摘要：國(guó)土資源部28日發(fā)布中國(guó)土地市場(chǎng)指數(shù)(CLI)顯示,在經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯情況下,地產(chǎn)景氣指數(shù)進(jìn)入紅燈狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)平行甚至下行,何以地產(chǎn)上行;一線城市地王與三四線城市所謂空城何以并存?就這些問題,國(guó)土資源部法律中心主任孫英輝對(duì)上述問題做一一解答。

　　土地市場(chǎng)紅綠燈 如何判斷上半年全國(guó)土地市場(chǎng)走勢(shì)?

　　2013年上半年,我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn),經(jīng)濟(jì)增速放緩但主要增長(zhǎng)指標(biāo)保持在合理區(qū)間。相應(yīng)的,土地市場(chǎng)呈現(xiàn)供應(yīng)增速放緩和結(jié)構(gòu)調(diào)整加速態(tài)勢(shì)。二季度CLI中地指數(shù)回升至304點(diǎn),仍處于綠色正常區(qū)間。主要分指數(shù)中,市場(chǎng)規(guī)模、利用集約、地產(chǎn)景氣均快速上升,出讓價(jià)格、供應(yīng)結(jié)構(gòu)平穩(wěn)波動(dòng)。初步計(jì)算,上半年地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于GDP的貢獻(xiàn)率在10%左右,拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)近2個(gè)百分點(diǎn),對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了積極作用。

　　但在資源基本國(guó)情和生態(tài)環(huán)境等因素約束下,只有將土地市場(chǎng)這種利好效應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)內(nèi)涵式發(fā)展的長(zhǎng)期效應(yīng),才能確保宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性和持續(xù)性。土地市場(chǎng)總體上是綠燈、地產(chǎn)景氣變?yōu)榧t燈,既包含了宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)并適當(dāng)回升的可能性,也隱藏著房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)力反彈的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

　　地產(chǎn)景氣指數(shù)為什么會(huì)率先進(jìn)入紅燈區(qū)?

　　二季度地產(chǎn)景氣指數(shù)環(huán)比上升29.5%,同比上升11.4%,沖高至600點(diǎn)。從成分指標(biāo)看,消除價(jià)格因素后新增信貸規(guī)模、商品房銷售面積、地產(chǎn)股價(jià)指數(shù)等3項(xiàng)指標(biāo)環(huán)比分別下滑21.8%、8.7%和8%,但房地產(chǎn)業(yè)投資總額則環(huán)比上升91.4%、同比增長(zhǎng)23.8%,直接拉高了地產(chǎn)景氣指數(shù)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示,上半年我國(guó)CPI同比上漲2.4%,PPI小幅回落,同比下降1.7%,GDP增速回落至7%平臺(tái),但上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元,同比實(shí)際增長(zhǎng)20.3%;其中住宅投資增長(zhǎng)20.8%。在大部分宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落情況下,房地產(chǎn)增速進(jìn)一步加快,也說明現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍然是推動(dòng)土地市場(chǎng)的內(nèi)生動(dòng)力,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用未明顯改變。

　　空城與地王對(duì)峙背后 怎么看異常交易頻發(fā),高溢價(jià)與退地現(xiàn)象并存?

　　用媒體語(yǔ)言,所謂空城鬼城與天價(jià)地地王并存,拋開具體案例個(gè)別性差異不論,從市場(chǎng)預(yù)警來看,最明顯的就是上半年地產(chǎn)開發(fā)商開始從二、三線城市向一線城市回歸。

　　上半年,重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)拿地呈量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì),布局持續(xù)快速向一線城市轉(zhuǎn)移。在市場(chǎng)景氣不斷回升的背景下,重點(diǎn)房企住房銷售回款迅速增加,一線供給不足和三四線供應(yīng)過量市場(chǎng)分化異常特征更加明顯。上半年綜合排名前15家重點(diǎn)房企競(jìng)得房地產(chǎn)用地2467.18公頃,同比增加37%;應(yīng)支付土地出讓價(jià)款1217億元,平均購(gòu)地成本5156元/平方米。

　　受行政打壓資本回潮了?

