摘要：面對越來越復雜和嚴峻的國際經濟形勢，2013年前三季度GDP同比增長7.7%，三季度增長7.8%，宏觀經濟初現(xiàn)回升態(tài)勢。2013年前三季度，全國國有建設用地供應45.99萬公頃，同比增加4.4%，增速自2010年呈現(xiàn)明顯回落趨勢。其中，三季度同比增長5.5%，環(huán)比增長18.1%。10月19日國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據顯示，前三季度固定資產投資同比增長20.2%，增速比去年同期回落0.3個百分點，自年初以來保持穩(wěn)中略降態(tài)勢。三季度CLI中地指數(shù)波動至307點，環(huán)比下降1.3%，除價格指數(shù)平穩(wěn)波動外，分指數(shù)中規(guī)�？焖偕仙�，景氣迅速下滑，預示規(guī)模帶動的宏觀經濟增長難以持續(xù)。四季度土地市場將會延續(xù)三季度的總趨勢，全年土地供應量價增幅將會在小幅回落中趨穩(wěn)。

　　一、數(shù)據快覽

　　CLI中地指數(shù)：三季度環(huán)比下滑4點，波動至307點，同比增長14.3%。分指數(shù)有增有降：規(guī)模指數(shù)環(huán)比增長17.5%，同比增長23.4%;地產景氣指數(shù)下滑至496點，環(huán)比下降25.1%;價格、結構、集約等成分指數(shù)平穩(wěn)波動,市場呈現(xiàn)新一輪波動態(tài)勢。

　　市場規(guī)模分指數(shù)：三季度繼續(xù)上升至397點，環(huán)比增長17.5%，同比增長23.4%。成分指標中土地出讓量環(huán)比增長13.6%，劃撥用地量環(huán)比增長22%，繼續(xù)上揚。

　　出讓價格分指數(shù)：三季度為238點。受PPI上漲8.9%的影響，環(huán)比下降5.5%，成分指標中住宅、商服、工業(yè)等用地出讓價格均保持平穩(wěn)波動態(tài)勢，其中商品住宅用地出讓價格微漲5.1%。

　　供應結構分指數(shù)：三季度為136點，環(huán)比增長5.4%。成分指標中商服用地供應下降11%，商品住宅用地供應增長5.6%，保障性住房供應下降4.7%，總體顯示平穩(wěn)態(tài)勢。

　　利用集約分指數(shù)：三季度波動至220點。環(huán)比下降12.6%。受PPI上漲因素影響，成分指標中“固定資產投資額∕土地供應總量”下降12.1%，“二三產業(yè)增加值∕土地供應總量”下降10.8%，總體顯示微降態(tài)勢。

　　地產景氣分指數(shù)：三季度下滑至496點，環(huán)比下降25.1%。經價格消除后，成分指標中新增人民幣信貸增長22.7%，地產股價指數(shù)增長21.4%;同時房地產業(yè)投資總額下降31.6%，商品房銷售面積下降27.5%，顯示在經過上半年快速增長后，全國范圍內地產市場結構調整力度加大，后期市場走勢動力有所消減。

　　二、CLI中地指數(shù)綜合分析

　　(一)CLI綜合指數(shù)突破300點

　　數(shù)據顯示，三季度CLI綜合指數(shù)為307點，環(huán)比下降1.3%，同比上漲14.3%，比這一輪長周期(200-300區(qū)間)起始值2009年3季度的244點增長25.9%，顯示出我國土地市場波動上升到趨勢有所放緩，CLI中地指數(shù)已經跨越300點并將在小幅區(qū)間穩(wěn)定。

　　從分指數(shù)變動情況來看，規(guī)模指數(shù)繼續(xù)增長而景氣指數(shù)逆轉成為下降因素，顯示地產市場正面臨新的調整節(jié)點，市場規(guī)模導向將會進一步體現(xiàn)差異化和針對性，傳統(tǒng)依靠房地產業(yè)的發(fā)展模式面臨轉型。結合十八屆“三中全會”改革走勢，可以預判我國宏觀經濟發(fā)展對房地產市場的依賴將會逐步降低，結構轉型需要把握好土地市場的調整窗口，加快重構經濟發(fā)展的支點。 

