摘要：根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布信息顯示，接下來的一個(gè)月將成為今年以來商品房供應(yīng)極為密集種類最多的月份，而在供地結(jié)構(gòu)當(dāng)中公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、自住型商品房等“類保障房”的供應(yīng)成了主力。

　　北京市出臺(tái)的“京七條”中明確規(guī)定明年上市的土地中大部分要貢獻(xiàn)給類似于保障房的“自住型商品房”，這也就意味著，留給商品房使用的土地供應(yīng)將被嚴(yán)格限制。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，未來北京土地市場(chǎng)保障房用地將占有非常重要的一席之地，開發(fā)商對(duì)土地的爭(zhēng)搶將更加激烈。

　　拿地多為國(guó)企

　　10月28日，北京迎來了“京七條”后的首次土地拍賣。順義新城第7街區(qū)一宗兩限房地塊，吸引了包括大龍、首開、住總、華遠(yuǎn)、中鐵建、房地置業(yè)和北京建丞科技有限公司聯(lián)合體(以下簡(jiǎn)稱“房地置業(yè)聯(lián)合體”)等6家房企參與了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。最終，該地塊被房地置業(yè)聯(lián)合體以10.15億元的總價(jià)競(jìng)得，折合樓面單價(jià)5331元/平方米，而該地塊的銷售限價(jià)為9500元/平方米。

　　據(jù)了解，參與此次競(jìng)拍的6家房企中央企和國(guó)企成了主力軍。而新推出的自住型商品房成為順義地塊競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)開發(fā)商們熱議的話題。華遠(yuǎn)地產(chǎn)一位拿地負(fù)責(zé)人說，對(duì)于開發(fā)商來說，自住型商品房和其他保障房一樣，屬于保障房的一種，開發(fā)商建完后由政府安排分配，利潤(rùn)可能會(huì)略高一點(diǎn)，“但對(duì)于愿意開發(fā)保障房的企業(yè)來說本質(zhì)上都是一樣的。”他說。

　　據(jù)了解，今年9月底拍出的北京第二塊“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊也是被央企中鐵建摘得，樓面價(jià)與限價(jià)只差438元。那么國(guó)企為何愿意做看上去“賠錢”的買賣?一位在今年上半年北京土地市場(chǎng)上有非凡表現(xiàn)的企業(yè)拿地負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于純市場(chǎng)化的公司而言，單獨(dú)配建保障房一定是賠錢生意，他們是不會(huì)考慮拿地的。而對(duì)于一些央企和國(guó)企來說，選擇建保障房，一方面是解決沒有項(xiàng)目開發(fā)的窘境，另一方面也不排除通過一些辦法將建好的保障房轉(zhuǎn)化為員工的內(nèi)部福利用房。

　　純商品房供地將更緊張

　　“我們覺得這次推出的自住型商品房如果不能真正分配到需要的人群里去，解決住房矛盾還是治標(biāo)不治本的。”上述房企拿地負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，上半年北京土地市場(chǎng)各大房企拼搶火熱，地價(jià)猛漲，而商品房價(jià)格居高不下的原因是商品房供應(yīng)不足，加大保障房供地?zé)o疑又?jǐn)D占了普通商品房供地，未來普通商品房土地的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，純市場(chǎng)化開發(fā)商在京生存更加困難。

　　北京城建一位拿地負(fù)責(zé)人對(duì)此表示贊同，商品房用地一定會(huì)被擠掉一部分。通過今年以來北京市的供地情況來看，上半年供應(yīng)了很多公租房地塊，下半年兩限房地塊有所增多，預(yù)計(jì)到明年自住型商品房很有可能成為保障房供地主力。

　　“明年50%的計(jì)劃供地是自住商品房用地，25%是保障房，25%是商品房，搶不到商品住宅用地，還想在北京繼續(xù)拿地的開發(fā)商，也就只能買自住商品房用地了。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，如果非配建，單獨(dú)的“類保障房”用地，從企業(yè)特點(diǎn)來說，能夠有效控制成本的企業(yè)，還得是周轉(zhuǎn)率高的企業(yè)拿這種地塊才有一定的利潤(rùn)空間。由于自住型商品房用地將占到北京市住宅用地的一半左右份額，商品住宅用地的減少，商業(yè)及高端住宅等市場(chǎng)化運(yùn)作的領(lǐng)域或?qū)⒊蔀樵絹碓蕉嗥髽I(yè)的重點(diǎn)領(lǐng)域，以謀取高利潤(rùn)。同時(shí)也預(yù)示著競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度將會(huì)進(jìn)一步增加，在地價(jià)托漲勢(shì)頭下，北京商品住宅價(jià)格將水漲船高。

