中國社科院每年發(fā)布一次房地產(chǎn)藍(lán)皮書，每次皆會(huì)引起一場(chǎng)爭(zhēng)論。

　　中國社科院5月24日發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出：2012年將是住房分配制度改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的一年，行業(yè)贏利可能進(jìn)一步下降，中小企業(yè)倒閉破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)增大。房?jī)r(jià)或會(huì)略有回落，但大幅降價(jià)的可能性比較小。藍(lán)皮書建議對(duì)首套自住型商品房首付比例利率等優(yōu)惠政策應(yīng)長(zhǎng)期化、穩(wěn)定化和制度化。

　　就2012年而言，部分人認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)最艱難的時(shí)刻已過，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)三成以上的下跌，房地產(chǎn)政策絕不可能放松等。我現(xiàn)在基本認(rèn)同上述三個(gè)主要觀點(diǎn)。

　　首先，2012年房地產(chǎn)業(yè)將比2008年更困難。1998年房改之后，經(jīng)過1999-2000年的過渡期、復(fù)蘇期，基本上從2001年開始，中國樓市迎來了黃金十年，住宅市場(chǎng)供需兩旺，所有的行業(yè)參與者：地方政府、開發(fā)商、服務(wù)商、投資客、自住者等，皆從中獲得了程度不一的利益。

　　在這一過程中，2008年房地產(chǎn)業(yè)遭遇了一次低谷。主要是受國際金融危機(jī)影響，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增幅下滑，拖累了房地產(chǎn)業(yè)。2008年的很多行業(yè)指標(biāo)都比較糟糕，比如成交量、成交價(jià)、新開工量等。而今年很多指標(biāo)的糟糕程度將超過2008年。主要原因是： 2008年那次的樓市調(diào)整呈V字形，由年初到年底，行業(yè)急轉(zhuǎn)直下，而在國家強(qiáng)力的經(jīng)濟(jì)和樓市刺激政策拉動(dòng)下，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)絕地反彈，一飛沖天。當(dāng)時(shí)行業(yè)陣痛較短，并沒有什么企業(yè)破產(chǎn)、老板跑路。

　　而2011年四季度至今，很多開發(fā)商，尤其是中小企業(yè)和進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)不久的企業(yè)面對(duì)的經(jīng)營(yíng)壓力已超過2008年底。原因也簡(jiǎn)單，2010年樓市開始降溫，2011年迅速入冬，2012年持續(xù)低溫，但至今仍常聞“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”。因此，無論對(duì)于開發(fā)商還是地方政府，2012年都將是1998年以來最困難的一年。

　　其次，關(guān)于房?jī)r(jià)走勢(shì)。我認(rèn)為，整體而論，2012年房?jī)r(jià)絕對(duì)不會(huì)下跌二三成。

　　看兩個(gè)全國性的指標(biāo)。一是全國商品住宅成交均價(jià)，2008年相較2007年，基本持平，2012年將略差于2008年，我預(yù)計(jì)將下跌5%以內(nèi)。二是70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，2012年4月同比2011年4月已下跌1%，預(yù)計(jì)最大的月度跌幅不會(huì)超過3%，2009年初沒超過2%。因此，切莫以偏概全，看到某個(gè)項(xiàng)目大促銷，就以為整個(gè)城市或全國房?jī)r(jià)都會(huì)跳水二三成。

　　最后，政策底部基本現(xiàn)形。近日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出：穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。“穩(wěn)定”意喻政策不松也不緊;“嚴(yán)格”著眼于實(shí)行差別化的稅收信貸政策和限購政策。所以，用于抑制投資投機(jī)需求的限購政策，2012年不會(huì)發(fā)生大的變化，而針對(duì)自住需求的政策總體方向是趨松。當(dāng)前，首次置業(yè)需求被明確列為鼓勵(lì)對(duì)象，但僅靠商業(yè)銀行的信貸利率優(yōu)惠還不夠。

　　央行和銀監(jiān)會(huì)，甚至國務(wù)院，應(yīng)該對(duì)這類剛需進(jìn)行明確的政策優(yōu)惠，比如規(guī)定首付最高不能超過三成，其中對(duì)于90平方米以下普通住房應(yīng)回歸至2009年的二成。另外，當(dāng)前改善需求尚未被納入扶持范疇，如果下半年經(jīng)濟(jì)仍不樂觀，樓市依然低迷，應(yīng)考慮對(duì)這類需求適度進(jìn)行信貸和稅收方面的優(yōu)惠。