摘要：今年3月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的五條措施，其中，“堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房”的政策——“二手房交易按個(gè)人所得20%征稅”成為最大亮點(diǎn)。此政策雖說(shuō)在我國(guó)《個(gè)人所得稅法》中早有規(guī)定，但以前多數(shù)按住房銷售額的1%征收。“國(guó)五條”明確提出按照個(gè)人所得的20%征收，無(wú)疑將會(huì)影響二手房的有效供給。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)“均衡價(jià)格”理論來(lái)分析，對(duì)二手房交易按個(gè)人所得20%收稅，表面上是對(duì)賣房者征稅，但根據(jù)“供求均衡”原理，政府對(duì)賣房者收稅后會(huì)使二手房供給曲線向左上方移動(dòng)，抬高市場(chǎng)均衡價(jià)格，政府的稅收實(shí)際上是由賣房者和購(gòu)房者共同承擔(dān)。對(duì)賣房者而言，由于惜售心理加劇對(duì)政策變化比較敏感，而對(duì)購(gòu)房者而言，由于剛性需求的購(gòu)房者居多，對(duì)價(jià)格反映的敏感程度比不上賣房者，所以購(gòu)房者承擔(dān)的稅收要比賣房者多。同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲必然帶來(lái)交易量降低，二手房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”局面，這對(duì)活躍二手房市場(chǎng)極為不利。另外，二手房?jī)r(jià)格上漲會(huì)使居民將目光更多地投向新建房，尤其對(duì)于有剛性需求的購(gòu)房者，就可能更多考慮購(gòu)買新建房，使新建房的需求增加，引致價(jià)格上漲，并將增加新建房市場(chǎng)成交的熱度。對(duì)于二手房市場(chǎng)而言，由于市場(chǎng)“冷淡”、“有價(jià)無(wú)市”，難以滿足擁有多套住房業(yè)主的出售意愿，形成“剛性需求者想買而買不起、多套住房者想賣又不舍得賣，且也賣不出”的局面。就整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，由于新建房交易多于二手房，整體呈現(xiàn)“升溫”態(tài)勢(shì)。

　　從實(shí)際情況分析，我國(guó)目前擁有多套住房的居民多為“嚴(yán)控”房地產(chǎn)政策實(shí)施以前購(gòu)買的，這部分人除了自身家庭居住一套外，其余住房形成二手房供給的潛力很大。而“二手房交易按個(gè)人所得的20%征稅”政策，本意雖是為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上新的投機(jī)投資行為，但實(shí)質(zhì)上是對(duì)以前業(yè)已存在投機(jī)投資行為的“秋后算賬”，并由此誤傷剛性需求及改善性需求的購(gòu)房者，屬于“馬后炮”政策?至于今后時(shí)期抑制投機(jī)投資行為完全可以通過(guò)“限購(gòu)”、“限貸”來(lái)解決?。在目前房?jī)r(jià)高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)下，通過(guò)購(gòu)房進(jìn)行投機(jī)投資行為有較大風(fēng)險(xiǎn)，不可能輕易形成購(gòu)房需求，因此，“二手房交易按個(gè)人所得的20%征稅”政策起不到抑制新的投機(jī)投資行為的應(yīng)有作用。從實(shí)際情況看，這項(xiàng)政策提出后，房?jī)r(jià)不降反升，并出現(xiàn)“突擊過(guò)戶”、“假離婚”增多等問(wèn)題，顯現(xiàn)出一定的負(fù)效應(yīng)，建議予以取消或延緩實(shí)施。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的難點(diǎn)和關(guān)鍵點(diǎn)

　　1.“土地財(cái)政”問(wèn)題。目前看，土地出讓金收入是地方政府財(cái)政收入的最主要來(lái)源。地方政府基于“土地財(cái)政”的考慮，總是千方百計(jì)提高土地出讓價(jià)格，而土地成本在房地產(chǎn)價(jià)格中占有較大比重，因此，土地價(jià)格剛性上漲是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的最重要因素。雖然政府有意識(shí)擴(kuò)大房地產(chǎn)用地供給，但用地指標(biāo)增長(zhǎng)降低房?jī)r(jià)的效用遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上地價(jià)增長(zhǎng)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的作用。因此，如何“消除地價(jià)上漲動(dòng)力”是房地產(chǎn)調(diào)控最為關(guān)鍵的問(wèn)題。

