摘要：在5月5日密云地塊成交之后，北京土地市場(chǎng)的供應(yīng)已經(jīng)“斷頓”，暫時(shí)沒(méi)有任何地塊等待出讓。

   北京土地市場(chǎng)供應(yīng)“斷頓”  量跌價(jià)漲 熱度不減

    雖然地價(jià)一路走高，但房企的熱情依然高漲。今年以來(lái)北京出讓的土地依然炙手可熱，但受供應(yīng)量下降的影響，截至目前，北京共成交了34宗經(jīng)營(yíng)性用地，但地價(jià)依然保持在高位。根據(jù)北京最新公布的土地供應(yīng)計(jì)劃，今年的計(jì)劃與去年相比，住宅用地供應(yīng)計(jì)劃減少了27%，包括自住房在內(nèi)的商品房供應(yīng)面積也減少了25%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從供應(yīng)節(jié)奏看，一線城市的住宅用地都明顯縮減，這加劇了房企對(duì)一線城市土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪。

    土地市場(chǎng)熱度不減

    5月5日，密云地塊進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，雖然地處遠(yuǎn)郊，但依然吸引了中鐵建、保利、華遠(yuǎn)、首創(chuàng)、通潤(rùn)、天恒等8家房企的激烈爭(zhēng)奪。最終，北京通潤(rùn)博園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下該地塊，成交價(jià)格7.25億元，溢價(jià)率35%。

    該宗地之前成交的海淀地塊競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。4月27日，海淀區(qū)中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地HD-0402-0030地塊F1住宅混合公建用地出讓，現(xiàn)場(chǎng)火爆，經(jīng)過(guò)139輪廝殺，最終首創(chuàng)置業(yè)以56.4億元的總價(jià)，配建6.05萬(wàn)平方米自住型商品房以及0.75萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)將該宗地塊收入囊中。該地塊規(guī)劃建筑面積20.87萬(wàn)平方米，折合樓面價(jià)3.9萬(wàn)元/平方米，其中住宅部分樓面價(jià)高達(dá)4.3萬(wàn)元/平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)售價(jià)直沖10萬(wàn)元/平方米大關(guān)，這意味著京城10萬(wàn)元豪宅再添一生力軍。

    據(jù)了解，該宗地塊地處海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地，海淀區(qū)近年來(lái)宅地出讓鳳毛麟角，2011-2014年僅成交了8宗宅地，土地供應(yīng)的萎縮造成商品住宅供應(yīng)量的下滑，直接造成海淀區(qū)商品住宅的供需失衡。

    亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，隨著樓市放松政策的不斷祭出，開發(fā)商對(duì)于樓市未來(lái)預(yù)計(jì)普遍轉(zhuǎn)好，并且隨著信貸環(huán)境的逐漸寬松以及市場(chǎng)銷量的不斷增加，房企重燃對(duì)土地市場(chǎng)的熱情。特別是在三、四線城市普遍面臨嚴(yán)重供過(guò)于求、樓市需求提振乏力的情況下，房企只能更多地布局購(gòu)房需求相對(duì)旺盛的一線城市，造成北京競(jìng)地難度激增，地價(jià)高企。

    溢價(jià)率高企

    在房企的激烈角逐下，土地成交的溢價(jià)率也保持在高位。

    根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，從4月單月看，一線城市合計(jì)成交住宅類土地9宗，平均樓面價(jià)達(dá)到了14012元的月度新高紀(jì)錄，從溢價(jià)率看，因?yàn)楸本┰O(shè)定了上限，導(dǎo)致停留在49.6%，實(shí)際平均溢價(jià)率超過(guò)60%，整體土地市場(chǎng)的升溫非常明顯。

