摘要：據(jù)國土資源部法律中心(以下簡稱法律中心)最新披露的研究結果，土地抵押貸款在去年年底已飆升至近6萬億規(guī)模，風險不容小覷。2012年84個重點城市土地質押177015宗，土地抵押總面積為34.9萬公頃，涉及總金額達5.95萬億元。其中，五大國有商業(yè)銀行作為土地抵押放貸主體的放貸金額占總金額的45%，約為2.5萬億元。

　　法律中心認為，土地抵押融資貸款過于向五大行集中，且儲備土地抵押融資存在不規(guī)范行為，銀行存在違規(guī)放貸風險。

　　去年土地抵押貸款近6萬億

　　據(jù)法律中心研究數(shù)據(jù)顯示，2012年84個城市處于抵押狀態(tài)的土地共有177015宗，土地抵押總面積為34.9萬公頃，土地抵押貸款總金額為5.95萬億元。去年凈增抵押土地25133宗，凈增抵押金額11213億元。

　　在土地抵押的分布上，農(nóng)村的規(guī)模較小。法律中心表示，截至2012年12月底，農(nóng)村土地抵押融資只有406億元，占比不到1%。同時，宅基地抵押融資情況客觀存在。

　　同時，法律中心還認為，土地抵押融資貸款向五大國有商業(yè)銀行(工、農(nóng)、中、建、交)過于集中。截至2012年12月底，84個城市土地抵押放貸主體及土地抵押貸款金額占總金額的比例，五大國有商業(yè)銀行為45%，城市商業(yè)銀行為6%。而其中的風險表現(xiàn)在土地抵押貸款市場產(chǎn)生壟斷，金融資源無法達到有效配置;經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)的土地抵押貸款業(yè)務受到行政干預較多，貸款多投放于政府支持的項目或大型企業(yè)，造成中小企業(yè)土地抵押貸款更加困難。

　　據(jù)了解，國土部今年在全國范圍進行土地督察及整改行動，不斷暴露出部分地區(qū)違規(guī)使用土地情況，目前行動已處于收官階段。

　　銀行存違規(guī)放貸風險

　　土地的違規(guī)抵押與銀行貸款風險關系密切。法律中心對84個城市土地抵押融資風險進行了評估，認為土地抵押貸款存銀行違規(guī)放貸風險和土地登記機構違規(guī)登記風險。

　　據(jù)了解，銀行的違規(guī)放貸風險主要是對不能抵押的土地辦理了土地抵押登記手續(xù)，如宅基地、公益用地等。此外，還有銀行擅自擴大放貸比例，違背產(chǎn)業(yè)政策放貸等等。

　　對于儲備土地的抵押，法律中心稱土地抵押融資行為存在不規(guī)范，一些地方超年限抵押的現(xiàn)象較多。根據(jù)2007年國土資源部、財政部聯(lián)合中國人民銀行發(fā)布的《土地儲備管理辦法》規(guī)定，儲備土地辦理登記后進行抵押登記貸款最長期限只有2年。

　　此外，對于儲備土地在抵押中的價值評估，存在虛高的情況。法律中心透露，儲備用地抵押評估時，大多數(shù)評估機構并未嚴格按規(guī)定操作，且政府儲備土地規(guī)劃普遍滯后，有的根據(jù)“土地財政”需要隨意調整，把“綠地”、“道路”等社會公益設施的儲備用地隨意調整為經(jīng)營性用地進行招拍掛。

　　今年3月，國土部公布的2012年國家土地督察工作情況顯示，國土部在對36個市(區(qū))的土地抵押融資情況開展督查時，發(fā)現(xiàn)有943個項目涉及違規(guī)抵押貸款1039.22億，涉及土地面積29.63萬畝。

　　“土地違規(guī)抵押往往是由制度漏洞造成的。一塊用地是否具備抵押資格，都是有嚴格規(guī)定的。”北京一家券商分析師認為，實際上很多土地違規(guī)抵押都和地方財政及地方債務相關，通常地方土地儲備部門在違規(guī)抵押土地方面，可能得到了地方政府默許。

　　“當時，監(jiān)管層就清理了一批土地多次抵押，超值抵押和變更用途的違規(guī)抵押用地。地方政府之后申請的貸款抵押情況都要好一些。”該分析師對記者表示，2011年下半年以來，國土部、銀監(jiān)會等部委就一直在平臺貸的清理中整頓土地抵押的違規(guī)問題，銀行對這類貸款的態(tài)度也謹慎很多了。

　　“銀行對平臺貸這類限制的貸款做的(比以前)少了很多了，也都在清理。今年沒有新增!”一家股份制銀行信貸部負責人表示。