　　2.如何盤活和充分利用“空置房”、增加二手房市場(chǎng)供給問(wèn)題。我國(guó)目前基于投資或投機(jī)行為擁有多套住房的居民越來(lái)越多，這部分人除了自身家庭居住一套外，其余住房約為三分之一以上既不出租、也不對(duì)外銷售，而是處于“空置”狀態(tài)。這些空置房，既是資源利用上的極大浪費(fèi)?由于分散在許多居民家庭中，這種浪費(fèi)呈現(xiàn)“隱性”狀態(tài)，不容易引起人們的重視?，也不能形成二手房市場(chǎng)的有效供給。如能通過(guò)必要的調(diào)控手段活躍二手房市場(chǎng)，采取有效措施充分利用好這些房源，使其流轉(zhuǎn)起來(lái)，由潛在供給變成實(shí)際供給，這對(duì)改善目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾、降低房?jī)r(jià)意義重大。據(jù)了解，凡參加“貨幣化分房”的機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員目前多數(shù)擁有多套住房，這些人當(dāng)初享受“貨幣化分房”的優(yōu)惠政策，沒(méi)花多少錢就輕松得到第一套房，完全有“閑錢”進(jìn)行投資或投機(jī)購(gòu)第二套、第三套房。許多單位還利用其“特權(quán)”對(duì)所有職工廉價(jià)集資建房或團(tuán)購(gòu)第二套房，這個(gè)階層的人員是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要力量。因此，采取有效措施，刺激這個(gè)階層人員將多余住房對(duì)外出租或出售是增加二手房市場(chǎng)供給的重點(diǎn)。

　　3.房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)信息調(diào)查滯后的問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和房?jī)r(jià)預(yù)期管理依賴于準(zhǔn)確可靠的信息，但目前房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)信息調(diào)查滯后的問(wèn)題十分突出。目前而言，各地房?jī)r(jià)信息變動(dòng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)不系統(tǒng)、不全面，且有些信息比較滯后，一些關(guān)鍵指標(biāo)欠缺，已有指標(biāo)因無(wú)獨(dú)立調(diào)查印證而欠缺足夠的公信力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)宏觀調(diào)控和房?jī)r(jià)預(yù)期管理的需要。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的《70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，包括了新建商品房和二手房的價(jià)格變動(dòng)信息，但關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些關(guān)鍵指標(biāo)，比如城鎮(zhèn)住房存量、空置率、不同階層住房擁有量差異、城市租房平均價(jià)格、家庭人均住房擁有量等尚缺少準(zhǔn)確可靠的調(diào)查統(tǒng)計(jì)。同時(shí)對(duì)不同階層居民購(gòu)房意向、空置房出租和出售意向也缺乏相應(yīng)調(diào)查，難以對(duì)房地產(chǎn)供需狀況進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。這幾年房地產(chǎn)政策調(diào)控效果不好，在很大程度上與住房基數(shù)不清、信息不充分有關(guān)。目前看，增加保障房供給是抑制房?jī)r(jià)的一個(gè)重要手段，各地保障房供給持續(xù)增加。但如果空置房存量和底數(shù)不清，保障房建設(shè)就帶有很大的盲目性，這部分住房其面積小、條件差，雖能解決目前困難家庭的一時(shí)之需，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講不適應(yīng)未來(lái)居民家庭的消費(fèi)趨向。如不考慮空置房存量而盲目建設(shè)保障房，將來(lái)會(huì)造成很大浪費(fèi)，且其浪費(fèi)是“顯性的”、集中的。因此，保障房的規(guī)劃建設(shè)也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)信息尤其是明晰存量房基數(shù)提出了客觀要求。

　　改進(jìn)的政策建議

　　根據(jù)供需平衡理論，在目前房?jī)r(jià)高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)下，欲使房?jī)r(jià)下跌，必須圍繞房地產(chǎn)調(diào)控的難點(diǎn)和關(guān)鍵問(wèn)題，從“消除地價(jià)上漲動(dòng)力”、“抑制需求”、“增加供給”等方面做文章。“抑制需求”主要是抑制投資投機(jī)性需求;“增加供給”主要是指在適度增加新建房、經(jīng)濟(jì)適用房和保障房供給的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)盤活“空置房”以增加二手房的供給，尤其要?jiǎng)佑脷⑹诛?mdash;—“房產(chǎn)稅”等措施使其由潛在供給形成實(shí)際供給。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　1.對(duì)新建房、二手房實(shí)施有差別的“限購(gòu)”、“限貸”政策。我國(guó)目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策以“限購(gòu)”、“限貸”為核心，但對(duì)實(shí)施客體——新建房、二手房，“限”的程度都一樣，筆者認(rèn)為這不利于搞活二手房市場(chǎng)。針對(duì)我國(guó)目前“基于投機(jī)投資性需求擁有多套住房的居民頗多且多為空置房”?也即二手房供給潛力巨大?的現(xiàn)實(shí)，筆者認(rèn)為，對(duì)二手房市場(chǎng)不應(yīng)該“限”，而是如何“激活”的問(wèn)題;從需求角度調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)體現(xiàn)“嚴(yán)控新建房、激活二手房”?即“收緊增量、釋放存量”?的方針，對(duì)購(gòu)買新建房、二手房實(shí)施有差別的“限購(gòu)”、“限貸”政策，即購(gòu)買新建房一切從“緊”，購(gòu)買二手房適度從“寬”甚至予以鼓勵(lì)。

