在大家的注意力都集中在住房銷售的回暖上時(shí)，土地市場(chǎng)也悄然度過寒冬，迎來暖意。恒大13.22億元廣州拿地、萬(wàn)科3.8億元廣州拿地、中鐵置業(yè)22.87億元貴陽(yáng)拿地、龍湖12.8億元成都拿地……五、六月份萬(wàn)科等10家標(biāo)桿房企一共拿地45宗，占到上半年的54%，以二三線城市居多。成交量提升的同時(shí)，地價(jià)也在悄然回升，中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布的研報(bào)告顯示，6月份300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為10%，創(chuàng)下今年新高。地價(jià)上漲，未來房?jī)r(jià)只會(huì)水漲船高，下調(diào)難度會(huì)更大。

　　開發(fā)商補(bǔ)倉(cāng)，土地市場(chǎng)回暖

　　由于全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)不樂觀，GDP增速連續(xù)下滑，國(guó)家在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面不再繼續(xù)嚴(yán)厲，轉(zhuǎn)而鼓勵(lì)剛需購(gòu)房，補(bǔ)貼、降息等多種優(yōu)惠政策不斷出臺(tái)，購(gòu)房者預(yù)期發(fā)生改變，多種原因使樓市得以在近期出現(xiàn)小高潮，回暖成為事實(shí)。樓市回暖首先體現(xiàn)在成交量上，5、6月份商品房成交量不斷創(chuàng)下年內(nèi)新高，開發(fā)商的業(yè)績(jī)也不斷提高。據(jù)萬(wàn)科最新公布的銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示，2012年6月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積122. 4萬(wàn)平方米，銷售金額133.2億元，分別同比增長(zhǎng)8.5%和0.68%，這是萬(wàn)科連續(xù)5個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售面積同比增長(zhǎng)，也是連續(xù)兩月銷售額破百億元，已超額完成上半年目標(biāo)。而這樣的企業(yè)不止萬(wàn)科一家。

　　開發(fā)商資金回籠狀況良好，就使得一直處于緊張狀態(tài)的房企得到喘息機(jī)會(huì)，得以騰出手來在土地市場(chǎng)上有所作為。由于樓市的調(diào)控，開發(fā)商一度對(duì)房地產(chǎn)后市持悲觀態(tài)度，在拿地方面都保持謹(jǐn)慎。隨著近幾個(gè)月市場(chǎng)的回暖，商品房有“量?jī)r(jià)齊升”的勢(shì)頭，而此時(shí)地價(jià)卻處于低位，且不缺乏優(yōu)質(zhì)地塊，對(duì)于開發(fā)商來說，現(xiàn)在是拿地補(bǔ)倉(cāng)的最好時(shí)機(jī)。隨著開發(fā)商的紛紛出手，各地地價(jià)也開始悄然回升，300城市的土地溢價(jià)率平均達(dá)到10%，地價(jià)上漲成為事實(shí)。

　　地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)想降將更難

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的回暖，不少開發(fā)商已不再專注于積極推廣已有項(xiàng)目，而是開始著手拿地做新項(xiàng)目，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)開始變得激烈，土地價(jià)格上漲就成為必然。對(duì)于地方政府來說，目前仍未找到能夠替代土地財(cái)政的渠道，他們現(xiàn)在是離不開出讓土地的，土地市場(chǎng)一旦回暖，地方政府肯定會(huì)靠漲價(jià)增加收入，而房地產(chǎn)商目前的資金狀況良好，為了布局未來，他們不惜出高價(jià)購(gòu)得優(yōu)質(zhì)地塊，像恒大，就在6月份以32968元/平方米的樓面價(jià)拿下廣州天河地王，隨著樓市回暖的繼續(xù)，“地王”還會(huì)不斷再現(xiàn)。

　　作為房?jī)r(jià)的核心成本，土地價(jià)格上漲，必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)跟著上漲，這是無(wú)法控制的，開發(fā)商積極出手，拿地?zé)崆楦邼q，說明他們普遍對(duì)未來樓市行情看好，所以未來幾年，這批土地上的商品住宅建成后，其價(jià)格可想而知。所以，未來房?jī)r(jià)能夠保持穩(wěn)定已經(jīng)不容易，雖然短期內(nèi)不至于出現(xiàn)暴漲，但下調(diào)的空間已變得很小，在“十八大”之前，房?jī)r(jià)相對(duì)于以后來說，是處于低位的，這一段時(shí)間，對(duì)于購(gòu)房者來說應(yīng)該是一個(gè)機(jī)會(huì)。

　　今天的地價(jià)，就是未來幾年的房?jī)r(jià)，面粉價(jià)格上漲，面包價(jià)格是不會(huì)下降的。我國(guó)樓市有水分，但是由于市場(chǎng)化的不充分，僅憑強(qiáng)制性的暫時(shí)抑制，泡沫是不會(huì)消除的，解決樓市問題最終還是要從制度、結(jié)構(gòu)上改變，充分發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。