樓市6月成交量繼續(xù)延續(xù)“紅五月”的態(tài)勢(shì)，住建部官員也表示，成交量的回暖是樓市回歸正常的市場(chǎng)表現(xiàn)，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，官方已經(jīng)默許樓市“微調(diào)”政策對(duì)于成交量回暖的作用，并且短期內(nèi)來(lái)講“微調(diào)”政策應(yīng)該還會(huì)延續(xù)。

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)等媒體報(bào)道，國(guó)家發(fā)改委對(duì)于房地產(chǎn)提出了三條非常明確的調(diào)控建議，即落實(shí)利率優(yōu)惠、降低首付比例、減免相關(guān)稅費(fèi)。而具體落實(shí)則需由地方政府操作，“要求各地各部門(mén)采取有力措施”、“引導(dǎo)各方面形成統(tǒng)一的市場(chǎng)預(yù)期”。

　　從已經(jīng)出臺(tái)的樓市“微調(diào)”政策來(lái)看，落實(shí)利率優(yōu)惠、減免相關(guān)稅費(fèi)已經(jīng)在落實(shí)，降低首付比例在個(gè)別城市的公積金首套房貸款中已經(jīng)有所體現(xiàn)，但是還不具有普遍性，并且在首套房商業(yè)貸款中也沒(méi)有體現(xiàn)，這有可能成為今后政策“微調(diào)”的儲(chǔ)備政策之一，值得我們持續(xù)關(guān)注。

　　政策面的“微調(diào)”讓當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的變化，同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉(博客)認(rèn)為，這些變化主要表現(xiàn)在兩方面：

　　第一、“炒房?jī)r(jià)”制造熱銷(xiāo)與買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的氣氛。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商降價(jià)“見(jiàn)好就收”，正在通過(guò)少量多批、千人看房、連夜排隊(duì)、長(zhǎng)期蓄客后的集中開(kāi)盤(pán)等營(yíng)銷(xiāo)手段制造市場(chǎng)熱銷(xiāo)、“日光盤(pán)”、買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的市場(chǎng)氣氛。

　　第二、“炒地價(jià)”制造高溢價(jià)和“地王”，讓市場(chǎng)覺(jué)得又迎來(lái)了一輪新的發(fā)展機(jī)會(huì)。從具體表現(xiàn)來(lái)看，近期恒 大出手獲廣州商業(yè)“地王”地塊，上海土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”現(xiàn)象，并且進(jìn)入6月之后，各地的土地成交溢價(jià)率明顯上升。

　　總體來(lái)看，市場(chǎng)成交量的長(zhǎng)期低迷讓市場(chǎng)壓抑了許久，一旦政策面出現(xiàn)微調(diào)松動(dòng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)便會(huì)想法設(shè)法讓市場(chǎng)活躍起來(lái)。從當(dāng)前來(lái)看，“炒房?jī)r(jià)”、“炒地價(jià)”成為當(dāng)前市場(chǎng)成交量逐漸回暖的背景下兩大炒作主題，通過(guò)這樣的市場(chǎng)炒作讓市場(chǎng)重新回歸熱鬧的氣氛。

　　的確，市場(chǎng)比之前熱鬧了許多。我們也心知肚明這寫(xiě)熱鬧的氣氛炒作嫌疑很大，那么，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)如何撥開(kāi)迷霧見(jiàn)真相?如何正確判斷市場(chǎng)信號(hào)?我們分別來(lái)分析“炒房?jī)r(jià)”、“炒地價(jià)”兩個(gè)現(xiàn)象的背后的問(wèn)題，撥開(kāi)“炒房?jī)r(jià)”、“炒地價(jià)”迷霧背后的市場(chǎng)真相。

　　首先，我們來(lái)看“炒房?jī)r(jià)”。當(dāng)然最關(guān)心的話(huà)題莫過(guò)于通過(guò)“炒房?jī)r(jià)”的諸多營(yíng)銷(xiāo)手段房?jī)r(jià)到底能否在當(dāng)前市場(chǎng)背景下炒作上去。同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“炒房?jī)r(jià)”現(xiàn)階段來(lái)講對(duì)于市場(chǎng)最重要的作用在于增加售樓處的來(lái)電來(lái)訪(fǎng)量，一定程度上活躍現(xiàn)場(chǎng)的銷(xiāo)售氣氛，對(duì)于房?jī)r(jià)降幅的而言，取決于個(gè)案樓盤(pán)成交量的情況及開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面狀況。從宏觀市場(chǎng)基本面來(lái)講，盡管市場(chǎng)成交量出現(xiàn)回暖，但成交量的可持續(xù)性回暖仍然存在一定的變數(shù)，這樣的變數(shù)主要表現(xiàn)在：開(kāi)發(fā)商降價(jià)“見(jiàn)好就收”，政策面還沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，整體市場(chǎng)庫(kù)存壓力還是比較大、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面還是相對(duì)緊張等，這就決定了短期內(nèi)市場(chǎng)“降價(jià)跑量”的勢(shì)頭不會(huì)改變，“炒房?jī)r(jià)”的營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作短期內(nèi)不會(huì)改變樓市“降價(jià)跑量”的基本面。