　　二季度市場(chǎng)規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、利用集約和地產(chǎn)景氣等分指數(shù)均大幅上揚(yáng),土地市場(chǎng)需求呈進(jìn)一步擴(kuò)大態(tài)勢(shì);地產(chǎn)景氣分指數(shù)環(huán)比上升29.5%,同比上升11.4%,顯示出在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)作用下,以行政手段為主的調(diào)控政策效應(yīng)不斷消減,市場(chǎng)反彈壓力逐漸增大。異常交易頻發(fā),高溢價(jià)與退地現(xiàn)象并存,表明市場(chǎng)微觀管制手段乏力。大家都跑,就是空城;大家都追,就有地王。

　　空城鬼城是只要土地城鎮(zhèn)化、沒有人口城鎮(zhèn)化的極端現(xiàn)象。土地市場(chǎng)發(fā)展要與新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程相協(xié)調(diào),土地供應(yīng)要與產(chǎn)業(yè)集聚、人口流動(dòng)、公共服務(wù)布局相銜接。防止土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化,要嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地,充分考慮城市群與大中小城市銜接,優(yōu)化土地利用空間布局,使得土地供應(yīng)與城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略相匹配。

　　重構(gòu)新型城鎮(zhèn)化下的土地調(diào)控體系

　　從CLI出讓價(jià)格指數(shù)看,經(jīng)過2009年以來的快速上漲后開始波動(dòng)趨穩(wěn),但這是以行政手段為主調(diào)控的結(jié)果,市場(chǎng)機(jī)制作用尚不充分。土地行政配置,不利于提高效率、產(chǎn)業(yè)升級(jí)。要逐步發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用,宏觀上穩(wěn)總量保發(fā)展,中觀上調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式,微觀上推改革促集約,逐步建立與經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整加速新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式相適應(yīng)的土地調(diào)控政策體系。

　　數(shù)據(jù)有沒有好苗頭?

　　我國(guó)以調(diào)整結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的路徑,在土地市場(chǎng)上已有所反應(yīng),供應(yīng)總量保持穩(wěn)中微增態(tài)勢(shì),供地結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整,基礎(chǔ)設(shè)施用地負(fù)增長(zhǎng),工礦用地增速處于較低水平�？鄢�房地產(chǎn)用地補(bǔ)倉(cāng)效應(yīng),經(jīng)濟(jì)對(duì)土地投入的高依賴性開始變化。

　　年初,中央將今年GDP增長(zhǎng)預(yù)期調(diào)低至7.5%,但仍有20余省份確定10%以上。從上半年土地供應(yīng)情況看,并未出現(xiàn)以高投資促成高增長(zhǎng)的模式。在土地供應(yīng)總量平穩(wěn)前提下,全國(guó)有23個(gè)省份用地總量保持增長(zhǎng),且多數(shù)為中西部地區(qū),經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與土地資源匹配程度進(jìn)一步提高。

　　在新的土地調(diào)控體系中,地方政府處于什么位置?

　　年初國(guó)資委調(diào)查報(bào)告顯示當(dāng)前平臺(tái)融資規(guī)模達(dá)到13萬(wàn)億元,2013年預(yù)計(jì)到期債務(wù)總額約3萬(wàn)億元,已占地方財(cái)政收入的50%以上。從前5個(gè)月地方財(cái)政收支來看,扣除中央轉(zhuǎn)移支付,部分省份已出現(xiàn)收不抵支情況。地方政府大規(guī)模集中推出土地和利用土地大量融資,積累財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn),加大了房地產(chǎn)調(diào)控難度。

　　地方既天價(jià)賣地又低價(jià)出讓怎么看?

　　現(xiàn)行財(cái)稅體制下,中央和地方財(cái)權(quán)和事權(quán)不盡匹配,地方缺乏建設(shè)性財(cái)政資金,要實(shí)現(xiàn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化加速發(fā)展,一方面依靠經(jīng)營(yíng)性用地出讓取得的資金輸血;另一方面以低地價(jià)出讓、短期稅收返還等形式供應(yīng)工業(yè)用地,吸引外來投資,增加就業(yè)和稅收。

　　十一五期間,工業(yè)用地出讓平均價(jià)格在200元/平方米左右,變化幅度在4%以內(nèi),房地產(chǎn)用地出讓均價(jià)則由工業(yè)用地的6倍上升到8.7倍以上。對(duì)此一方面要正視土地出讓、土地融資涉地收入對(duì)地方發(fā)展的貢獻(xiàn),另一方面要逐步改革現(xiàn)有土地出讓和土地財(cái)稅管理體制,探索實(shí)行租讓結(jié)合的工業(yè)用地供應(yīng)制度和國(guó)有土地收益基金,同時(shí)建立強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制,減少違法違規(guī)抵押。