摘要：近段時(shí)間，各熱門(mén)城市地王頻出，北京、上海、杭州年內(nèi)土地出讓收入超千億元，一片火熱之中，北京、杭州卻在兩天內(nèi)相繼出現(xiàn)“潛在地王”暫停出讓的情況。是國(guó)土部的喊話起效，還是單純的個(gè)案?是否代表了土地市場(chǎng)的風(fēng)向?qū)⒂修D(zhuǎn)變?帶著這些問(wèn)題新金融記者采訪了業(yè)內(nèi)人士。

　　意料之外 情理之中

　　10月10日，原定于當(dāng)日出讓的杭州市蕭山區(qū)兩幅地塊，在拍賣(mài)前夕突然宣布臨時(shí)取消出讓。值得注意的是，其中位于蕭山區(qū)湘湖農(nóng)場(chǎng)的地塊，出讓面積13.34萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)33.75億元。“按照這個(gè)價(jià)格，即使底價(jià)成交，這塊地也會(huì)成為蕭山區(qū)域的總價(jià)地王。”中國(guó)指數(shù)研究院[微博]杭州分院研究總監(jiān)高院生對(duì)新金融記者表示。而該地塊2.3萬(wàn)元/平方米的起拍單價(jià)，也很有機(jī)會(huì)打破6月份北京金隅創(chuàng)下的杭州土地市場(chǎng)近2.6萬(wàn)元/平方米的今年單價(jià)紀(jì)錄。

　　巧合的是，在杭州蕭山地塊臨時(shí)取消出讓的前一天，北京市順義新城第21街區(qū)地塊也暫停出讓?zhuān)�而該地塊還是3年前大龍地產(chǎn)退回的天竺22號(hào)地塊的其中一部分，也就是當(dāng)年被大龍地產(chǎn)退回的2009年北京單價(jià)、總價(jià)“雙料地王”。這幅被暫停的地塊，土地面積23.3萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模10萬(wàn)平方米，掛牌出讓起始價(jià)為21.5億元，起始樓面價(jià)2.1萬(wàn)元/平方米。雖然在今年北京土地市場(chǎng)火熱，夏家胡同地塊、孫河地王、農(nóng)展館地塊等相繼刷新北京單價(jià)地王的情況下，這塊地成為今年北京土地市場(chǎng)單價(jià)地王的機(jī)會(huì)不大，不過(guò)一旦入市勢(shì)必也會(huì)拉動(dòng)周邊區(qū)域新一輪的房?jī)r(jià)上漲。北京市國(guó)土資源局人士在接受媒體采訪時(shí)表示，順義新城第21街區(qū)地塊的暫停出讓有出于防止北京近期再出新地王的考慮，同時(shí)也是為了平抑整體市場(chǎng)的預(yù)期。

　　北京、杭州熱門(mén)地塊的暫停出讓?zhuān)瑯O易讓人聯(lián)想到國(guó)慶假期前國(guó)土部對(duì)土地市場(chǎng)過(guò)熱的喊話。9月25日，國(guó)土資源部在北京召開(kāi)部分地區(qū)和城市房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控座談會(huì)。會(huì)議對(duì)一些地方政府默許甚至助推出現(xiàn)高價(jià)地，抬升房?jī)r(jià)地價(jià);或在債務(wù)壓力下，集中推出優(yōu)質(zhì)地塊，忽視有關(guān)均衡供地要求等行為提出了警示。國(guó)土部副部長(zhǎng)胡存智表示，供需緊張的一線城市要加大住宅用地供應(yīng)，平抑地價(jià)，務(wù)必做到年內(nèi)不再出“地王”。

　　中國(guó)指數(shù)研究院南京分院總經(jīng)理曹旭東表示，一些城市暫停部分潛在高價(jià)地的出讓?zhuān)�是情理之中的事�?ldquo;暫時(shí)避避風(fēng)頭，可能會(huì)在短時(shí)間內(nèi)使土地市場(chǎng)不再升溫。但這還是治標(biāo)不治本，需要大的預(yù)期改變，才能使土地市場(chǎng)回歸理性。”曹旭東表示。