　　(二)分指數(shù)及對CLI的貢獻

　　從分指數(shù)運行情況看，受國家經濟政策導向和土地市場的內在發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩赜绊懀�三季度CLI各分指數(shù)有升有降，總體趨穩(wěn)。與2季度相比，市場規(guī)模分指數(shù)環(huán)比上揚17.5個百分點，同時地產景氣指數(shù)下滑25.1個百分點，表明近期內土地供應政策和土地市場波動之間的發(fā)展趨勢不同。出讓價格分指數(shù)略降5.5%，供應結構分指數(shù)上升5.4%，表明土地供應增長背景下全國土地出讓價格的波動趨勢。而綜合指數(shù)回調了1.3%，則說明了當前土地市場的分化狀態(tài)持續(xù)、土地市場時空分布不夠均衡，一二線城市房價、地價持續(xù)上漲而三四線城市出現(xiàn)下跌。

　　1.市場規(guī)模指數(shù)持續(xù)上升

　　三季度，市場規(guī)模分指數(shù)上升至397點，環(huán)比上升17.5%。從成分指標來看，三季度土地出讓總量增長13.6%，劃撥用地總量增長22%。數(shù)據說明，盡管不同層次、不同區(qū)域的土地供應各有不同，但2013年來全國土地供應量一直在增長。

　　市場規(guī)模分指數(shù)上揚，主要是受當前我國宏觀經濟運行態(tài)勢和發(fā)展方式轉變影響，土地出讓和劃撥用地的增長推高了市場規(guī)模指數(shù)，顯示出政府面對宏觀經濟企穩(wěn)動態(tài)的決策動向。規(guī)模指數(shù)上升且預警燈顯示紅燈，主要是因為產業(yè)轉移帶來用地區(qū)域結構變化和宏觀經濟政策適應穩(wěn)增長需要的微調，中西部地區(qū)劃撥用地量增加，東部地區(qū)土地出讓量增加，如，前三季度東部地區(qū)房地產用地同比增加35.6%，中部地區(qū)基礎設施用地增加38.5%。同時，土地供應量持續(xù)增加出現(xiàn)紅燈過熱預警，也是我國實體經濟乏力、地產市場投資、投機經濟過熱的側面表現(xiàn)，微觀上部分地區(qū)也存在土地資源利用效率低下的問題，土地要素在地區(qū)差別化配置、產業(yè)結構調整優(yōu)化以及合理流轉等方面的配置效率尚有很大的提升空間。

　　從近十年來規(guī)模指數(shù)的走勢來看，一是總體保持持續(xù)上升，這和我國經濟發(fā)展及城市化進程密切相關;二是整體存在一至三季度存在“降—升—降”的規(guī)律性走勢。但自2009年1季度至今，已連續(xù)4次出現(xiàn)“降—升—升”的發(fā)展走勢。對照信號燈，可以發(fā)現(xiàn)自2009年1季度以來，紅黃燈顯著增多，這說明其實就全國而言，土地供應規(guī)模過度擴張，區(qū)域差別化不足、過度依賴房地產業(yè)、實體產業(yè)用地有限等情況不同程度的存在。

　　2.出讓價格指數(shù)平穩(wěn)波動

　　三季度，出讓價格分指數(shù)為238點，同比下降5.5%，繼續(xù)在合理區(qū)間波動。從指數(shù)成分指標看，商品住宅用地和商服用地等出讓價格環(huán)比分別上漲5.1%和1.7%，同時工業(yè)用地出讓價格保持不變。綜合來看，出讓價格的上漲在一定程度上是由PPI上漲帶來的。

　　住宅用地和商服用地出讓價格上漲，主要受近期政策過渡期預期不明帶來的市場需求較為集中釋放的影響。“新國五條”出臺后，市場出現(xiàn)追趕政策窗口的集中成交現(xiàn)象。二季度以來，一、二線城市的剛需和改善型需求逐漸釋放，進一步將成交量推向高位。同時，由于多數(shù)房企資金狀況普遍向好，買漲情緒也逐漸推高了地產市場預期。從國家統(tǒng)計局公布的9月房價指數(shù)看，新建商品住宅價格(不含保障房)同比漲幅超過10%的城市已經達到14個，分別是北京、上海、廣州、深圳、廈門、南京、沈陽、鄭州、福州、長沙等。#p#分頁標題#e#

