以十年為計量周期的框架中，中國經(jīng)濟每隔十年會產(chǎn)生一次大的制度性變革，每次變革會催生一兩個超級需求增長點，也會產(chǎn)生大的區(qū)域經(jīng)濟“增長極”�；仡櫄v史，中國經(jīng)濟曾在1980年代初推進了農(nóng)村土地承包制改革，釋放了農(nóng)業(yè);曾在1980年代后期推進了國有土地使用權(quán)改革，釋放了土地轉(zhuǎn)為工商業(yè)用途的產(chǎn)出功能，通過土地與勞動力、土地與資金的結(jié)合，造就了以“珠三角”為代表的制造業(yè)快速增長，使之成為中國第一個“增長極”;曾在1990年代中期推進了分稅制改革，間接催生了“土地財政”，雖然分稅制完成了中央與地方之間一定意義上的財政分權(quán)，盡管統(tǒng)一稅率和分成比率是固定的，但是“土地財政”卻使得不同地方政府之間卻可以通過調(diào)整工業(yè)用地價格來吸引外商投資，以工業(yè)用地作為杠桿實現(xiàn)稅收收入最大化，這造就了“長三角”制造業(yè)的奇跡，并使之在不足十年的時間里成為中國第二個“增長極”。 新世紀(jì)以來，這兩個制造業(yè)中心借助于出口和房地產(chǎn)這兩大超級需求，創(chuàng)造了中國經(jīng)濟過去十年平均10%以上的增長。

　　站在當(dāng)前的時點展望，2011年、2012年甚至2013年中國經(jīng)濟都將處于短、中、長周期的疊加階段，當(dāng)前所觀察到的一系列現(xiàn)象都可能是這三個周期相互疊加的 “倒影”，雖然短期可以通過開工新項目消化建成項目的產(chǎn)能、通過債務(wù)的展期進一步支撐財政杠桿。但是對于中長期的下一個十年，從土地周期的視角看，中國經(jīng)濟依托城市化和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的背景條件，能否完成從高速增長向中速增長的順利轉(zhuǎn)換則主要取決于：能否培育出新的土地需求增長點、能否產(chǎn)生下一個新生“增長極”、能否推進新一輪的制度改革。

　　1、尋找新的土地需求增長點：房地產(chǎn)多元化業(yè)態(tài)的出現(xiàn) 。過去的10年，出口和房地產(chǎn)作為推動土地需求、土地財政和中國經(jīng)濟資產(chǎn)負(fù)債表擴張的兩大需求目前面臨一定的弱化趨勢，以房地產(chǎn)為例，按照目前的調(diào)控政策導(dǎo)向，未來房價將導(dǎo)向到與土地價格和建筑安裝成本相適應(yīng)的利潤率水平，需求結(jié)構(gòu)則導(dǎo)向“剛需”占絕對比重的格局，這意味著下一階段房地產(chǎn)業(yè)作為土地財政的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)將會面臨轉(zhuǎn)型壓力，如果轉(zhuǎn)型順利，則有望重啟新一輪土地資產(chǎn)的上行擴張周期，目前這種轉(zhuǎn)型的跡象已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　2、尋找新的土地需求增長點：制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)型。制造業(yè)在土地財政框架中的作用不言而喻，目前資本市場的一個主要擔(dān)憂是出口下滑對國內(nèi)制造業(yè)將產(chǎn)生顯著的負(fù)面沖擊，在沖擊土地財政持續(xù)性的同時，也沖擊中國經(jīng)濟增長的可持續(xù)性。但是與常識的判斷略有不同，海外市場需求減弱對中國制造業(yè)的沖擊雖然部分體現(xiàn)在總量的下滑上，但是當(dāng)前中國的出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和區(qū)域結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型或許將部分抵消沖擊的程度。