　　黃金灣投資集團(tuán)董事長(zhǎng)申威說，據(jù)K8土地網(wǎng)監(jiān)測(cè)，截至目前，北京已推出8宗自住型商品房地塊，而與自住型商品房有關(guān)的地塊則共有20宗。在自住型商品房政策的影響下，隨著地塊的集中推出，北京住宅用地供應(yīng)量、成交量和成交價(jià)將有所增加。從地區(qū)分布來看，這些地塊分別位于昌平區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、密云縣、門頭溝區(qū)、大興區(qū)和順義區(qū)等，多位于五至六環(huán)之間，短期內(nèi)該區(qū)位將拉低成交樓面均價(jià)。

　　“類保障房”前景看法分歧

　　對(duì)于自住型商品房的問世，開發(fā)商們站在拿地及項(xiàng)目利潤(rùn)的角度來看多持悲觀看法。而對(duì)于新一輪的調(diào)控能否真正解決住房矛盾則多表示懷疑。

　　“保障房每年的配售、配租數(shù)量從未公開過，每年只能看到計(jì)劃量，沒有實(shí)際完成的信息。”郭毅認(rèn)為，保障房到底在緩解住房矛盾中起到了多少作用大多數(shù)人并未感同身受，所以會(huì)對(duì)新的政策產(chǎn)生懷疑。

　　值得注意的是，自住型商品房的推出將迎來北京土地市場(chǎng)的再次放量。“截至目前，北京已經(jīng)成交住宅用地49宗，規(guī)劃建筑面積854.44萬(wàn)平方米，再加上北京目前掛出的正在出讓的20宗住宅用地，合計(jì)規(guī)劃建筑面積350萬(wàn)平方米，北京住宅類土地供應(yīng)今年有望超過1200萬(wàn)平方米。”中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，這一政策如果真能帶來土地市場(chǎng)的集中放量，將有可能導(dǎo)致房山、大興等剛需集中的區(qū)域，剛需、首改商品房的物業(yè)市場(chǎng)重新洗牌。同時(shí)，也會(huì)改變市場(chǎng)預(yù)期，恐慌性搶房很可能消失，商品房項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)加快開盤的情況，避免與這類型房源直接競(jìng)爭(zhēng)客戶。

　　張大偉認(rèn)為，北京收緊調(diào)控的舉措將影響到其他城市，這也是首次針對(duì)調(diào)控做的加法，之前的限購(gòu)、限貸、限價(jià)等都只是治標(biāo)。增加自住型商品房供應(yīng)有望明顯緩解市場(chǎng)需求，預(yù)計(jì)最近很可能在全國(guó)一、二線城市價(jià)格上漲較快的區(qū)域出現(xiàn)一波調(diào)控收緊政策，這有可能對(duì)四季度市場(chǎng)走勢(shì)有明顯影響。

　　“我很贊同大力供應(yīng)保障房，從自住型商品房的誕生我們可以看到保障房的定位不再是只局限在低收入人群，正在向白領(lǐng)階層擴(kuò)大，我們國(guó)家的保障房配建比例如果能超過50%的話，住房矛盾一定會(huì)得到解決。近期中央政治局召開的探討房地產(chǎn)問題的會(huì)議上，習(xí)近平提到要擴(kuò)大保障房數(shù)量，我認(rèn)為這應(yīng)該是一個(gè)信號(hào)。”住建部住宅建設(shè)及產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化技術(shù)專家委員會(huì)委員、中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)副主任兼專家組長(zhǎng)開彥表示，新加坡保障房的比例占到80%，日本、中國(guó)香港、美國(guó)的保障房比例也很高。商品房市場(chǎng)放開，怎么漲都不影響普通人能夠住到房子才是徹底解決住房矛盾的一條路。