　　在城市產業(yè)結構調整、租住剛需不斷釋放、用地結構亟待優(yōu)化、經濟持續(xù)發(fā)展等剛性增長的背景下，土地需求在政策調控下短期內加速釋放。土地市場出讓價格的波動變化，表征出土地市場發(fā)展?jié)摿�和動力的現(xiàn)實因素和政策調整期的市場敏感反應程度。當前出讓價格趨穩(wěn)，是全國一線城市“地王”頻出、商品房價格連續(xù)攀升等現(xiàn)象和三線城市房價持續(xù)回落等現(xiàn)實的綜合結果，其背景則是我國宏觀經濟發(fā)展的地產市場支撐需要和資源引力不足城市房地產市場過量供應的現(xiàn)實反映：當今中國，從北上廣等一線城市到各省會等二線城市再到區(qū)域中心如溫州等三線城市，房價從高到低，已經形成價格鏈條。與此對應，資源從高到低，也已形成市場導向。

　　3.地產景氣指數(shù)下滑兩成

　　三季度，地產景氣分指數(shù)環(huán)比下滑25.1%，同比下滑10.4%，落至496點。

　　從成分指標看，新增人民幣信貸規(guī)模環(huán)比增加22.7%、地產股價指數(shù)環(huán)比上漲21.4%，同時房地產業(yè)投資總額環(huán)比下降31.6%、商品房銷售面積環(huán)比下降27.5%。

　　地產景氣分指數(shù)是CLI綜合指數(shù)中直接反映我國宏觀經濟發(fā)展動態(tài)的先行指標，綜合來看，該數(shù)據構成指標的漲跌反映出當前我國宏觀經濟發(fā)展短期內緩慢復蘇和地產市場發(fā)展長期性內在波動綜合作用的復雜態(tài)勢。

　　地產景氣分指數(shù)下滑，一般發(fā)生在當年4季度到次年1季度之間。下滑幅度一般在6%左右。在3季度下滑20%以上的數(shù)據現(xiàn)象，還是近年來第一次。這次下滑，短期看是由于地產投資總額下滑和銷售面積的高位回調，長期看可能是中國經濟特別是城市經濟發(fā)展動力的一個轉折信號，以房地產經濟為主的地產市場動力機制正在消逝，以實體經濟和產業(yè)用地為主的地產市場亟待發(fā)展。特別是在信貸規(guī)模、地產股價“雙升”背景下房地產業(yè)投資總額、商品房銷售面積增速“雙降”，表明從發(fā)展趨勢來看，地產市場已經處于高位，回落趨勢可能性正在加大。同時，對即將面臨的經濟體制改革預期的不穩(wěn)定性增加。

　　4. CLI預警信號燈分析

　　運用μ-σ[1]法則，結合宏觀經濟相關指標變化，分析各指數(shù)預警狀態(tài)。

　　2013年三季度CLI綜合指數(shù)顯示綠燈狀態(tài)，繼續(xù)在正常區(qū)間運行，市場規(guī)模指數(shù)顯示紅燈，即進入偏熱發(fā)展區(qū)間，出讓價格分指數(shù)則繼續(xù)保持自2012年一季度以來的綠燈狀態(tài)，在合理區(qū)間內運行。

　　結合前面分析，除出讓價格分指數(shù)主要由于政策因素保持平穩(wěn)外，市場規(guī)模分指數(shù)顯示紅燈，土地出讓、劃撥用地持續(xù)增加是表面原因，內在原因則是我國長期地產市場發(fā)展的內在需求所引致而產生的現(xiàn)象。宏觀經濟形勢促使國家在土地供應方面加大力度支持發(fā)展，市場規(guī)模分指數(shù)反映了這一現(xiàn)實情況。地產景氣分指數(shù)由紅轉綠，則表明經過房地產市場調控，自2009年1季度以來不斷膨脹的地產市場正在回歸正常發(fā)展區(qū)間，也說明市場對于當前政策調整期的觀望態(tài)勢。

