選擇性解讀調(diào)控政策意在為房地產(chǎn)托市

　　6月7日，央行下發(fā)銀發(fā)[2012]142號(hào)文件(特急)，其中提及“放寬金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間，貸款利率下限由基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大至0.8倍，個(gè)人貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍”，有人將此理解為房貸利率重新享受0.7倍的優(yōu)惠，被認(rèn)為是放松房地產(chǎn)調(diào)控的明確信號(hào)。

　　窗口指導(dǎo)式的利率政策是模糊的，不嚴(yán)肅的，容易讓市場(chǎng)產(chǎn)生政策依賴癥。有分析人士指出，央行此前雖通過(guò)窗口指導(dǎo)要求銀行統(tǒng)一對(duì)首套房貸利率打8.5折，但并未明文取消過(guò)7折利率。也就是說(shuō)，理論上7折個(gè)人房貸利率一直存在。這只是理論上的可能性，實(shí)際上，首套房貸利率提升到8.5折，市場(chǎng)不可能存在8.5折以下的優(yōu)惠利率。不管央行發(fā)不發(fā)文，承不承擔(dān)窗口指導(dǎo)，這是事實(shí)。因此，央行將個(gè)人貸款利率下調(diào)至0.7折，部分市場(chǎng)人士刻意將此與房貸掛鉤，進(jìn)而得出房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步回暖的結(jié)論。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成保底共識(shí)

　　住建部部長(zhǎng)姜偉新在部署2012年工作時(shí)明確要求，在“遏制不合理購(gòu)房需求的同時(shí)，要支持居民購(gòu)房的合理需求”�！吨袊�(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》5月報(bào)道，住建部已經(jīng)要求地方政府加快對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品房的審批，以增加普通商品房供給。與此同時(shí)，支持中低價(jià)位、中小套型普通商品房建設(shè)、供應(yīng)的相關(guān)政策，也在抓緊研究當(dāng)中。事實(shí)上，將近30個(gè)城市鼓勵(lì)剛需的政策出臺(tái)，說(shuō)明各級(jí)政府對(duì)于房地產(chǎn)已經(jīng)形成保底共識(shí)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)在回暖。5月份商品房成交量大幅反彈，當(dāng)月全國(guó)商品房成交面積為7290萬(wàn)平方米，銷售額4511億元，這兩個(gè)數(shù)據(jù)相比4月份分別上漲了15%、20%。在2012年3月份以來(lái)樓市成交放大的局面下，5月份樓市回暖的勢(shì)頭得到進(jìn)一步確立。投資市場(chǎng)量在價(jià)先，成交量回暖以及京廈等地商品房均價(jià)小幅反彈，6月初20個(gè)城市土地市場(chǎng)溢價(jià)率高達(dá)14左右，顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)觸底。此次房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖是實(shí)體經(jīng)濟(jì)倒逼之下鼓勵(lì)剛需的必然結(jié)果。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)有保底共識(shí)，而沒(méi)有泡沫共識(shí)，無(wú)論是市場(chǎng)、民意還是未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，均不允許繼續(xù)擴(kuò)大房地產(chǎn)泡沫。

　　針對(duì)6月10日有報(bào)道“發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌”，國(guó)家發(fā)改委6月12日發(fā)表聲明稱，有關(guān)報(bào)道純屬捏造。2012年以來(lái)，決策層抑制投資性購(gòu)房的口徑?jīng)]有放松。銀行大面積下調(diào)房貸利率的空間不大，此次央行降息的同時(shí)擴(kuò)大了利率浮動(dòng)區(qū)間，向利率市場(chǎng)化邁出關(guān)鍵一步，各銀行將來(lái)會(huì)面臨更激烈的存款競(jìng)爭(zhēng)，下調(diào)房貸將抽空銀行最優(yōu)質(zhì)的一塊資產(chǎn)。實(shí)質(zhì)性的利好來(lái)自于銀監(jiān)會(huì)，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《商業(yè)銀行資本管理辦法(試行)》，將個(gè)人住房抵押貸款首套和二套房風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重統(tǒng)一規(guī)定為50%，銀行有動(dòng)力增加二套房貸比例，以往房貸尤其是多套房貸一直是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。目前對(duì)于二套房的限制來(lái)自于各地的限購(gòu)政策，如果限購(gòu)政策松動(dòng)加上銀行二套房貸，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控會(huì)功虧一簣。

　　以房地產(chǎn)泡沫拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)是飲鴆止渴

　　日本、美國(guó)、西班牙都是前車之鑒。經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看好的西班牙發(fā)生債務(wù)危機(jī)，房地產(chǎn)泡沫功不可沒(méi)。截止2012年，西班牙房?jī)r(jià)連跌四年，研究與顧問(wèn)機(jī)構(gòu)R.R. de Acuna Asociados預(yù)計(jì)西班牙2012年房?jī)r(jià)將下跌12%至14%，是國(guó)家統(tǒng)計(jì)學(xué)會(huì)自2007年開(kāi)始追蹤房地產(chǎn)價(jià)格以來(lái)房?jī)r(jià)下跌幅度最大的一年，房?jī)r(jià)從高位下跌30%。

　　房地產(chǎn)泡沫預(yù)期不可逆，試圖以投機(jī)主義的方式攪拌房地產(chǎn)泡沫度過(guò)眼前危機(jī)，結(jié)果是迎來(lái)更大的危機(jī)。產(chǎn)能過(guò)剩、貨幣泡沫，是以往投資與出口模式的后遺癥，我們只能面對(duì)，無(wú)論多么痛苦。房地產(chǎn)鼓勵(lì)剛需不能變，抑制投資泡沫更不能變。有保底共識(shí)，無(wú)泡沫共識(shí)，才能軟著陸。