目前隨著城市化進(jìn)程的加快，各地紛紛進(jìn)行城中村改造，一般城中村改造，少則三百畝、多則上千畝，建設(shè)面積一般都在100萬(wàn)以上，投資一般在五十億元以上，面對(duì)如此大的投資和規(guī)模，在銀行限貸、信托融資受挫的背景下，房地產(chǎn)私募基金成了開發(fā)企業(yè)融資的主要平臺(tái)。據(jù)悉，目前國(guó)內(nèi)除萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)有雄厚的資金和銀行授信背景，很多地產(chǎn)企業(yè)還主要是依托其他渠道融資。城市商業(yè)地產(chǎn)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一個(gè)春天，在住宅地產(chǎn)進(jìn)入冬天其卻顯示出別樣的繁榮。有報(bào)告顯示，全國(guó)排名前20名的開發(fā)商都進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)由傳統(tǒng)的住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了商業(yè)。

　　銀行收緊，萬(wàn)億商業(yè)地產(chǎn)資金從何而來(lái)?

　　眾所周知，地產(chǎn)這種資金密集型的行業(yè)，資金是最上游、最核心的因素。創(chuàng)匯基金總裁楊文認(rèn)為，今日的萬(wàn)達(dá)，很大程度上是資本運(yùn)作成功的體現(xiàn)。“萬(wàn)達(dá)賬面現(xiàn)金都有幾百億，2011年光是商業(yè)地產(chǎn)銷售就在1200億上下，毛利百分之三四十。”王健林上半年曾向媒體透露。

　　據(jù)了解，萬(wàn)達(dá)除了銷售物業(yè)的收入，萬(wàn)達(dá)的資金來(lái)源還有兩個(gè)渠道：經(jīng)營(yíng)性抵押貸款和銀行授信。萬(wàn)達(dá)是國(guó)內(nèi)最早嘗試經(jīng)營(yíng)性抵押貸款的企業(yè)，首先取得地方政府的信任，并由地方政府作擔(dān)保尋求銀行授信。最早提供抵押融資貸款的是工商銀行，隨后中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行三家國(guó)有行也與其簽署銀企合作協(xié)議，后來(lái)，民生、華夏兩家股份銀行都先后入伙，每家給萬(wàn)達(dá)的授信高達(dá)幾十億。

　　2006年，央行金融管理部門還把萬(wàn)達(dá)列為全國(guó)房地產(chǎn)金融改革試點(diǎn)企業(yè)，給了萬(wàn)達(dá)一個(gè)紅頭文件的批復(fù)。這個(gè)批復(fù)相當(dāng)于一個(gè)特殊授權(quán)、綠色通道，不受地域約束，單筆貸款在5億之內(nèi)無(wú)須審批，兩三天可以批款。

　　地產(chǎn)基金：商業(yè)地產(chǎn)的救命稻草

　　隨著大量城市商業(yè)綜合體的涌現(xiàn)，很多大型企業(yè)也紛紛通過(guò)房地產(chǎn)私募基金，解決了資金缺口，石家莊聯(lián)邦祥云國(guó)際，開發(fā)的1800畝吃遍中國(guó)五A主題公園，通過(guò)私募基金獲得了五億元私募基金。

　　由香港太平洋投資集團(tuán)旗下的創(chuàng)匯財(cái)富與沈陽(yáng)富邦地產(chǎn)合作，獲得了沈陽(yáng)最中心商業(yè)地塊的開發(fā)權(quán)。 自從2011年以來(lái)，創(chuàng)匯資本已經(jīng)在大連、哈爾濱完成了多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。創(chuàng)匯資本專注于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和投資，首期基金由五十強(qiáng)領(lǐng)袖企業(yè)，阿里巴巴易居、蘇寧電器、巨人集團(tuán)、均瑤集團(tuán)、華誼兄弟、涌金集團(tuán)、新光集團(tuán)等數(shù)十家中國(guó)民營(yíng)企業(yè)領(lǐng)袖共同發(fā)起。

　　創(chuàng)匯資本只是商業(yè)地產(chǎn)基金的一個(gè)縮影，清科研究中心公布報(bào)告顯示，截至2012年第二季度，共有30只私募房地產(chǎn)基金募集到位60億美元。另外數(shù)據(jù)顯示，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金規(guī)模已經(jīng)超過(guò)千億元，這些基金的資金雖然不是全部投資于商業(yè)地產(chǎn)，但是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)說(shuō)肯定是強(qiáng)心針。

