摘要：10月16日，自國(guó)土部獲悉，前三季度，全國(guó)住宅用地供應(yīng)9.17萬(wàn)公頃，同比增加28.4%，遠(yuǎn)超近五年同期均值(6.29萬(wàn)公頃)。根據(jù)本報(bào)記者獨(dú)家獲取的一份國(guó)土系統(tǒng)資料顯示，過(guò)去5年(2008-2012年)全國(guó)平均供地率僅為58.6%。

　　在高住宅供地量下，2013年的地王面世力度卻遠(yuǎn)超歷史，上海良玉投資有限公司總經(jīng)理郭玉良認(rèn)為，呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊漲”局面，前兩年地王的饑餓營(yíng)銷(xiāo)是一大因素。

　　一位和多地國(guó)土系統(tǒng)人士聯(lián)系緊密的土地運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家透露，“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”是地方常用的土地營(yíng)銷(xiāo)方式，即土地提供者有意壓縮土地供給，追求賣(mài)地收入最大化。并且多地聚集了一批政府背景的賣(mài)地營(yíng)銷(xiāo)高手，能夠在合適時(shí)點(diǎn)推出合適地塊。

　　實(shí)際上，地方政府通過(guò)“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”的囤地行為備受?chē)?guó)土部詬病。國(guó)土部一位知情人士透露，預(yù)計(jì)在新型城鎮(zhèn)化背景下，土地流轉(zhuǎn)方面不會(huì)有太大的突破，仍被要求在 法律框架內(nèi)推行。有保有壓的集約化供地策略被作為一大重點(diǎn)。對(duì)于此前供地規(guī)模較大、供地較為粗放的供地規(guī)模加以壓縮。并且，國(guó)土部已開(kāi)始加緊對(duì)地方囤地行 為的動(dòng)態(tài)巡查。

　　饑餓營(yíng)銷(xiāo)推高地價(jià)

　　北京“日光盤(pán)”和此前的地王頻出，和前兩年土地供應(yīng)不足有密切聯(lián)系。公開(kāi)資料顯示，2012年，北京商品住宅用地實(shí)現(xiàn)成交276公頃，商業(yè)辦公用地96公 頃，全年經(jīng)營(yíng)性用地共372公頃，僅僅完成全市年度計(jì)劃1200公頃的31%，創(chuàng)近6年來(lái)新低，這也是北京住宅用地規(guī)模連續(xù)三年出現(xiàn)下滑。

　　北京供地不足產(chǎn)生的供需矛盾并非個(gè)例，其普遍存在于一線城市及部分重點(diǎn)城市，根據(jù)本報(bào)記者獨(dú)家獲取的一份資料，過(guò)去五年，全國(guó)平均供地率僅為58.6%，土地使用效率不高。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，地方新增建設(shè)用地和同年度已供應(yīng)土地的情況、商品房用地供應(yīng)計(jì)劃和完成供應(yīng)計(jì)劃的情況，都將對(duì)“供地率”指標(biāo)產(chǎn)生影響。

　　中國(guó)人民大學(xué)土地管理系教授嚴(yán)金明表示，供地率低的原因較為復(fù)雜，比如“批征供”環(huán)節(jié)分離的土地審批體制、征地難、土地批后監(jiān)管薄弱等。

　　“地方政府主觀控制土地征收和供應(yīng)節(jié)奏，謀求土地收益最大化，導(dǎo)致年度供應(yīng)計(jì)劃難完成也是一大原因”。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示。

　　在中國(guó)土地學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)黃小虎看來(lái)，地方政府用征收和儲(chǔ)存的土地，向銀行抵押融資相當(dāng)普遍。部分地方政府土地抵押的融資額，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地財(cái)政的收入。

　　有保有壓的供地規(guī)模

　　主管部門(mén)國(guó)土部一直都在力促增加供地規(guī)模，并將之作為房地產(chǎn)用地調(diào)控的核心，并頻頻到地方調(diào)研供地改革動(dòng)態(tài)。

