在首套房貸利率優(yōu)惠以及開發(fā)商采取“以價(jià)換量”銷售模式的刺激下，一些剛需置業(yè)者漸漸入市。據(jù)報(bào)，在京、滬、深等一線城市，近幾周成交量均呈現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

　　保障剛需購(gòu)房，是本輪樓市調(diào)控的重要抓手，也是商品房回歸消費(fèi)屬性的必然舉措。因此，此番由剛需入市帶來(lái)的樓市“小陽(yáng)春”是各方所樂見的。但需要指出的是，目前樓市調(diào)控目標(biāo)尚未真正實(shí)現(xiàn)，既有市場(chǎng)績(jī)效需要通過(guò)政策優(yōu)化來(lái)維護(hù)，以嚴(yán)防2009年樓市“小陽(yáng)春”帶動(dòng)后續(xù)房?jī)r(jià)暴漲的那一幕再現(xiàn)。

　　當(dāng)下，保障房尚未大規(guī)模入市，多數(shù)中低收入者的剛需仍要從商品房市場(chǎng)尋求滿足。2011年以來(lái)，各商業(yè)銀行將首套購(gòu)房貸款“一刀切”地阻隔在門外，顯然不符合“有保有壓”的調(diào)控基調(diào)。2012年以來(lái)，首套房貸門檻出現(xiàn)了些許松動(dòng)。然而，這種基于銀行利益訴求而為的商業(yè)抉擇難以保障其持續(xù)性。

　　對(duì)此，央行副行長(zhǎng)劉士余在2012年“兩會(huì)”期間明確表示，今年將全面落實(shí)差別化的住房信貸政策，銀行必須保證居民首套房的貸款。調(diào)控部門保剛需的態(tài)度彰然，將會(huì)給商業(yè)銀行以明確的政策引導(dǎo)，避免廣大剛需再度受到“誤傷”。

　　隨著樓市調(diào)控進(jìn)入“深水區(qū)”，開發(fā)商資金鏈緊繃壓力漸顯，紛紛試水降價(jià)促銷。而大批剛需置業(yè)者在經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間等待觀望后，已成當(dāng)下中低價(jià)位新盤的購(gòu)買主力，給樓市膠著氛圍帶來(lái)了一些活躍氣息。

　　由此，市場(chǎng)上難免會(huì)有“樓市復(fù)蘇”、“政策微調(diào)”等聲音發(fā)出。隨著住建部部長(zhǎng)姜偉新在兩會(huì)上有關(guān)“限購(gòu)令”短期內(nèi)不會(huì)有所微調(diào)和放松，而且大城市房?jī)r(jià)一定要降的表態(tài)，一切關(guān)于調(diào)控回頭的幻想被徹底打消。 “樓市調(diào)控不會(huì)再出新招，但也絕對(duì)不會(huì)放松”，意味著未來(lái)樓市調(diào)控的重點(diǎn)將從政策研究制定轉(zhuǎn)向?qū)ΜF(xiàn)有政策力度的維護(hù)上來(lái)。如何優(yōu)化既有政策，已是未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)樓市調(diào)控的重點(diǎn)。

　　不可否認(rèn)，行政強(qiáng)制限購(gòu)，直接將多數(shù)投機(jī)資金屏蔽在了樓市大門之外，堪稱遏制房?jī)r(jià)繼續(xù)飆漲的“撒手锏”。在當(dāng)下樓市博弈升溫時(shí)期，若限購(gòu)令輕易退出，將使此前的調(diào)控績(jī)效歸零。

　　但需要提及的是，在肯定限購(gòu)令市場(chǎng)績(jī)效的同時(shí)，也要為其尋求常態(tài)化的替代方案。畢竟這一行政“救急”舉措無(wú)法觸及房?jī)r(jià)畸高的肌理，而且還帶來(lái)直接壓制樓市及土地市場(chǎng)的活躍度的負(fù)面效應(yīng)。其實(shí)，游資覬覦房地產(chǎn)市場(chǎng)的主因不外乎“逐利”二字，如能通過(guò)全面推行房產(chǎn)稅等方式提高商品房保有成本，壓縮炒樓利潤(rùn)空間，樓市投機(jī)魅力必將大減。

　　所以，有關(guān)部門當(dāng)積極研究擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍、加大稅率杠桿調(diào)節(jié)力度等相關(guān)工作，以期能逐步擺脫調(diào)控政策對(duì)限購(gòu)令的依賴。

　　顯然，樓市調(diào)控部門的指令貫徹需要地方政府積極配合。遺憾的是，從年初佛山新政“一日游”、蕪湖新政“三日游”到各大城市重新對(duì)普通商品住宅定義，地方政府總在試圖突破樓市調(diào)控束縛。

　　而在此前，打擊開發(fā)商囤地等投機(jī)行為的政策也是被高高舉起、輕輕落下。究其根源，土地財(cái)政已成支撐地方政府運(yùn)作的重要表外收入來(lái)源。就此而言，只有通過(guò)財(cái)稅體制改革平衡地方政府的事權(quán)與財(cái)權(quán)，才可能切實(shí)達(dá)成中央與地方對(duì)樓市調(diào)控態(tài)度的統(tǒng)一。

　　如此看來(lái)，樓市調(diào)控政策優(yōu)化，設(shè)法讓限購(gòu)令平穩(wěn)退出市場(chǎng)、促使中央與地方利益趨同，將是最關(guān)鍵的著眼點(diǎn)，成效如何，直接決定調(diào)控績(jī)效的持續(xù)性。