　　3、尋找一個新的增長極�；�于上述分析，所謂“增長極”是指：(1)從含義上，資產(chǎn)的資本化即勞動力、土地等基礎(chǔ)資產(chǎn)，借助于人口的流動、工業(yè)化和城市化的平臺，在特定區(qū)域形成聚集，最終轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出的能力才是經(jīng)濟增長的根本驅(qū)動力和形成區(qū)域增長極的關(guān)鍵。(2)流動人口之所以由農(nóng)村流向城市、農(nóng)地之所以轉(zhuǎn)為工商業(yè)用途，根本原因是農(nóng)業(yè)與工商業(yè)的生產(chǎn)能力存在顯著差異，因此，只要城市收入大于農(nóng)村收入、農(nóng)地轉(zhuǎn)換為工商業(yè)用地的邊際產(chǎn)出大于零，則中國的城市化進程不會終結(jié)，經(jīng)濟增長的驅(qū)動力也不會衰竭。(3)資產(chǎn)資本化推動了經(jīng)濟增長，經(jīng)濟增長推動了貨幣化，而不是相反。如果我們的柜架及邏輯成立，那么，在下一個十年我們將依次看到兩個現(xiàn)象：一個新的區(qū)域增長極的出現(xiàn)、一輪新的貨幣化進程的出現(xiàn)。

　　4、尋找新的制度紅利。在我們的框架中，潛在的制度紅利或來自于兩個方面：土地財政和農(nóng)地改革。土地財政和發(fā)債券的實質(zhì)效果相同，區(qū)別僅在于初始的制度條件不同導(dǎo)致不同國家走向了不同的融資路徑。原則上地方政府的融資機制可以是：其一，發(fā)行貨幣;其二，以未來財政收入作抵押發(fā)行市政債;其三，中國特色的土地財政，其四，財產(chǎn)稅模式。在中國改革開放的初期，城市化與工業(yè)化處于起步階段，稅收來源幾乎是枯竭的，同時中央政府又禁止地方抵押未來收入發(fā)債，在這種情況下，深圳于1987年敲響國有土地使用權(quán)拍賣轉(zhuǎn)讓第一錘，開辟了土地財政的先河。

　　作為一種融資方式，從發(fā)展趨勢以及國際經(jīng)驗看，土地財政更多帶有過渡形式的色彩，最終將被市政債發(fā)行所替代。理論上，在建設(shè)用地指標(biāo)禁止跨區(qū)轉(zhuǎn)讓和18億畝耕地紅線的限制下，每賣一塊地，意味著可賣的土地會少一塊，雖然價格只要足夠高，可能會產(chǎn)生圍海造地、開山辟地的創(chuàng)舉，但畢竟有限，從融資的角度講，也沒有這個必要。從最新的情況來看，深圳市作為開拓土地使用權(quán)出讓先河的改革先鋒城市，隨著城市可用的建設(shè)用地日益減少，在率先完成城市化之后，通過試點市政債發(fā)行，開始由土地財政過渡到常規(guī)化的、更為市場化的依賴債券市場融資的階段。從2011年深圳市建設(shè)用地的出讓結(jié)構(gòu)看，僅有6%的土地用于住宅出讓，10%的土地用于工業(yè)出讓，其余絕大部分為交通與市政公共服務(wù)設(shè)施用地，這意味著深圳已走過依賴賣地來實現(xiàn)城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施融資的發(fā)展階段，提升城市公共服務(wù)功能成為建設(shè)用地調(diào)控的著力方向。相反，從2011年重慶市的建設(shè)用地出讓結(jié)構(gòu)看，這個城市則處于土地財政特征顯著期。

　　總體上看，發(fā)達(dá)城市和地區(qū)土地財政弱化，并必然不代表融資能力減弱，這些城市將從土地財政逐步過渡到相對成熟的財產(chǎn)稅和市政債融資模式，從更大角度講，下一個最大的制度化改革仍有可能出現(xiàn)在土地領(lǐng)域。