日前，河北省石家莊市下發(fā)通知，自6月1日起，將對市區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價進(jìn)行調(diào)整。調(diào)價后，石市一級居住用地的基準(zhǔn)地價從目前的2802元/平方米調(diào)整為4002元/平方米，上漲近43%。有關(guān)部門聲稱，此舉對房價影響不大。博主對此不敢茍同，面粉價格上漲，并且漲幅高達(dá)43%，面包價格焉能不“水漲船高”?可以肯定的說，石家莊房價將必漲無疑，而這對于普通百姓來說無異于一場“災(zāi)難”，今后買房將“難上加難”。

　　基準(zhǔn)地價大漲43% 推漲房價“沒商量”

　　基準(zhǔn)地價上漲43%，房價到底會不會上漲?且讓我們來算一筆賬。如今，石家莊二環(huán)內(nèi)高層樓盤每平米七八千元已屬常見，那我們就以房價為7000元/平米的某樓盤為例，對比一下基準(zhǔn)地價上漲前后的房價變化。

　　上漲前：我們知道，房價由土地成本、建筑成本、配套費(fèi)用、稅費(fèi)和利潤等構(gòu)成。首先我們來算一下綜合成本，在這7000元/平米的房價中，地價合計(jì)500萬/畝，按容積率3計(jì)算，土地成本=5000000元/畝÷667÷3=2498元/平米。建筑成本約為1800元/平米，配套費(fèi)用約為300元/平米，稅費(fèi)約為700元/平米。因此，綜合成本=土地成本（2498元/平米）+建筑成本（1800元/平米）+配套費(fèi)用（300元/平米）+稅費(fèi)（700元/平米）=5298元/平米。相應(yīng)的利潤=房價-綜合成本=1700元/平米，利潤率為利潤÷房價=1700÷7000=24%。

　　上漲43%后：土地成本=5000000元/畝*（1+43%）÷667÷3=3573元/平米，建筑成本、配套費(fèi)用、稅費(fèi)不變，綜合成本=土地成本（3573元/平米）+建筑成本（1800元/平米）+配套費(fèi)用（300元/平米）+稅費(fèi)（700元/平米）=6373元/平米。若開發(fā)商維持利潤率24%不變，即（上漲后房價-綜合成本）/上漲后房價=24%，那么，可推出上漲后房價為8385元/平米。

　　通過計(jì)算，我們看到基準(zhǔn)地價上漲43%后，原本房價7000元/平米的樓盤，將漲至8385元/平米左右，每平米上漲幅度超1000元。當(dāng)然，這僅是個例推導(dǎo)，不能代表所有樓盤漲幅，但如此一算，至少，地價上調(diào)會不會推漲房價，一目了然。

　　樓市調(diào)控“攻堅(jiān)階段” 地價上漲實(shí)不宜

　　其實(shí)，通過上邊的計(jì)算，細(xì)心的網(wǎng)友會發(fā)現(xiàn)，無論是基準(zhǔn)地價上漲前還是上漲后，土地成本都占到了綜合成本的50%以上，只不過基準(zhǔn)地價上漲后，這一比重更大而已，再加上附著在地價上的各種稅費(fèi)，可以說，土地價格因素占到了房價的絕對大頭，它是房價的核心成本。

　　隨著這一輪樓市調(diào)控的持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場去泡沫化、去投資投機(jī)化已初見成效，房價出現(xiàn)區(qū)域性下跌，樓市調(diào)控進(jìn)入最敏感、最關(guān)鍵的“攻堅(jiān)階段”。而要讓房價進(jìn)一步下跌，土地價格無疑是最大的“攔路虎”，地價不降，房價怎降?地價不降房價大降不現(xiàn)實(shí)，也沒有多少降價空間。因此，地價“合理回歸”是房價“合理回歸”的真正前提。但如今，地價不僅沒有“合理下降”，某些地方政府反而大幅上調(diào)低價，使普通百姓買房負(fù)擔(dān)更加沉重，這顯然不利于房價的“合理回歸”，有悖于樓市調(diào)控的初衷和本意。

　　對于許多人來說，基準(zhǔn)地價是個生疏的概念，其實(shí)，基準(zhǔn)地價簡言之就是土地的初始價格，是政府確定土地出讓起拍價的重要依據(jù)。那么，土地是面粉，房子是面包，面粉漲價了，而且是大幅上漲，面包能不漲嗎?事實(shí)上，近兩年來隨著一線房產(chǎn)大鱷的紛紛入駐，石家莊房價已經(jīng)大幅攀升并邁入“萬元時代”，隨著基準(zhǔn)地價大幅上調(diào)，地價推漲房價，未來幾年石家莊房價很有可能進(jìn)一步“水漲船高”，而本就飽受“買房難”困擾的普通百姓，則將不可避免的更加“捉襟見肘”。