨兌付風(fēng)險，國內(nèi)已叫停信托房產(chǎn)募集資金的通道。

　　楊文認(rèn)為，地產(chǎn)私募的業(yè)務(wù)模式，不像銀行、信托公司在貸款業(yè)務(wù)中重點(diǎn)關(guān)注擔(dān)保和抵押，私募基金首先要看所投的這個企業(yè)有沒有能力按照約定實(shí)現(xiàn)投資收益，現(xiàn)金流是否可控，開發(fā)的物業(yè)能不能賣掉，這跟開發(fā)商做投資時的核心思維是一致的;而擔(dān)保、抵押是次要的、是第二位的。因此，私募基金更關(guān)心投資時機(jī)是否正確，投資進(jìn)入的價格是否合適。

　　楊文介紹，風(fēng)險控制主要表現(xiàn)在五個環(huán)節(jié)，首先是嚴(yán)格篩選項(xiàng)目，項(xiàng)目的好壞，決定了項(xiàng)目是否可以實(shí)現(xiàn)資金流的快速回籠，去年創(chuàng)匯基金接了200多個項(xiàng)目，最后層層篩選下來真正適合投資的就兩三個。

　　其次是做好資產(chǎn)管理。不管是股權(quán)投資還是債權(quán)投資，都要主動管理，爭取每個項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)封閉式運(yùn)作。除了對項(xiàng)目公司財務(wù)預(yù)算和現(xiàn)金支出的審批外，同時也會派駐現(xiàn)場財務(wù)經(jīng)理和巡檢小組，及時監(jiān)控項(xiàng)目運(yùn)營和資金的調(diào)用。

　　三看開發(fā)商的信譽(yù)和品牌，對不講信譽(yù)的開發(fā)商，無論企業(yè)規(guī)模多大，都不會參與房產(chǎn)基金的募集。四看項(xiàng)目的可行性，包括當(dāng)?shù)氐墓┣箨P(guān)系，土地價格、售樓價格，銷售速度等，創(chuàng)匯基金非常關(guān)注當(dāng)?shù)氐耐恋胤帕亢凸┣箨P(guān)系，如果當(dāng)?shù)厥袌雒黠@出現(xiàn)了泡沫，供大于求，創(chuàng)匯基金絕不會投資的。

　　五看企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，對多元化經(jīng)營的企業(yè)，第一次做地產(chǎn)的企業(yè)，由于缺少專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和先進(jìn)的管理理念，一般不會參與基金投資和募集。

　　楊文說，跟匯豐銀行在香港的合作，從項(xiàng)目篩選到資產(chǎn)管理，創(chuàng)匯投資已建立了一套完整的風(fēng)險控制機(jī)制。創(chuàng)匯基金目前在國內(nèi)投資的項(xiàng)目，其投資人預(yù)期收益率，股權(quán)產(chǎn)品一般為20%，債權(quán)產(chǎn)品一般12-13%左右，購房基金投資回報一般在12%左右，同時股東根據(jù)需求，也可以利用創(chuàng)匯設(shè)計的購房私募基金購買投資的物業(yè)，一般購房私募基金優(yōu)惠幅度，比市場價格可以優(yōu)惠5-8%左右，受到投資人的好評。

　　楊文認(rèn)為，不遠(yuǎn)的將來，中國投資者會有更多的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品選擇來配置自己的資產(chǎn)，而不是簡單地通過購買住宅和樓宇來配置。這種趨勢形成后，可以抑制房地產(chǎn)投資性需求帶來的價格泡沫，優(yōu)化社會資本配置。從這一點(diǎn)看，房地產(chǎn)私募基金事業(yè)在中國才剛剛開始。