摘要：昨日(9月4日)，北京土地市場迎來了不平凡的一天。因為接連拍出的兩宗地塊走向了兩個極端，農(nóng)展館地塊以7.3萬元/平米的價格刷新了北京單價地王，而豆各莊地塊的銷售均價卻被限制在2.2萬元/平方米以內(nèi)。兩宗地塊兩種“命運”，北京土地市場出現(xiàn)分化。

　　一方面，調(diào)控房價的壓力巨大;另一方面，土地財政的依賴難消。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，“限價地”與“準(zhǔn)地王”互現(xiàn)將成為未來土地市場的主流。“限價地”在一定程度上延緩房價上漲的沖動，滿足中低收入的住房需求;而市場化形成的“地王”，一定程度上補充了財政收入，也使政府有更多資金反哺保障房。

　　北京土地市場呈現(xiàn)“冰火兩重天”

　　9月4日，北京接連出讓兩宗地塊，成交總額高達(dá)61億元，分別被融創(chuàng)和恒大收入囊中。雖然都在北京同天售出，但兩地塊卻呈現(xiàn)出相反的“命運”，北京土地市場呈現(xiàn)“冰火兩重天”。

　　農(nóng)展館地塊設(shè)置了合理土地上限價格，當(dāng)競買報價達(dá)到合理土地上限價格時，競報異地建設(shè)醫(yī)院面積，最后融創(chuàng)以21億元配建27.8萬平米的醫(yī)院面積競得該地塊;粗略計算，土地溢價率為16%，樓面價為35501元/平方米，但考慮到配建醫(yī)院的成本，所以折合樓面地價將突破7萬。

　　農(nóng)展館地塊以7.3萬元/平米的價格刷新了北京單價地王。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，該地塊樓面價已經(jīng)遠(yuǎn)超過目前農(nóng)展館商圈4萬元/平米左右的平均價格，再現(xiàn)樓面價與二手房價格的倒掛，而該項目開發(fā)為豪宅級別的高端項目可能是未來唯一的選擇。

　　與此同時，經(jīng)過43輪競價，恒大以40.4億元加配建51500平方米公租房的代價將朝陽豆各莊地塊拿下，剔除公租房部分，折合樓面價16618元/平方米。本次出讓宗地中除公共租賃住房外，剩余居住用途建筑規(guī)模建設(shè)的商品住房銷售限價為22000元/平米。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，豆各莊地塊算上建安及管理成本4000-5000元/平米，整個項目的利潤空間微乎其微，但是作為恒大地產(chǎn)來北京的第二個項目而言，“試水”意義大于該項目本身。

　　“該地塊周邊的二手房交易價格約為2.6萬元/平米，限價商品房的價格優(yōu)勢還是比較明顯的，銷售基本情況將會十分良好。該地塊與恒大地產(chǎn)上次競得的昌平沙河高教園二期地塊一樣，只是其曲線進(jìn)入北京市場，打造自己的北京運營團(tuán)隊的被迫選擇。”張旭說。

　　“地王”與“限價地”并存成主流

　　對于一邊嚴(yán)格限制地價、一邊又任由地王出現(xiàn)的現(xiàn)象，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為這并不矛盾，“限價地”與“準(zhǔn)地王”互現(xiàn)將成為未來土地市場的主流。一方面，這符合調(diào)控基調(diào);另一方面，也與市場要求相符合。

　　“通過行政干預(yù)的‘限價地’能在一定程度上延緩房價上漲的沖動，滿足中低收入的住房需求;而高端物業(yè)交由市場來競爭，企業(yè)自行承擔(dān)風(fēng)險，即通過市場化形成‘地王’，也使得政府能有更多資金反哺至保障房之中。”胡景暉說。

　　一方面，調(diào)控房價的壓力巨大。張大偉表示，逐漸增加供應(yīng)的限房價地塊、配建保障房的普通地塊將是土地市場的主角。商品房部分可能價格依然持續(xù)上漲，但普通中低收入人群逐漸可以選擇購買價格相對較低的限價房。而房價控制目標(biāo)也可以在低價房占比增加的情況下非常容易完成。

　　另一方面，對土地財政的依賴短期難消。胡景暉認(rèn)為，從土地財政角度來看，由于房價受限(明顯低于周邊房價)，也在一定程度上影響土地出讓價格，政府土地收入將減少，為保證土地財政收入，其他非普通住房用地需要通過市場化出讓，創(chuàng)造高地價款來平衡限價地的損失。