　　國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金目前主要有兩大類，一類就是獨(dú)立私募房地產(chǎn)投資基金，一般是由專業(yè)的房地產(chǎn)策劃投資機(jī)構(gòu)發(fā)起，因?yàn)樗麄兪煜し康禺a(chǎn)運(yùn)作，熟悉房地產(chǎn)定位和流程，專注于投資一線二線城市核心區(qū)域商業(yè)類物業(yè)(包括寫字樓和商業(yè))。 另外一類則是房地產(chǎn)企業(yè)參與發(fā)起房地產(chǎn)基金，目前大型房地產(chǎn)企業(yè)都參與了其中。包括萬(wàn)科、金地、華潤(rùn)、復(fù)地等知名開發(fā)商均已試水房地產(chǎn)私募基金，此外，包括世茂股份在內(nèi)的有意設(shè)立房地產(chǎn)私募基金的地產(chǎn)巨頭也不在少數(shù)。

　　北京創(chuàng)匯財(cái)富投資管理有限公司的總裁楊文曾透露，目前市場(chǎng)上大部分地產(chǎn)私募基金，都是房地產(chǎn)公司設(shè)立并投資于自身的項(xiàng)目。以智盈投資2009年募集的第一只人民幣房地產(chǎn)私募基金“復(fù)地景業(yè)基金”為例，該基金采取的是有限合伙制的形式，其中單個(gè)有限合伙人的出資門檻就為800萬(wàn)元人民幣。

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　　海外私募票據(jù)融資成“新寵”

　　根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到今年6月，涉及商業(yè)地產(chǎn)的信托產(chǎn)品超過(guò)150款，雖然房地產(chǎn)信托受到限制，但是仍然不少在發(fā)行。目前仍然在售的西安珠江時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目貸款信托，信托資金貸款給西安珠江時(shí)代廣場(chǎng)投資有限公司，資金規(guī)模最高達(dá)到7億元。

　　正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商為融資一籌莫展的時(shí)候，從海外市場(chǎng)引進(jìn)的私募票據(jù)卻為他們打開了心鎖。了解香港市場(chǎng)的人都知道，香港上市房地產(chǎn)企業(yè)大多頻繁地利用債券融資方法，如中國(guó)海外、嘉里建設(shè)、九龍倉(cāng)、新鴻基地產(chǎn)。

　　一些地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)然不會(huì)放過(guò)如此大好的機(jī)會(huì)。據(jù)中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)網(wǎng)站披露，華僑城集團(tuán)已獲準(zhǔn)注冊(cè)總額60億元的私募中期票據(jù)，注冊(cè)額度有效期兩年。

　　“企業(yè)發(fā)行私募中期票據(jù)需要承擔(dān)較高的成本，但卻沒(méi)有不得超過(guò)公司凈資產(chǎn)40%的規(guī)模限制。同時(shí)，由于地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，信貸收緊，信托到期兌付，房企急需尋找新的融資渠道，而私募票據(jù)不僅可以根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀靈活設(shè)計(jì)，而且高端企業(yè)發(fā)行的私募債券利率低于貸款利率的可能性很大，如今受到歡迎也是理所當(dāng)然。”一家外資行的高管表示。

　　中小房企資金吃緊，私募資金進(jìn)退兩難

　　俗語(yǔ)說(shuō)，大樹底下好乘涼。這句話唯獨(dú)不適用于眼下的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　債臺(tái)高筑壓垮了大規(guī)模的地產(chǎn)開發(fā)商，而那些中小房企，面臨的不只是“折腰”，而是能否繼續(xù)生存。

　　“銀行原本都不樂(lè)于貸款給我們，現(xiàn)在更是切斷了我們的資金來(lái)源�？蛻魪你y行那里貸不到款，樓市的成交量很難上去。籌不到資金，無(wú)法償還貸款，更別說(shuō)開發(fā)新的樓盤。以前還可以鼓動(dòng)幾個(gè)合伙人作為主要出借人，再出動(dòng)員工進(jìn)行拉網(wǎng)式攬客，必要的時(shí)候還會(huì)求助于民間借貸，現(xiàn)在，估計(jì)哪一條路都難啦。”江蘇一家小型房企的老板透露。

　　太平洋房產(chǎn)分析師認(rèn)為，讓中小房企進(jìn)一步陷入困境的不僅是房子不好賣，而是傳統(tǒng)地產(chǎn)商過(guò)度依賴銀行。“銀行一收口，地產(chǎn)商就呼吸困難。” 而中小企業(yè)開發(fā)商因品牌和項(xiàng)目認(rèn)知度較低，一般募集資金比較困難，對(duì)資金鏈脆弱的中小地產(chǎn)商而言，這是致命的，未來(lái)面臨資金鏈困局的中小開發(fā)商將越來(lái)越多。房產(chǎn)公司股權(quán)及項(xiàng)目的兼并收購(gòu)潮也將隨之拉開帷幕。