　　此外，從政策角度而言， 由于“去投資化”的常態(tài)化的樓市調(diào)控措施，各地投資性投機(jī)性需求已經(jīng)被大量擠出樓市，市場(chǎng)基本回歸至以“自住需求”為主。“去投資化”的常態(tài)化的樓市調(diào)控措施并沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的松動(dòng)，也就是說(shuō)投資性投機(jī)性需求現(xiàn)階段還沒(méi)有辦法大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么，從這個(gè)角度而言，開(kāi)發(fā)企業(yè)“炒房?jī)r(jià)”的營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作主要還是促成自住需求購(gòu)房者達(dá)成成交，而投資投機(jī)性需求沒(méi)有辦法進(jìn)入樓市支撐樓市價(jià)格上行，從而短期內(nèi)也沒(méi)有辦法形成“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的氣氛。

　　從政策走向而言，如果房?jī)r(jià)在成交量回暖的市場(chǎng)背景下一旦出現(xiàn)快速反彈，那么，政策層面應(yīng)該還會(huì)“微調(diào)”收緊，以防止出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的現(xiàn)象，維持當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果。因此，總體而言，樓市價(jià)格短期內(nèi)反彈的可能性不大，但是不排除個(gè)案樓盤(pán)由于策略調(diào)整、成交量達(dá)到目標(biāo)而導(dǎo)致的價(jià)格上調(diào)的現(xiàn)象。

　　其次，我們來(lái)看“炒地價(jià)”。從全國(guó)1-5月份土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積13532萬(wàn)平方米，同比下降18.7%，降幅比1-4月份縮小0.6個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款2620億元，下降10.0%，降幅縮小3.7個(gè)百分點(diǎn)。由于商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售并為明顯改善企業(yè)資金面，開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地意愿降低。

　　同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，土地市場(chǎng)短期內(nèi)仍然維持低溢價(jià)率狀況，但是，5月份市場(chǎng)成交量的回暖以及微調(diào)政策的頻出有可能讓資金實(shí)力比較雄厚的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地意愿提升。但是，當(dāng)這樣的成交量回暖還沒(méi)有呈現(xiàn)出持續(xù)狀態(tài)時(shí)，它還不是一個(gè)充分的理由。尤其是當(dāng)前開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈相對(duì)緊張，開(kāi)發(fā)企業(yè)不會(huì)普遍性地這么激進(jìn)的進(jìn)行拿地制造“地王”。從現(xiàn)實(shí)意義角度考慮，如果地價(jià)略顯高于市場(chǎng)預(yù)期，那么開(kāi)發(fā)商就會(huì)停止出手。

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　　但是，土地市場(chǎng)確實(shí)在商品住宅市場(chǎng)成交量回暖的市場(chǎng)背景下出現(xiàn)，如果市場(chǎng)成交量剛剛反彈就導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài)，那么也就從另外一個(gè)角度證明盡管“去投資化”的調(diào)控措施使“降價(jià)跑量”成為常態(tài)，但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控并沒(méi)有改變開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)利好的預(yù)期，讓開(kāi)發(fā)商“謹(jǐn)慎”擴(kuò)張，樓市調(diào)控至今仍然是失敗的。

　　與此同時(shí)，我們也看到，在樓市“降價(jià)跑量”的市場(chǎng)背景下，政府也逐漸改變推地策略，將推出地塊面積劃分的更小，MINI地塊漸成土地市場(chǎng)成交趨勢(shì)。從市場(chǎng)接受度來(lái)講，MINI地塊控制地塊總價(jià)過(guò)高，開(kāi)發(fā)企業(yè)相對(duì)容易接受，減少流拍的風(fēng)險(xiǎn);與此同時(shí)，“低起拍價(jià)”導(dǎo)致“高溢價(jià)”，政府通過(guò)“低起拍價(jià)”讓市場(chǎng)呈現(xiàn)出高溢價(jià)率現(xiàn)象，隨后，土地市場(chǎng)交易逐漸活躍起來(lái)，甚至后期出現(xiàn)多個(gè)“地王”。

　　無(wú)論何種形式以何種方式讓土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”現(xiàn)象，同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以“降價(jià)跑量”為主的環(huán)境下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”不是一件好事情。土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”、“地王”是魔鬼，如果當(dāng)前土地市場(chǎng)正在醞釀2009-2010年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差，這或?qū)��?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度收緊。

　　從樓市成交量?jī)r(jià)的表現(xiàn)也可以反映出當(dāng)前樓市調(diào)控政策的走向，當(dāng)2012年5月份全國(guó)大多數(shù)城市成交量出現(xiàn)反彈的時(shí)候，住建部又出來(lái)發(fā)話(huà)，指明微調(diào)政策核心仍然圍繞著首套房，首套房政策“要在統(tǒng)一框架內(nèi)”，超越這個(gè)范圍的政策應(yīng)該及時(shí)糾正叫停。

　　那么，土地市場(chǎng)一旦頻現(xiàn)“高溢價(jià)率”、“地王”現(xiàn)象，盡管這可以增加政府的土地財(cái)政收入，但是，從樓市調(diào)控政策走向大局的角度而言，有可能引來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的再度收緊。因此，土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”是魔鬼，我們不希望在這個(gè)時(shí)候有過(guò)多的魔鬼出現(xiàn)。