淡市降價(jià)促銷，旺市提價(jià)惜售，其實(shí)房地產(chǎn)市場與其他所有市場沒有什么兩樣。限購、限貸的夾擊使樓市進(jìn)入寒冬，房企們開始競相降價(jià)取暖;預(yù)調(diào)、微調(diào)又為樓市送來暖風(fēng)，開發(fā)商得到喘息機(jī)會(huì)，形勢開始逆轉(zhuǎn)，剛需停止觀望，樓市成交量不斷攀升，開發(fā)商也就失去了繼續(xù)降價(jià)的動(dòng)力，轉(zhuǎn)而開始等待漲價(jià)的機(jī)會(huì)。目前來看，2012年下半年房價(jià)必然穩(wěn)中有漲。但是在房價(jià)真正全面反彈之前，政策不太會(huì)發(fā)生明顯變化，因此，雖然房價(jià)最低點(diǎn)已經(jīng)過去，但是現(xiàn)在出手仍然為時(shí)不晚。

　　購房者預(yù)期房價(jià)將要上漲了，購房意向陡升。2012年國內(nèi)房價(jià)將是“先抑后揚(yáng)”，房價(jià)上半年“降中回穩(wěn)”，下半年將“穩(wěn)中有升”。從前5月70大只城市房價(jià)數(shù)據(jù)看，房價(jià)上漲幅度依然是繼續(xù)回落，但見底呈現(xiàn)，部門房價(jià)最低點(diǎn)已經(jīng)過去了。從房市層面上看，銷售面積和投資額及購買土地面積等銷售額下降，市場底部凸現(xiàn)，但6月回升明顯。從調(diào)控趨勢看，已有55個(gè)城市調(diào)控微調(diào)，45個(gè)城市通過，通過率90%調(diào)控基本見底。從經(jīng)濟(jì)層面上看，2012年保增長的背景下，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑，信貸和貨幣政策寬松將是大趨勢。毫無疑問，二季度后房價(jià)漲幅回落停止后將轉(zhuǎn)平穩(wěn)。三、四季度，房價(jià)則顯小幅度上漲，全年房價(jià)比較平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大起大落的波動(dòng)。”

　　2012年國內(nèi)房價(jià)依然保持上漲的趨勢，上漲幅度維持在3%-5%之間上下波動(dòng)。一是從經(jīng)濟(jì)發(fā)展層面看，2012年國內(nèi)GDP增長幅度依然是7.5%-8.2%之間,而2012年CPI政府控制目標(biāo)與2011年一樣,是4%,而2011年是CPI上漲5.4%,2012年CPI要控制在4%內(nèi)估計(jì)比較困難。剔除除通脹因素，2012年房價(jià)上漲3%-5%是沒問題。二是2012年國內(nèi)前5個(gè)月房價(jià)上漲幅度看，70個(gè)大中城市住宅銷售均價(jià)上漲維持2%以上。顯然，5月房價(jià)上漲趨勢明顯，利好政策和信心恢復(fù)后，房價(jià)上漲是肯定的。不過，2012年房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度或暴漲的局面。三是從2012年國內(nèi)中央房地產(chǎn)調(diào)控看，微調(diào)正式進(jìn)入密集期，市場底部凸出�？梢耘袛喑鲋醒氩粫�(huì)再出新的嚴(yán)厲政策和收緊調(diào)控。四是從國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢看，未來城市化走完需要二十年，市場潛在巨大購買力。況且國內(nèi)的投資渠道缺乏和負(fù)利率未消除及通脹的因素存在，房子依然最具有投資價(jià)值，又能夠抗通脹的保值增值產(chǎn)品。

　　在全國房價(jià)漲幅得到明顯遏制的同時(shí)，尚未限購或限購執(zhí)行不嚴(yán)的二三線城市已取代京滬穗等一線城市，成為領(lǐng)漲全國樓市的主力。 “限購令”未放松，一方面是鞭策已限購城市的地方政府從嚴(yán)執(zhí)行、不得放松，另一方面是防止房價(jià)上漲速度過快向二三線城市蔓延。圍堵從一線城市擠出的投資資金，深化全國樓市調(diào)控的效果，將是下半年樓市調(diào)控的主要方向。從整體上看，全國房價(jià)過快上漲的勢頭已得到初步遏制，正逐步朝著理性方向回歸。然而，在房地產(chǎn)市場整體向好的同時(shí)，部分二、三線城市的房價(jià)卻在飆升，在一二線城市幾乎全面限購的情況下，成為樓市調(diào)控的“洼地”。“限購令”頒布一年多的時(shí)間內(nèi)，領(lǐng)漲全國樓市的，正是那些未限購，或限購執(zhí)行不嚴(yán)的二三線城市。所謂的房價(jià)合理回歸，主要還是針對房價(jià)動(dòng)輒上萬的一線城市，而三線城市而言，房價(jià)下跌可能性的確不大。按照現(xiàn)在的行情來講應(yīng)該會(huì)穩(wěn)中有升，一線城市基本穩(wěn)定了房價(jià)，所有資金都會(huì)轉(zhuǎn)入二三線城市，房價(jià)5%-10%小幅度上漲是肯定的。