　　火熱背后 風(fēng)險(xiǎn)隱憂

　　北上廣深為代表的一線城市，以及杭州、天津等二線城市，在剛剛過(guò)去的三季度均迎來(lái)土地市場(chǎng)成交高峰，年內(nèi)單價(jià)地王、總價(jià)地王紀(jì)錄紛紛被打破。土地市場(chǎng)的熱度也傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場(chǎng)，地王地塊周邊的二手房價(jià)往往在消息傳出后應(yīng)聲而漲。

　　從全年來(lái)看，北京、上海、杭州年內(nèi)土地出讓金均已超過(guò)千億元，創(chuàng)近年來(lái)的最高紀(jì)錄。杭州市國(guó)土資源局10月5日公布的土地出讓成交結(jié)果統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度杭州(含蕭山、余杭)共出讓土地171宗，面積為606.95萬(wàn)平方米，土地出讓收入超過(guò)1000億元，達(dá)1022.76億元，創(chuàng)近5年杭州土地出讓收入新高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京前三季度出讓金已達(dá)到1154.89億元，打破同期歷史紀(jì)錄。而上海土地市場(chǎng)前三季度土地出讓金額達(dá)1538億元，而去年全年上海的土地出讓金只有968億元。

　　今年1-9月，全國(guó)300個(gè)城市共推出土地30892宗，推出面積118471萬(wàn)平方米，同比增加9%;其中住宅類(lèi)用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)9718宗，推出面積42829萬(wàn)平方米，同比增加21%。1-9月，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地26242宗，成交面積100425萬(wàn)平方米，同比增加15%;其中住宅類(lèi)用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)7929宗，成交面積35993萬(wàn)平方米，同比增加37%。

　　值得一提的是，就在北京、杭州相繼暫停部分熱門(mén)地塊出讓的時(shí)候，上海、杭州依然在同一天出現(xiàn)了土地出讓高潮。10月10日，天寶遠(yuǎn)東以5.68億元競(jìng)得浦東新區(qū)濰坊新村街道黃浦江沿岸E18單元7-7住宅地塊，溢價(jià)率63.2%，樓板價(jià)40106元/平方米，該樓板價(jià)也創(chuàng)下了今年上海土地成交單價(jià)的最高紀(jì)錄。而杭州也在同一天出讓了9宗余杭地塊，出讓總面積24.11萬(wàn)平方米，富力[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、合景泰富[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等開(kāi)發(fā)商參與了這些地塊的競(jìng)拍。而在國(guó)慶前后，北京市土地整理儲(chǔ)備中心在幾天內(nèi)集中發(fā)布了17宗經(jīng)營(yíng)性用地，總出讓土地面積高達(dá)188.9萬(wàn)平方米，其中包括10塊住宅用地，總的住宅土地面積也達(dá)到了157.8萬(wàn)平方米。

　　高院生表示，目前在各地制造地王的開(kāi)發(fā)商中，一類(lèi)是尚未進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的大型開(kāi)發(fā)商，往往為了制造轟動(dòng)效應(yīng)不惜代價(jià)高價(jià)搶奪熱門(mén)地塊;另一類(lèi)則是進(jìn)入本地多年，有雄厚資金實(shí)力的外來(lái)企業(yè)，但它們?cè)谀玫貢r(shí)會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎;第三類(lèi)則是實(shí)力較強(qiáng)的本土企業(yè)，為了保持優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)地塊。“相對(duì)來(lái)說(shuō)，第一類(lèi)房企往往會(huì)成為攪動(dòng)本地土地市場(chǎng)的‘鯰魚(yú)’。上個(gè)月恒大以26億元，溢價(jià)53%的代價(jià)進(jìn)駐杭州蕭山，就是這種表現(xiàn)。”高院生表示。

　　“在本輪土地?zé)岢敝�，地方政府成為主要推手，一、二線城市集中推出城市中心地塊，造成開(kāi)發(fā)商的追捧，共同造成了地價(jià)的快速拉升。房企在前三季度大都銷(xiāo)售良好，融資相對(duì)容易，拿地資金相對(duì)充足。”天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)叢屹表示，但在GDP增速回落和社會(huì)資金保持總平衡的大背景下，這種地價(jià)上漲是非理性的，蘊(yùn)含著較大風(fēng)險(xiǎn)。而當(dāng)下信貸和融資都有收緊趨勢(shì)，也預(yù)示著高價(jià)搶地王的房企面臨的資金壓力將會(huì)逐步加大。