摘要：在土地市場，“地王”大規(guī)模涌現(xiàn)之時，一線城市土地供應(yīng)遞減。抓住國家城市群發(fā)展戰(zhàn)略契機，在一線城市的衛(wèi)星城拿地，似乎已經(jīng)成為房企突破高地價之困的最有效武器。

       6月12日，在萬科和深圳地鐵聯(lián)合舉辦的論壇上透露出這樣一個信息：萬科將根據(jù)城市群戰(zhàn)略來發(fā)展地鐵物業(yè)，期望通過這一方式，一舉打破土地資源匱乏的問題。在萬科簽署的戰(zhàn)略協(xié)議內(nèi)容中，有一部分是通過和中軌集團的合作，為深圳地鐵和萬科參與軌道交通PPP項目提供資金支持。開發(fā)商參與軌道交通PPP，有著怎樣的門檻？后來者是否也能按此模式操作？

       在土地市場，“地王”大規(guī)模涌現(xiàn)之時，抓住國家城市群發(fā)展戰(zhàn)略契機，在一線城市的衛(wèi)星城拿地，似乎已經(jīng)成為房企突破高地價之困的最有效武器。那么，長三角、珠三角等城市群中主要的都市圈，真的能通過類似城際軌道交通，迅速破局高地價之困嗎？開發(fā)商的下一輪機會，是否在城鎮(zhèn)化這一范圍內(nèi)，還可以精確到都市圈這個區(qū)域？

       “地王熱”一直持續(xù)到了6月，據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，以一二線城市為例，6月首周就拍出12宗“地王”，其總成交金額高達327.5億元。一線和部分二線城市的土地資源稀缺，成為地價快速上漲的重要原因。

       在6月12日萬科與深圳地鐵集團（以下簡稱深鐵）聯(lián)合舉行的“2016軌道交通與城市發(fā)展高端論壇”上，有信息顯示，萬科將圍繞地鐵深耕城市，根據(jù)國家的城市群戰(zhàn)略來發(fā)展地鐵物業(yè)，提供配套服務(wù)，期望通過這一方式，一舉打破土地資源匱乏的問題。

       此舉引起熱議，有業(yè)界人士問，長三角、珠三角等城市群中主要的都市圈，真的能通過類似城際軌道交通，迅速破局高地價之困嗎？

       困境：熱點城市土地供應(yīng)越來越少

       在這一輪“地王”熱中，國企扮演著重要角色。房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖向相關(guān)媒體表示，國企在融資方面具有優(yōu)勢，融資成本更低，表現(xiàn)在土地市場，對同一塊土地的價格預(yù)期高于其他房企。

       同時，貨幣超發(fā)，大量資金入市，也直接助長了土地以及樓市的泡沫。

       業(yè)內(nèi)知名房地產(chǎn)分析師表示，從以往經(jīng)驗看，“地王熱”都出現(xiàn)在樓市熱銷之后。去年樓市銷售狀況好，房企需要補庫存，而在回歸一二線城市的需求下，房企扎堆在一二線城市，資金大量涌入。

       據(jù)相關(guān)媒體觀察，“地王熱”是多重因素共同作用的結(jié)果，一線城市土地供應(yīng)日漸收縮也是現(xiàn)實。

       近日，國土資源部召開座談會稱，“十三五”時期，將壓縮我國新增建設(shè)用地總量，新增建設(shè)用地總量控制在3256萬畝，較“十二五”減少669萬畝�！笆�三五”期間，全國新增建設(shè)用地總量平均每年減少100多萬畝，以后還將延續(xù)這一趨勢。

       北京“十三五規(guī)劃”提到，要實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地負增長，北京土地供應(yīng)量連續(xù)第六年下降。2009年發(fā)布的《深圳市土地利用總體規(guī)劃》（2006~2020年）草案要求，到2020年，深圳建設(shè)用地將從“微增長”逐步到“零增長”或“負增長”。

       從近年的供地情況來看，2014年起一線城市住宅計劃供地就呈現(xiàn)零增長，甚至負增長局面。2016年，廣州住宅供地計劃也呈現(xiàn)下降的趨勢。

       而從實際完成率來看，土地供應(yīng)量大打折扣。北京的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近5年中除2013年完成供地計劃外，其余年份均未完成供地計劃，近兩年的完成率為60%左右。

       供地的減少，造成一線城市土地資源日趨緊張，為了獲得土地，開發(fā)商不得不高價拿地。在一線城市無地可拿之下，房企扎堆轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊的二線城市，造成了一線以及部分二線城市“地王”頻出的局面。

       早在2014年1月，國土資源部部長姜大明曾表示，今后將逐步調(diào)減東部地區(qū)新增建設(shè)用地供應(yīng)。除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設(shè)用地。這些城市中就有“地王”頻現(xiàn)的一線城市以及熱點二線城市，如蘇州、南京、合肥等地。

       近期，國家發(fā)改委發(fā)布的《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》）提到包括上海、蘇州、南京、杭州在內(nèi)的一二線城市都屬于過度開發(fā)城市，粗放式、無節(jié)制的過度開發(fā)，新城新區(qū)、開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)占地過大，嚴重影響到區(qū)域國土空間的整體結(jié)構(gòu)和利用效率。

