摘要：10月16、17日，北京市國(guó)土局再次掛出四塊配建限價(jià)房地塊，其中豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)魏各莊地塊的掛牌文件中要求，15.5萬(wàn)平方米的建設(shè)用地全部用來(lái)建設(shè)“限價(jià)17000元/平方米的商品住房”。

　　10月15日，萬(wàn)科聯(lián)合三家房企斥資7億拿下延慶縣沈家營(yíng)鎮(zhèn)東王化營(yíng)村西側(cè)地塊，共16.6萬(wàn)平方米的建設(shè)用地中，有7萬(wàn)平米用來(lái)建設(shè)限價(jià)商品房。

　　再回溯到10月9日，北京市國(guó)土局叫停“大龍地王”順義新城第21街區(qū)地塊。

　　一邊是叫停的地王，另外一邊是頻頻推出建設(shè)限價(jià)房、自住型商品房的土地，頻頻出招的土地市場(chǎng)，似乎正在為亟待出爐的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制鋪路。

　　月內(nèi)15地連出 均涉及限價(jià)類(lèi)商品房

　　“增加土地供應(yīng)，改變目前的供需關(guān)系，是解決土地市場(chǎng)緊張、土地價(jià)格高昂的根本辦法。”偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理程浩業(yè)表示。

　　9月26日以來(lái)，不足一月的時(shí)間里，北京市國(guó)土局連推32土地，已超過(guò)平均一天一地的速度。其中包括15宗住宅用地，總涉及面積高達(dá)202.7萬(wàn)平方米。“這個(gè)月推地確實(shí)挺多的，”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示。

　　在這15宗住宅用地中，幾乎宗宗涉及限價(jià)房。除順義新城第21街區(qū)和北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)河西區(qū)的兩塊地分別建設(shè)定向安置房和配建公共租賃房以外，其余13塊地全部涉及限價(jià)商品住房和自住型商品房。

　　共有11塊地配建或全部建設(shè)限價(jià)商品房，每塊地建筑限價(jià)房的面積在8500平方米到78084平方米之間，限制價(jià)格多在10000元/平方米上下，套內(nèi)建筑面積140平米以內(nèi)，也就是說(shuō)限價(jià)商品房中并不會(huì)出現(xiàn)“大戶型”。這10塊地分別位于大興、豐臺(tái)、朝陽(yáng)、通州、平谷、順義、房山、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，限價(jià)商品房總建筑面積將不低于38.16萬(wàn)平方米，其中豐臺(tái)王佐鎮(zhèn)魏各莊單個(gè)地塊的面積即在15.5萬(wàn)左右。

　　自住型商品房也成為當(dāng)之無(wú)愧的主角。9月26日，海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊作為北京市首例競(jìng)“自住型商品房”地塊被推出，并將于10月25日現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。。這與之前競(jìng)價(jià)保障房的方法類(lèi)似，即在當(dāng)競(jìng)拍價(jià)格達(dá)到預(yù)設(shè)上限時(shí)，轉(zhuǎn)為競(jìng)拍“自住型商品房”面積的方法確定獲得人。繼東升鄉(xiāng)地塊推出后，該方法成為近期土地掛牌要求的重點(diǎn)，除部分地塊“全部用來(lái)建設(shè)限價(jià)商品房”或定向安置房之外，其余11塊地全部采取此方法進(jìn)行競(jìng)價(jià)。

　　“自住型商品房”的概念迷惑了不少人，截止目前為止，關(guān)于這一類(lèi)住房的具體政策尚未出臺(tái)。根據(jù)相關(guān)資料，可以初步界定該類(lèi)型有別于普通商品房，在出售價(jià)格、購(gòu)買(mǎi)人群以及購(gòu)買(mǎi)后在出售等方面都有所限制，但又比限價(jià)商品房略貴，主要針對(duì)“夾心層”人群。在近期的部分掛牌文件中，標(biāo)注“此類(lèi)商品住房的銷(xiāo)售對(duì)象、管理辦法和再上市限制等條件，按照屆時(shí)出臺(tái)的管理政策執(zhí)行”。