　　調(diào)控放松蔓延。進(jìn)入2012年以來，樓市的調(diào)控政策不再加碼，反而各地政府紛紛開始對樓市進(jìn)行微調(diào)，加上近期降息、首套房貸利率7折優(yōu)惠等消息的刺激作用，總體趨勢都是在對調(diào)控進(jìn)行松綁。即使現(xiàn)在住建部、央行、發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)四部委密集“喊話”，稱將繼續(xù)從嚴(yán)樓市調(diào)控政策，但始終未見更嚴(yán)厲的新調(diào)控政策出臺，而主要城市房價(jià)和交易量卻現(xiàn)全面反彈，多個(gè)地方不同新盤項(xiàng)目再現(xiàn)排隊(duì)購房潮和，調(diào)控放松的導(dǎo)向難免給予房價(jià)上漲預(yù)期放大的刺激。讓人難免猜猜，新一輪“價(jià)隨量漲”要重返樓市。

　　信貸政策的寬松以及樓市成交量的上升，對開發(fā)商來說都是久旱逢甘霖，資金壓力大大減輕。購房者的心理也開始發(fā)生改變，全國九成以上的大城市都存在房價(jià)上漲預(yù)期。如此一來，一邊是市場回暖、回款增加，一邊是剛需停止觀望、積極入市，再加上地方政府的支持，房地產(chǎn)市場的后市被普遍看好，開發(fā)商信心十足，降價(jià)動(dòng)力也就隨之降至最低，房價(jià)也開始見底。 “紅五月”之后，“淡六月”也變成了“旺六月”，6月以來，北京新房市場已經(jīng)出現(xiàn)“普漲”。在成交量上揚(yáng)的影響下，之前房產(chǎn)項(xiàng)目給出的優(yōu)惠折扣已經(jīng)開始逐步收回，部分項(xiàng)目同質(zhì)房源出現(xiàn)了成交均價(jià)上漲，房價(jià)最低點(diǎn)已經(jīng)過去。

　　2012年下半年中國樓市將朝向“穩(wěn)定與回暖”方向發(fā)展，整年處于樓市盤整與上升期。從房地產(chǎn)發(fā)展周期看2012年上半年處于中周期和短周期的下行階段，周期性觸底之后，2012年下半年則呈現(xiàn)維穩(wěn)的態(tài)勢發(fā)展。從市場行情和調(diào)控層面看，一方面是2012年6個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長逐漸止減回落反升，而商品房銷售的低迷行情走出低谷，6月全國主要重點(diǎn)城市成交火熱。房地產(chǎn)市場下行趨勢雖然難在短期之內(nèi)扭轉(zhuǎn)，不過部分城市樓市回暖痕跡越來越明顯。另外一方面是房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)實(shí)質(zhì)放松，但是房地產(chǎn)調(diào)控微調(diào)的城市不斷蔓延，房貸和貨幣政策及其他利好政策的呈現(xiàn)，表明調(diào)控見底。

　　從供求關(guān)系和庫存量及房企資金層面看，一方面是隨著首套房首付和7折利率及降準(zhǔn)降息等免稅費(fèi)的利好政策城市擴(kuò)大，剛需和首次置業(yè)的市場購買力將不斷釋放。6月全國主要城市成交火爆，顯示出市場強(qiáng)大的購買需求市場。由于新開工量和新完工量及保障房實(shí)際建量的下降，2013年市場將出現(xiàn)“供小于求”的局面。另外一方面是庫存量下降明顯。雖然市場商品房庫整體壓力力比2011年大，開發(fā)商又將應(yīng)對信托和信貸及基金等債務(wù)高峰期。不過，上半年大部分房企銷售業(yè)績良好和拿地的資金減少及融資渠道寬松等因素考慮。2012年房企資金最壞最困難時(shí)期已經(jīng)過去了。2012年是蕭條的后期和復(fù)蘇回升的前期，這也是市場的底部和信心的底部。