7月5日，中國人民銀行決定，自2012年7月6日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調(diào)0.31個百分點;其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

　　央行年內(nèi)連續(xù)兩次“降息”對房地產(chǎn)市場影響如何?同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，金融機構(gòu)一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調(diào)0.31個百分點，“非對稱”降息意味著市場將釋放更多的“流動性”。從效果角度來說，央行一個月內(nèi)連續(xù)兩次“降息”與年內(nèi)兩次“降準”形成市場疊加效應(yīng)，這個疊加效應(yīng)就是適當(dāng)釋放市場“流動性”，“流動性”釋放將對房地產(chǎn)市場繼續(xù)“放量”起到刺激作用，在未來7-8月樓市成交量將保持“淡市不淡”的市場行情已基本無懸念。在價格方面，由于“去投資化”的限購限貸政策尚未明顯松動，因此，房價年內(nèi)出現(xiàn)大幅反彈的可能性幾乎沒有，但是房價下跌的動力會逐步消失，這表明房價已經(jīng)降到市場底部，不過房地產(chǎn)“市場底”的階段將在下半年這個階段逐步淡去，房地產(chǎn)市場最艱難的時期正在度過去。

　　那么，“降息”之后，對于中國房地產(chǎn)市場首套房需求、改善型需求、投資型需求各影響如何?應(yīng)該從哪些方面解讀“降息”對于購房者、開發(fā)商、甚至整體市場的影響?

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，對于首套房置業(yè)者來講，由于“微調(diào)”政策的繼續(xù)，以及本次明確房貸利率在政策范圍內(nèi)可以最低至七折，那么也就明確地為首套房自住需求進一步放量入市提供了市場機會，應(yīng)該來說，現(xiàn)階段仍然是自住需求最佳的購房時間窗口，在這個階段，首套房自住需求將繼續(xù)支撐整個房地產(chǎn)市場成交量回暖。

　　對于改善型需求以及部分投資型需求來講，2011年10月底的最后一輪接棒的投資客盡管已經(jīng)虧損10-20%，甚至更多，但是，從筆者對于近兩個月大平層市場以及單價4萬、10萬以上中高端商品住宅成交量的研究來看，改善型需求以及部分可以通過各種方式獲得“房票”的投資型需求已經(jīng)開始入市，原因很簡單，盡管全國5月CPI同比增速在3%，但是，本次降息導(dǎo)致一年期存款利率也降至3%，這也就意味著由于本次降息導(dǎo)致的市場“流動性”的釋放將導(dǎo)致未來通脹預(yù)期明顯增加，這將使投資客重新關(guān)注作為資產(chǎn)保值增值的房產(chǎn)。因此，近期這些需求在房企降價的誘因下又重回投資市場，以相對較高性價比的方式開始入市，尋求資產(chǎn)的保值增值。

　　從總的市場成交量的角度而言，此次降息，將整體上對房地產(chǎn)市場繼續(xù)“放量”起到刺激作用，市場成交量回暖“不確定性”因素正在逐漸消失，未來成交量“回暖”即將成為事實。

　　對于房企來講，根據(jù)以上分析，房地產(chǎn)市場成交量的回升，并且從5月起計算，如果可以持續(xù)3-6個月，那么這將使開發(fā)企業(yè)資金面緊張的局面得到緩解。這也就意味著成交量的回暖會逐步傳導(dǎo)到整個房地產(chǎn)投資、開工面積前期擴大再生產(chǎn)的環(huán)節(jié)，這或?qū)��?dǎo)致這些基本房地產(chǎn)指標數(shù)據(jù)出現(xiàn)增速停止下滑，大型開發(fā)企業(yè)會主動的加快開工節(jié)奏，形成新的市場供應(yīng)進行銷售，再到土地市場積極拿地。從7月初土地市場的表現(xiàn)來看，已經(jīng)看到部分大型開發(fā)企業(yè)在土地市場頻繁“抄底”的動作。

　　從未來房價角度來講，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為， 如果房地產(chǎn)市場成交量的回升，并且從5月起計算，可以持續(xù)3-6個月，那么這將使開發(fā)企業(yè)資金面緊張的局面得到緩解。整個房地產(chǎn)市場降價的動力會逐步消失，房價降幅隨著成交量的持續(xù)增加也會逐步收窄。但是，從政策面的走勢來看，由于“去投資化”的限購限貸政策尚未明顯松動，因此，外來的投資投機性需求不會大規(guī)模入市，這些需求也難以對于房價產(chǎn)生太大的影響，房價出現(xiàn)年內(nèi)大幅反彈的可能性幾乎沒有。

　　如果整個市場走勢在未來3-6個月由“量增”到“量價齊升”，由于成交量的增加出現(xiàn)“買漲不買跌”的市場氛圍，那么整個“微調(diào)”放松的政策基調(diào)有可能在十八大召開前夕或政府換屆的這個階段出現(xiàn)微幅有針對性的收緊。