摘要：近日，國土部正式將“低丘緩坡改造利用”試點的規(guī)范工作納入2013年工作計劃，浙江、湖北、云南、江西、貴州等省正式“入圍”試點省份。而記者獲悉，許多二三線城市早已開始“削山造地”。解決土地供需缺口正成為國土資源部(以下簡稱“國土部”)2013年的工作重點。

解決土地供需缺口正成為國土資源部重點工作

　 “低丘緩坡改造利用是提高城鎮(zhèn)化率、增加土地供給的新窗口。”國土部土地利用司相關人士對記者表示。但也有業(yè)內(nèi)人士持保留意見。“低丘緩坡改造利用雖然可以換來巨大的土地儲備，但這是對環(huán)境的赤裸裸破壞。”某地方國土局人士向記者表示。

　　聚焦上山要地

　　“這是2013年國土部的八大重點工作之一，低丘緩坡改造的土地儲備主要用于住宅用地和工業(yè)用地出讓。”上述國土部土地利用司人士告訴記者。

　　低丘緩坡改造利用就是利用低丘緩坡土地開發(fā)的特殊性，將土地征收和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批分開進行，即在平整前先根據(jù)建設時序統(tǒng)一辦理土地征收審批手續(xù)，之后進行場地平整，完成后再根據(jù)項目建設實際和土地調(diào)控要求，適時辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，簡稱“削山造地”，其土地儲備以住宅用地為主、工業(yè)用地為輔。

　　目前，國土部已陸續(xù)批復了浙江、湖北、云南、江西、貴州等省份開展“低丘緩坡利用改造”的試點工作。按照目前批復的試點方案，在上述試點省份中，每省選擇2~3個城市、每個城市中選擇2~3個項目區(qū)進行該項試點工作。試點范圍受到較為嚴格的限制和控制。

　　在已批復進行試點的省份中，采用適當增加用地規(guī)模、專項安排計劃指標、實行土地先征后轉(zhuǎn)、允許地方調(diào)整土地相關費用等一系列手段對現(xiàn)有土地管理制度和審批程序進行調(diào)整。

　　上述國土部土地利用司人士告訴記者，推廣“低丘緩坡改造利用”的原因主要有以下幾個方面：

　　一是供需緊張，根據(jù)國土部資料顯示，近年來全國每年實際新增用地都超過1000萬畝，超出當年計劃指標300萬～400萬畝，供需缺口在1/3以上，“像廣東省、浙江省、山東省、河北省等省份將‘十二五’期間的土地指標已經(jīng)全部用完，浙江省2020年前建設用地需求約為260萬畝，但它的土地利用指標大約140萬畝，缺口高達50%。”

　　二是拆遷成本比“削山”成本高。“根據(jù)國土部的調(diào)研，全國削山造地每畝平均成本約35萬元，若把后續(xù)的城市配套成本加起來，每畝地也就是70萬~90萬元，但二三線城市老城區(qū)的每畝平均拆遷成本就高達500萬元，而且還有各種社會成本。”

　　三是回報率較高，可提高城鎮(zhèn)化率。“根據(jù)國土部的調(diào)研，低丘緩坡地可以提高土地利用率10%，提高城鎮(zhèn)化率15%。”而且根據(jù)例子，蘭州市的“推山造城”項目首批“入市”掛牌出讓的土地已于今年4月招拍掛出讓，獲取的土地總出讓費用超過了1億元。

　　鑒于上山要地好處多多，國土部正在研究適當降低工業(yè)項目利用低丘緩坡土地最低出讓價標準，土地出讓金最低標準可按《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》的10%～50%執(zhí)行;利用低丘緩坡土地配套建設交通、電力、供水、環(huán)衛(wèi)等基礎設施，免繳新增費用。

　　警惕環(huán)境危機

　　據(jù)了解，最早對丘陵進行改造的是浙江省麗水市，2006年，麗水南城規(guī)劃范圍被列為浙江省首個低丘緩坡綜合開發(fā)試點。2012年，國土部正式批復將麗水列入全國首批低丘緩坡土地開發(fā)試點市。目前，規(guī)模為3707公頃的首期試點區(qū)塊實施方案已通過審核。

　　據(jù)悉，在被批復進行低丘緩坡利用試點后，浙江麗水試點項目區(qū)區(qū)塊土地報批全面啟動，涉及林地征占用報批全部完成;東擴一期5.11平方公里用地已完成開發(fā)并交付使用，引進工業(yè)企業(yè)120家，其中45家已開工建設，在一定程度上解決了用地缺口的問題，并通過規(guī)劃調(diào)整，保護耕地7000余畝。

　　2012年年末，蘭州市低丘緩坡溝壑等未利用地綜合開發(fā)項目在蘭州市城北新區(qū)動工實施。根據(jù)規(guī)劃，蘭州市將整體推移山丘700余座，在蘭州市東北板塊新造一座占地153.13平方公里的新城區(qū)，約合22.97萬畝。近日，蘭州已經(jīng)通過招拍掛形式將首批低丘緩坡改造土地拍賣，直接獲取土地出讓金1億元，獲得該地塊的房企為碧桂園[簡介 最新動態(tài)]。

　　雖然上山要地取得了巨大效益，也解決了部分矛盾，但個別地方在執(zhí)行中也出現(xiàn)了“偏差”。云南素有九分山、半分地、半分水之稱，山區(qū)、半山區(qū)占全省國土面積94%，壩區(qū)僅為6%。中國綠化基金會工作人員告訴記者：“像云南這樣擁有非常豐富的森林資源，1畝林地一年產(chǎn)值能達到1億元，而且是可持續(xù)性的，若毀掉后果不堪設想。”

　　而且據(jù)曾經(jīng)參與考察云南“低丘緩坡改造利用工程”的江蘇省溧陽市國土局工作人員蔣曉臺對記者說，云南省的低丘緩坡改造土地多為工業(yè)用地。據(jù)云南省宜良縣大薛營村當?shù)卮迕裣蛴浾咄嘎叮?ldquo;當?shù)卣�府引進了化工項目，造成了嚴重的環(huán)境污染。”

　　中國城市發(fā)展研究院副院長章惠生向記者表示：“削山造地的前提是做好環(huán)境評估，城市的發(fā)展必須因地制宜，無論是削山造地還是引進項目都必須進行科學的論證后才能實施。”

　　“若這個地區(qū)產(chǎn)業(yè)非常充沛、地區(qū)狹隘等可以進行小規(guī)模地削山，比如浙江省麗水市，浙江省是一個民營企業(yè)發(fā)達、產(chǎn)業(yè)密集且平原較少的地區(qū)，但像云南省、貴州省等省份，沒有任何支柱性產(chǎn)業(yè)盲目地削山，我持保留意見。”上述國土部土地利用司人士向記者坦言，應多學習香港的山地集約模式，對山地進行嚴格控制。