　　上述國(guó)土部知情人士表示，根據(jù)國(guó)土部調(diào)研，地方用地需求有差異，未來(lái)在供地環(huán)節(jié)，國(guó)土部將更多采用分類(lèi)指導(dǎo)策略，加大供需緊張地區(qū)的供地需求;壓縮此前供地規(guī)模較大、供地較為粗放的地區(qū)規(guī)模。

　　實(shí)際上，分類(lèi)供地模式在2013年的數(shù)據(jù)上亦有體現(xiàn)。10月16日，國(guó)土部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國(guó)住宅用地供應(yīng)9.17萬(wàn)公頃，同比增加28.4%，遠(yuǎn)超近五年同期均值(6.29萬(wàn)公頃)。

　　其中， 70個(gè)大中城市前9月住宅用地供應(yīng)3.48萬(wàn)公頃，同比增加32.7%，其中住宅用地同比增加的有47個(gè)，同比減少的有23個(gè)。

　　值得一提的是，一線和部分二線熱點(diǎn)城市明顯提升了土地供應(yīng)的速度，而前幾年少數(shù)供應(yīng)規(guī)模偏大的城市，則適當(dāng)放緩了住宅用地的供應(yīng)。

　　根據(jù)國(guó)土部提供的數(shù)據(jù)，前三季度，一、二、三線城市住宅用地同比分別增加52.4%、30.1%、35.2%。

　　總體看，上述國(guó)土部相關(guān)人士表示，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)“一線城市”前9月住宅用地的供應(yīng)量已接近或超過(guò)去5年平均水平。

　　另外，上述人士表示，國(guó)土部已經(jīng)要求供需緊張的重點(diǎn)城市，繼續(xù)增加供地，預(yù)計(jì)年內(nèi)一線和部分熱點(diǎn)二線城市供應(yīng)力度，將會(huì)繼續(xù)加大。

　　巡查促囤地開(kāi)發(fā)

　　上述國(guó)土部人士介紹，今后緩解土地供需矛盾的一大途徑就是土地集約利用和差別化供地。未來(lái)國(guó)土部還將在加快建立批而未用指標(biāo)考核體系，嚴(yán)控新增建設(shè)用地規(guī)模，完善批而未用土地監(jiān)管等方面，建立一套長(zhǎng)效機(jī)制。

　　國(guó)土部正在全國(guó)建立一套土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度，推進(jìn)對(duì)已供土地特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的監(jiān)管。在該系統(tǒng)下，國(guó)土部要求各地要加大對(duì)批而未供、供而未用土地的處置力度，強(qiáng)化土地使用效率考核。

　　據(jù)上述國(guó)土部人士透露，該巡查系統(tǒng)將已經(jīng)供應(yīng)的“特殊”大地塊比如地王等地塊，作為今明兩年的監(jiān)管重點(diǎn)，防止囤地、閑置等狀況，督促其盡快形成供應(yīng)。

　　寧夏省國(guó)土廳的一位人士透露，2013年國(guó)土部每個(gè)季度都會(huì)公布各地供地和土地違約情況，針對(duì)部分地方存在的批而未用情況，要求各地制定分類(lèi)處理意見(jiàn)，對(duì)于供地率低的城市將進(jìn)行督查，并將根據(jù)地方批而未用的情況，核減下一年度計(jì)劃指標(biāo)。

　　根據(jù)國(guó)土部提供的資料，截至9月底，全國(guó)未竣工住宅用地超過(guò)40萬(wàn)公頃，比年初增加9.3%。在建住宅用地約27.6萬(wàn)公頃，比年初增加5%，已供土地正逐步進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設(shè)階段。

　　上述國(guó)土部人士表示，按照正常開(kāi)發(fā)周期，預(yù)計(jì)明年上半年將有相當(dāng)數(shù)量已供土地會(huì)形成有效供給，不僅能夠有效穩(wěn)定當(dāng)前房屋和土地市場(chǎng)預(yù)期，還有助于保證后市住房持續(xù)有效供給。