摘要：最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月28日，國內50大城市合計土地出讓金已經達到了9655.9億元，比去年同期大幅飆升了38.5%。對此，分析人士指出，今年以來高總價、高單價、高溢價率的“三高地塊”普遍出現(xiàn)在一二線城市，持續(xù)刺激房地產市場，樓面價超過房價已經成為常態(tài)。

         2016年上半年，各地再度進入拍地高潮，高價地也不斷涌現(xiàn)。根據(jù)中原地產研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至6月28日，國內50大城市合計土地出讓金已經達到了9655.9億元，比去年同期大幅飆升了38.5%。值得注意的是，今年以來高價地頻出的大城市中，二線城市占據(jù)了主流位置，這與當下領漲全國房價的城市已經由一線城市轉至二線城市接棒的趨勢一致。統(tǒng)計顯示，蘇州、南京、杭州、合肥已經成為上半年高價地出現(xiàn)最頻繁的區(qū)域。

         現(xiàn)狀

         部分城市平均樓面價漲幅超100%

         從國內50大城市的拿地數(shù)據(jù)可以看出，超半數(shù)的城市平均樓面價同比漲幅超過30%，其中深圳、蘇州、杭州、佛山、寧波、廈門、南京、南寧等城市的平均樓面價漲幅超過了100%。從成交金額漲幅最大的城市看，其中貴陽、深圳、寧波、杭州、蘇州、佛山、合肥、南京、柳州、威海、溫州、紹興等城市成交金額漲幅翻倍。這其中，多數(shù)城市的平均樓面價和成交金額都出現(xiàn)翻倍，體現(xiàn)出“熱點更熱”的趨勢。此外，上半年溢價率最高的四個城市分別為：合肥、廈門、南京、蘇州，溢價率平均超過了90%，二線城市“四小龍”占據(jù)了地王榜前列。

         截至目前，全國已經出現(xiàn)了200宗單宗地超過10億的高總價地塊，其中3宗甚至超過100億元的總價，分別出現(xiàn)在杭州、深圳、天津。值得注意的是，在200宗地塊中，國企獲得的比例多達106宗，占比高達54%。

         觀點

         今年已成高價地最密集年份

         中原地產首席分析師張大偉評價稱，2016年是中國有史以來高價地最密集的年份，高總價、高單價、高溢價率的“三高地塊”普遍出現(xiàn)在一二線城市，持續(xù)刺激房地產市場。而他認為，地價超過房價的現(xiàn)象已經從一線城市蔓延到二線城市，對后市房地產市場帶來巨大風險。

         他以北京為例，北京歷史累計土地出讓經營性用地樓面價超過3萬元的地塊合計有59宗，這59宗高價地合計土地出讓金為1919.38億元。而截止到今年6月16日，銷售額只有224.8億。從高價地的平均成本價看，樓面價平均高達3.8萬元/平方米的話，按照基本成本測算，銷售價格需要在6萬元/平方米左右。但目前北京商品房銷售均價在3.5萬元/平方米左右，意味著這部分高價地入市的難度非常大。

         預期

         未來新上市商品房定價將走高？

         “對于這些1919.38億元的高價地來說，未來三年如果銷售額不到2000億以上，很可能出現(xiàn)部分項目的資金鏈斷裂風險�！� 張大偉認為。對于一二線城市來說，未來一年房價不漲超過50%，拿了高價地的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將造成非常大的風險。因此未來新上市的商品房定價很可能將出現(xiàn)高端化趨勢，很多過去認為是非豪宅區(qū)的區(qū)域也會供應大量豪宅項目。

         “樓面價超過房價已經成為常態(tài)。已經出現(xiàn)了高價地遍地的現(xiàn)象，雖然高價地不完全代表未來市場售價，但如此多的集中出現(xiàn)，未來房價很難不受到影響。”他認為，尤其是二線城市高價地頻繁出現(xiàn)，將影響后續(xù)這些城市房地產市場的穩(wěn)定。特別是南京、合肥、廈門、蘇州這些高價地最密集的二線城市，房價如果沒有約束性政策，很可能會爆發(fā)式上漲。

         中糧高價拿下迪士尼周邊地塊

         繼半個月前上海嘉定再造高價地之后，6月30日上午，中糧地產在上海浦東新場以總價24.4億元再造高價地神話。該地塊樓面價35744元/平方米，溢價率高達235.62%。據(jù)了解，目前該區(qū)域房價僅為26000元至30000元/平方米，是上海房地產少有的價格洼地。而據(jù)業(yè)內人士測算，扣除不可售部分，中糧拿下該地塊的實際樓面價達到了38266元/平方米，未來售價至少要達到58000元/平方米才能保本。

         據(jù)了解，6月30日拍賣的地塊編號為“上海浦東新區(qū)新場旅游綜合服務區(qū)A10-1地塊”，包括新城、東原、碧桂園等眾多地產企業(yè)均參與現(xiàn)場競拍。經過多輪競拍，中糧地產最終以24.4億元拿下該地塊。

         據(jù)業(yè)內人士分析，該地塊之所以產生如此之大的溢價率，很可能是“迪士尼效應”產生的影響。本次出讓的新場地塊距離浦東迪士尼板塊約5公里，是迪士尼輻射區(qū)域之一。在此前同樣位于迪士尼板塊周邊的浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-11地塊上，保利地產當時以溢價超300%拿下，未來項目售價預計將達到80000元/平方米。因此迪士尼的威力不容小視。