       未來將遏制建設(shè)用地蔓延趨勢，控制開發(fā)強度，特大城市和大城市建設(shè)用地實現(xiàn)由增量擴張向存量挖潛轉(zhuǎn)變，上海建設(shè)用地規(guī)模實現(xiàn)減量化。

       《規(guī)劃》提到，到2020年，基本形成經(jīng)濟充滿活力、高端人才匯聚、創(chuàng)新能力躍升、空間利用集約高效的世界級城市群框架。長三角希望通過規(guī)劃城市群，破解高地價困局，煥發(fā)城市發(fā)展的活力。

       未來國家不僅要在整體上縮減一線城市土地供應(yīng)，同時會加大過度開發(fā)的一線以及二線城市的調(diào)控，這些城市恰恰是“地王”扎堆之處。通過對過度開發(fā)區(qū)域的調(diào)控，實現(xiàn)區(qū)域間的均衡發(fā)展，從而抑制“地王”，解決樓市兩極分化。

       對此， 新城控股 高級副總裁歐陽捷認為，解決“地王熱”不是控制土地供應(yīng)，而需要加大土地供應(yīng)，在新增供應(yīng)不足的情況下加大城市更新的力度，提高土地利用效率。

       明源地產(chǎn)研究院資深研究員劉策表示，縮減一線城市以及部分二線城市的土地用地規(guī)模，在城市群內(nèi)部對過度開發(fā)區(qū)域進行調(diào)控，實現(xiàn)土地供應(yīng)的地區(qū)均衡化發(fā)展，這個做法對于當(dāng)前的“地王熱”短期影響不大，畢竟僧多粥少的局面短期很難改變。

       通過土地供應(yīng)的調(diào)整不能從根本上改變房企熱衷大城市及核心地段的熱潮，就像現(xiàn)在國家鼓勵房企去三四線城市拿地但是房企都很謹慎一樣，這是市場本身的規(guī)律在發(fā)生作用。

       破局：去一線城市衛(wèi)星城拿地

       有業(yè)內(nèi)分析師認為，從目前情況來看，房企資金充足，銷售情況良好，短期內(nèi)“地王熱”不會出現(xiàn)大的變化，將延續(xù)下去。那么如何才能解決一線城市以及部分二線城市土地供應(yīng)不足的問題，打破“地王熱”的困境？

       6月12日，萬科、深鐵與重慶城市交通開發(fā)投資集團等單位簽署了四項備忘錄，確立了萬科未來重要的發(fā)展方向，圍繞地鐵為城市提供配套服務(wù)。通過這一方式，根據(jù)國家的城市群戰(zhàn)略來發(fā)展地鐵物業(yè)，萬科可以獲得大量優(yōu)質(zhì)土地，減少過熱的“地王”項目給企業(yè)造成的沖擊，一舉解決土地資源匱乏的問題。

       萬科相關(guān)人士在接受相關(guān)媒體采訪時表示，不擁抱軌道交通就只能拿“地王”了。一線城市土地有限，依靠軌道交通，將部分城市功能外移，能夠有效緩解大城市病。未來將迎來軌道交通10年鉑金時代，萬科看好都市經(jīng)濟圈興起。

       在一線城市的衛(wèi)星城拿地，似乎已經(jīng)成為房企突破高地價之困的最有效武器。

       那么，長三角、珠三角、京津冀等城市群中主要的都市圈，真的能通過類似城際軌道交通或者高鐵，迅速破局，解決土地供應(yīng)不足的問題？

       歐陽捷表示，軌道交通+都市圈是解決“地王熱”的一大方法，都市圈的建設(shè)實現(xiàn)城市之間的協(xié)調(diào)發(fā)展，各城市之間不再是競爭關(guān)系，而是分工不同的各大板塊，相當(dāng)于擴大了城市的范圍，而軌道交通則解決了往返兩地的時空交流成本，實現(xiàn)資源共享，中心城區(qū)的供地壓力自然能得到緩解。

       業(yè)內(nèi)分析師表示，房企在一線城市拿地越來越難，與地鐵公司合作有利于在主流城市補充庫存，是當(dāng)前一線城市土地供應(yīng)不足困境下的不錯選擇。

       該分析師認為，這也將成為今后的大趨勢，就拿北京和上海來說，人口飽和，產(chǎn)業(yè)外遷是必須的，通過資源整合，把過剩的資源向外轉(zhuǎn)移，為新的需求騰出空間，解決中心城市擁堵的問題。國際上很多大都市的經(jīng)驗證明，這是行之有效的方法。

       高力國際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋表示，依靠軌道交通建立都市圈，可以供應(yīng)的土地范圍就更大了，可以解決一部分一線城市土地供應(yīng)不足的情況。依靠軌道可以縮短都市圈的時間距離，便利了城區(qū)之間的聯(lián)系。

       但陳厚橋認為，目前尚不能確定“軌道交通+都市圈”的做法能夠成為未來的趨勢，仍需要時間檢驗。畢竟城市之間存在壁壘，在資源共享方面存在一定的障礙。另外就業(yè)以及居住距離是否符合心理預(yù)期，衛(wèi)星城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、配套完善都需要時間去檢驗。