　　2.在增加經(jīng)濟(jì)適用房、保障房供給的同時(shí)，著力盤活現(xiàn)有“空置房”。對(duì)“空置房”進(jìn)行全面調(diào)查統(tǒng)計(jì)，摸清底數(shù)，采取行政手段和經(jīng)濟(jì)手段(如對(duì)“空置房”管理上要從嚴(yán)收費(fèi))，促其對(duì)外出租或出售。一是針對(duì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員開展“治理空置房浪費(fèi)活動(dòng)”。機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員擁有的“空置房”占有較大比重，建議結(jié)合群眾路線教育活動(dòng)，對(duì)公務(wù)員尤其是領(lǐng)導(dǎo)干部進(jìn)行“晾房”，即要求機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員對(duì)自己家庭所有的房產(chǎn)張榜公布，把“空置房”作為最大的資源浪費(fèi)進(jìn)行“治理”，宣傳毛澤東同志當(dāng)年所講的“貪污和浪費(fèi)是最大的犯罪”思想，要求領(lǐng)導(dǎo)干部及機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員帶頭將自己家庭所有的“空置房”對(duì)外出租或出售。此舉既可促進(jìn)“空置房”的出租或出售，也可以促進(jìn)廉政建設(shè)、減少腐敗，同時(shí)也是群眾路線教育的一項(xiàng)重要成果。二是出臺(tái)支持政策，搞活房屋租賃市場(chǎng)。一方面采取出租房屋稅收優(yōu)惠等措施鼓勵(lì)“空置房”對(duì)外租賃;另一方面對(duì)符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、保障房條件而又無(wú)力購(gòu)買或暫時(shí)無(wú)法供給的，政府給予一定租房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)租房居住?此舉可減輕政府保障房建設(shè)的壓力并減輕保障房建設(shè)盲目性?。三是對(duì)剛性需求、改善性需求的購(gòu)房者購(gòu)買二手房要在稅收等方面給予一定優(yōu)惠，鼓勵(lì)更多地購(gòu)買二手房。

　　3.以家庭為單位實(shí)施“最高居住面積”限制制度，超過(guò)限制標(biāo)準(zhǔn)的征收“房產(chǎn)稅”。如家庭人均最高居住面積不得高于70m2、每戶不得高于210m2，超出部分按差別稅率征收房產(chǎn)稅。并不斷加大力度，提高住房持有成本，以敦促基于投機(jī)或投資性需求擁有多套住房的居民將多余住房更多地向外出售，不讓他們“坐享其成”。從長(zhǎng)期看，這項(xiàng)政策是增加二手房供給的重要舉措，可以有效降低二手房市場(chǎng)價(jià)格，再加之對(duì)剛性需求、改善性需求的購(gòu)房者購(gòu)買二手房的優(yōu)惠政策，可以吸引這部分購(gòu)房者將目光更多地投向二手房市場(chǎng)，進(jìn)而減少對(duì)新建房的需求，實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)中有降。

　　4.“釜底抽薪”，消除推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿�。如何消除土地因素的影響是抑制房�(jī)r(jià)上漲的治本之策。建議將各級(jí)地方政府的土地出讓金收入一律上交中央?城鎮(zhèn)建設(shè)用地是國(guó)有土地，出讓金上交中央有相應(yīng)理論依據(jù)?，中央再按全國(guó)平均出讓價(jià)格和各地的出讓面積對(duì)地方政府實(shí)施轉(zhuǎn)移支付。此舉可以降低地方政府抬高土地出讓價(jià)格的積極性?這一積極性的消失，可以改變地方政府在控制房?jī)r(jià)方面不想作為的局面?，這在很大程度上會(huì)消除土地因素對(duì)房?jī)r(jià)上漲的影響，并對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展起到重要推動(dòng)作用。

　　5.以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)為重點(diǎn)，降低房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率。目前看，由于房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入“門檻”較高，房地產(chǎn)業(yè)基本處于壟斷競(jìng)爭(zhēng)的格局，壟斷因素的存在必然使該行業(yè)的平均利潤(rùn)率偏高、存在經(jīng)濟(jì)租，而經(jīng)濟(jì)租的存在，必然會(huì)誘發(fā)投資及投機(jī)性需求。建議在政府加強(qiáng)監(jiān)管的前提下，適當(dāng)降低房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入“門檻”，使更多的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，以強(qiáng)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，降低房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率，進(jìn)而可在一定程度上使房?jī)r(jià)下降并不斷趨于理性發(fā)展軌道。

　　6.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，為房?jī)r(jià)預(yù)期管理提供完整準(zhǔn)確信息。建議政府統(tǒng)計(jì)部門要加快完善房地產(chǎn)業(yè)調(diào)查的統(tǒng)計(jì)制度方法，加大調(diào)查力度，最好能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行定期普查，尤其要摸清存量房和“空置房”底數(shù)，并以普查為基礎(chǔ)開展經(jīng)常性的抽樣調(diào)查，掌握市場(chǎng)走勢(shì);同時(shí)鼓勵(lì)政府統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)尤其是民間統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)不同階層的居民進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查和電話調(diào)查，掌握居民的剛性需求、改善性需求、投機(jī)投資性需求變化及二手房供給變化態(tài)勢(shì)，分析供需差異變化趨向，并及時(shí)完整公布所得信息，為政府制定房地產(chǎn)調(diào)控政策及居民個(gè)人決策提供參考依據(jù)。