    房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告也顯示，4月份，十大典型城市土地成交量出現(xiàn)六成左右下跌，成交總量處于底部區(qū)間，但成交均價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)上漲，預(yù)示土地市場(chǎng)即將邁入回暖上升通道。值得注意的是，一線城市土地市場(chǎng)成交均價(jià)的明顯上漲，從一個(gè)側(cè)面反映出開發(fā)企業(yè)“聚焦一線城市”的決心和動(dòng)力。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，3·30政策對(duì)樓市的影響主要體現(xiàn)在一、二線城市，這種情況下，房企對(duì)一、二線土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪出現(xiàn)了白熱化，特別是一線城市，土地價(jià)格明顯處于高位。房企競(jìng)爭(zhēng)激烈。而且從未來(lái)預(yù)期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激政策還會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)，而一、二線的土地供給卻越來(lái)越少，這種情況下必然會(huì)影響未來(lái)土地市場(chǎng)的價(jià)格。

    值得一提的是，一線城市的樓面價(jià)接近或者超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為新常態(tài)。

    “目前三、四線整體趨勢(shì)已經(jīng)明確，頹勢(shì)難以扭轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)后市一、二線城市拿地競(jìng)爭(zhēng)將更加劇烈。房企扎堆一、二線城市，在推高地價(jià)的同時(shí)，也在明顯制造一個(gè)未來(lái)豪宅林立的預(yù)期，競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈。相比三、四線已經(jīng)可以看到的風(fēng)險(xiǎn)，一、二線市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)要低很多。”張大偉說(shuō)。

    京土地供應(yīng)“斷頓”

    雖然房企對(duì)土地保持著較高的熱情，但在5月5日密云地塊成交之后，北京土地市場(chǎng)的供應(yīng)已經(jīng)“斷頓”，暫時(shí)沒(méi)有任何地塊等待出讓。

    亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2015年前4個(gè)月，北京土地市場(chǎng)新增宅地供應(yīng)僅7宗，相比去年同期減少了10宗，宅地供應(yīng)面積84.03萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積130.71萬(wàn)平方米，相比去年同期分別減少了64%、53%，供需的不對(duì)稱也使得宅地的爭(zhēng)搶火熱。

    5月6日，北京市國(guó)土局公布2015年度國(guó)有建設(shè)用地第一批商業(yè)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，計(jì)劃顯示，首批供地總計(jì)61宗，土地面積約601公頃，約占全市年度商品住宅和商服用地計(jì)劃供應(yīng)量的52.3%。

    在總計(jì)61宗的供地中，商品住宅用地32宗，約424公頃；商服用地29宗，約177公頃，分別占計(jì)劃供應(yīng)量的56.5%、44.3%。同時(shí)，擬供應(yīng)地塊分布涉及除了東西城、石景山、延慶、懷柔之外的11個(gè)區(qū)縣。其中朝陽(yáng)區(qū)擬供應(yīng)的住宅、商服用地面積最大，為133公頃，其次為房山80公頃，昌平62公頃。

    計(jì)劃指出，朝陽(yáng)所供的住宅地塊重要集中在東壩和孫河，包括東壩南區(qū)24號(hào)地、孫河組團(tuán)地塊的居住、養(yǎng)老、公建、中小學(xué)用地及配套等，常營(yíng)剩余用地項(xiàng)目11.19公頃也在擬供地計(jì)劃中。

    據(jù)悉，2014年，北京市的土地供地計(jì)劃總量為5150公頃，其中住宅用地計(jì)劃供應(yīng)1650公頃，其中保障性安居工程650公頃，商品住宅1000公頃。今年的計(jì)劃與去年相比，住宅用地供應(yīng)計(jì)劃減少了27%，包括自住房在內(nèi)的商品房供應(yīng)面積也減少了25%。

    事實(shí)上，不僅北京將減少住宅土地供應(yīng)，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，年內(nèi)住宅用地一線城市合計(jì)僅供應(yīng)69宗土地，合計(jì)供應(yīng)的住宅用地建筑面積則只有930萬(wàn)平米，僅相當(dāng)于之前三年平均供應(yīng)的28%，供應(yīng)明顯減少。