　　程浩業(yè)認(rèn)為，增大土地供應(yīng)量，是一種解決問(wèn)題的合理方法。而張旭則表示，“這類(lèi)地塊未來(lái)建成的住宅價(jià)格肯定會(huì)有明顯優(yōu)勢(shì)”，但另一方面，“就當(dāng)前來(lái)看，一是量少，無(wú)法形成規(guī)模效應(yīng)。二是，房企拿地成本仍然過(guò)高，利潤(rùn)壓縮”，可能會(huì)引起一些問(wèn)題。

　　限地王推限價(jià)地 步步接近長(zhǎng)效機(jī)制

　　10月9日，北京市國(guó)土局叫停北京市順義新城區(qū)第21街區(qū)地塊掛牌出讓活動(dòng)。這塊地被稱為“原大龍地王”地塊，曾于2009年被大龍地產(chǎn)以50.5億元競(jìng)得，創(chuàng)當(dāng)時(shí)北京單價(jià)、總價(jià)雙地王，后因欠繳地價(jià)款而被收回。

　　9月23日該地塊重出江湖再次掛牌出售，地塊容積率、性質(zhì)等方面均有所調(diào)整，但容積率仍為北京最低。該地塊掛出時(shí)被媒體稱為“格外搶眼”，對(duì)可能參與競(jìng)價(jià)的企業(yè)也曾做過(guò)多種推論，但未至競(jìng)價(jià)時(shí)間便被叫停。“此舉主要是為平土地市場(chǎng)過(guò)熱，”北京市國(guó)土局一位相關(guān)人士表示。

　　“叫停地王并不會(huì)給土地市場(chǎng)降溫，但可以給土地市場(chǎng)帶來(lái)緩沖的機(jī)會(huì)。”上海良玉投資經(jīng)理郭玉良表示。

　　程浩業(yè)的觀點(diǎn)與之類(lèi)似，他認(rèn)為，“控制地王是一個(gè)治標(biāo)不治本的方法，根本方法還是增大土地供應(yīng)，改善供需關(guān)系。”今年北京前三季度推出住宅用地835公頃，其中商品住宅用地供應(yīng)589公頃;九月底至今推出的15塊住宅用地，面積則達(dá)到了202公頃。

　　但張旭和程浩業(yè)都不認(rèn)為這是一個(gè)足夠的數(shù)字。“但現(xiàn)在的土地供應(yīng)是很有限的，如果可持續(xù)地增加供應(yīng)量，必須考慮改變目前的土地結(jié)構(gòu)，比如農(nóng)用地的改革。”程浩業(yè)說(shuō)，他認(rèn)為，“土地供給制度改革可以從根本上解決供地不足的問(wèn)題，這應(yīng)該是長(zhǎng)效機(jī)制的一部分。”

　　房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制是近期越來(lái)越火的一個(gè)話題，據(jù)多位權(quán)威人士透露，目前長(zhǎng)效機(jī)制的意見(jiàn)征求已接近尾聲，有望在下月召開(kāi)的三中全會(huì)上面世。

　　除土地制度改革的方式外，房產(chǎn)稅是也是關(guān)注的重點(diǎn)。“房產(chǎn)稅擴(kuò)容是必然之事，不僅在城市數(shù)量上擴(kuò)容，而且在內(nèi)容上擴(kuò)容，”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，“房產(chǎn)稅必然會(huì)向存量房擴(kuò)容，特別是多套持有的存量房征收房產(chǎn)稅的可能性很大。”

　　長(zhǎng)效機(jī)制將可能在各個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，目前的猜想包括控制成本、改善供需、保障剛需、避免出現(xiàn)泡沫等方面。其中，控制成本的方法包括房地產(chǎn)直接融資、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方式，改善供需則包括土地制度改革、城鎮(zhèn)化整體布局規(guī)劃。

　　除此之外，對(duì)于長(zhǎng)效機(jī)制其他方面的猜想還有個(gè)人收入分配的改革、個(gè)人稅收的分類(lèi)、住房信息聯(lián)網(wǎng)等內(nèi)容。三中全會(huì)將于11月召開(kāi)，屆時(shí)，關(guān)于長(zhǎng)效機(jī)制的種種猜想將塵埃落定。