摘要：十八屆三中全會(huì)審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，要推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，逐步把符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋，把進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會(huì)保障體系，建立財(cái)政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機(jī)制等一系列政策。

　　可以預(yù)見未來三四線城市將因?yàn)檗r(nóng)業(yè)人口的大舉入城而出現(xiàn)一輪需求洪峰。在這一背景下，三四線城市明年或許會(huì)成為地產(chǎn)企業(yè)爭奪的主戰(zhàn)場(chǎng)。

　　未來向三四線城市要利潤

　　“一線城市的地價(jià)高，利潤薄，而且由于房價(jià)不斷走高，正在凝聚新的風(fēng)險(xiǎn)。相比之下，三四線城市利潤要高得多。”世茂房地產(chǎn)品牌總監(jiān)孫靜說，開發(fā)商高價(jià)在一線城市拿地，很多時(shí)候就是看中一線城市的品牌。但要想獲得不錯(cuò)的開發(fā)利潤，還是要去二三四線城市。

　　陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖也提出類似的觀點(diǎn)，雖然一二線城市的房價(jià)在漲，但是土地成本高，真正的投資回報(bào)利潤已經(jīng)不高。三四線城市才是中國新一輪城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場(chǎng)。一方面，北上廣的高生活成本和高房價(jià)，正在迫使一部分人遷往鄰近的三四線城市購房，比如很多無法享受北京自住商品房的非京籍人士就選擇在河北省燕郊、涿州買房。另一方面，三中全會(huì)提出推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，也在促進(jìn)三四線城市購買需求的產(chǎn)生。與此同時(shí)，這些城市本身也在進(jìn)行大規(guī)模的舊改，市場(chǎng)的容量在短期內(nèi)有大規(guī)模膨脹的空間。

　　范小沖告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，三四線城市正處于城市化的過程中，趨勢(shì)是向城市中心集中而不是郊區(qū)化。他認(rèn)為，有些房企去三四線城市拿郊區(qū)的土地，這就和新城鎮(zhèn)化的方向是相悖的，是布局錯(cuò)誤，沒有解讀好新城鎮(zhèn)化的布局和發(fā)展的方向。

　　三四線城市土地供應(yīng)將增長

　　判斷明年三四線城市成為房企拿地主戰(zhàn)場(chǎng)的另一原因，是目前一線城市的房價(jià)已經(jīng)過高。普華永道的有關(guān)報(bào)告披露，一線城市目前的高房價(jià)，正在令部分資金轉(zhuǎn)向二三線城市。因?yàn)檫@些城市的房價(jià)相對(duì)較低，風(fēng)險(xiǎn)也較小。

　　普華永道中國合伙人孫穎說，由于房價(jià)過高，一線城市的風(fēng)險(xiǎn)正在把一部分資金擠到其他城市。

　　這些資金在三四線城市的核心地段顯然能找到更多高收益的機(jī)會(huì)。易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，三四線城市在新型城鎮(zhèn)化的帶動(dòng)下，部分被壓抑的市場(chǎng)需求將激發(fā)出來。在三四線城市農(nóng)地入市、農(nóng)業(yè)人口市民化等進(jìn)程下，需求結(jié)構(gòu)有望得到改變，而房企也將在區(qū)域及產(chǎn)品布局方面做出調(diào)整。

　　對(duì)于調(diào)控常態(tài)化的樓市而言，城鎮(zhèn)化作為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要引擎，被視作發(fā)展房地產(chǎn)的最大潛力。業(yè)界普遍認(rèn)為，城市化進(jìn)程的加快、城市人口的增加，從土地釋放、基礎(chǔ)建設(shè)到住房需求，尤其是每年1000多萬農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民，將為房地產(chǎn)帶來堅(jiān)實(shí)的需求支撐和重大的發(fā)展機(jī)遇。

　　其中，三四線城市不僅孕育著大量的購房機(jī)會(huì)，也是未來土地供應(yīng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，三四線城市開發(fā)用地供應(yīng)要比一線城市高很多。同時(shí)，這些城市普遍有舊改的需求，未來的城市土地供應(yīng)還將進(jìn)一步增長。