　　總體來看，CLI綜合指數(shù)自2012年以來處于調整期。地產市場發(fā)展慣性使得市場規(guī)模持續(xù)偏熱，出讓價格相對平穩(wěn)，地產景氣反復波動。下一階段，土地政策改革探索還將持續(xù)，管理體制改革也穩(wěn)步推進，土地市場或將面對深層次調整。

　　三、指數(shù)走勢預測及有關建議

　　根據三季度數(shù)據及指數(shù)歷史發(fā)展趨勢分析，預計全年土地市場將會在小幅回落中趨穩(wěn)，其中：市場規(guī)模指數(shù)將會在四季度繼續(xù)攀升，從而使2013年市場規(guī)模達到歷史新高;出讓價格指數(shù)繼續(xù)趨穩(wěn)或小幅回落�？紤]到3季度各大城市土地銷售情況、各大房企商品房銷售情況和國家對房價的宏觀調控導向，基于3季度價格走勢，預測價格指數(shù)將會繼續(xù)趨穩(wěn)甚至小幅回落;預測一線城市“地王”現(xiàn)象將會減少，三線城市“棄房斷供”現(xiàn)象將會有所減少，房價將會逐漸穩(wěn)定，全年價格指數(shù)將會穩(wěn)定在240點左右;地產景氣指數(shù)繼續(xù)回落可能性較大。根據地產景氣指數(shù)先行特點，同時考慮到地方政府土地財政、城市債務問題、宏觀經濟發(fā)展形勢、即將召開的三中全會和經濟體制改革前后可能引起的變化以及地產市場的區(qū)域性、結構性特點，預測全年地產景氣指數(shù)繼續(xù)回落可能性較大，但降幅會逐步縮小。

　　三季度CLI中地指數(shù)令人關注的數(shù)據變化是在規(guī)模分指數(shù)上漲并亮起紅燈的情況下，地產景氣分指數(shù)環(huán)比下滑25.1%，同比下滑10.4%，這說明當前地產市場在土地供應因素促動下，正在經歷由量變向質變的累積過程，在土地管理相關政策上，有如下兩個方面值得關注：

　　一是從土地用途來看，土地利用重心出現(xiàn)向實體經濟傾斜的現(xiàn)象。過去10年間，我國M2增速多數(shù)時期高于同期經濟(GDP)與物價(CPI)漲幅之和，貨幣供應量的增長超過經濟的實際需求，部分貨幣供應量游離在實體經濟之外進入房地產、高利貸等高回報行業(yè)，逐漸造成了部分城市(尤其是東南沿海)實體經濟“空心化”。同時，當前我國土地城鎮(zhèn)化明顯快于人口城鎮(zhèn)化，部分城市存在過多依賴于房地產開發(fā)推動城鎮(zhèn)化、對實體經濟的發(fā)展重視程度不夠的現(xiàn)象。新一屆政府決心調整經濟結構，促使資金從房地產領域逐步向實體經濟領域流動。在此背景下，未來壓縮影子銀行業(yè)務，放緩社會融資增速、壓縮行業(yè)資本投資逐漸成為新的金融政策調整方向，房地產行業(yè)將進入全新發(fā)展周期，為土地供應重心從房地產轉向實體經濟、通過土地供應引導和配合產業(yè)結構調整指明了方向。

　　二是從土地來源來看，應加快推進農村集體建設用地流轉，解決部分地區(qū)建設用地來源趨緊的問題。例如，可以將農村集體建設用地流轉、農民宅基地置換全部納入城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點大框架范圍�？梢詤⒄辙r村集體建設用地基準地價建立最低限價制度。土地使用者依法有償取得的農村集體建設用地使用權可以通過轉讓、轉租等形式進行流轉。依法取得的農村集體建設用地使用權，可以抵押。土地可以用于除商品住宅開發(fā)之外的工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務業(yè)經營項目和基礎公共服務設施建設，促使“大市場”背景下土地利用效率的持續(xù)提升。

　　2013年CLI進入300時代，整體處于歷史高位。下一階段，應把握經濟結構調整和管理體制改革的契機，深化土地集約節(jié)約利用，促進發(fā)展方式轉變，不斷推進宏觀經濟的實體化進程，促使CLI回歸良性發(fā)展年代。