當房地產(chǎn)調(diào)控進入深水區(qū)，地方政府的土地財政依賴是個繞不開的話題，也是深層矛盾之所在。如何突破地方政府經(jīng)營土地的慣性，降低土地財政依賴，最大限度地撬動保障房投資積極性，但同時又要打破成交冰凍的局面，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，這是整個2012年地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的方向。

　　當房地產(chǎn)調(diào)控進入深水區(qū)，地方政府的土地財政依賴是個繞不開的話題，也是深層矛盾之所在。如何突破地方政府經(jīng)營土地的慣性，降低土地財政依賴，最大限度地撬動保障房投資積極性，但同時又要打破成交冰凍的局面，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，這是整個2012年地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的方向。從近期各地釋放出的信號來看，大至京滬渝，小至中山等地房地產(chǎn)調(diào)控思路正明晰起來。

　　從目前的樓市成交數(shù)據(jù)來看，上海仍未走出低谷。上周1月30日至2月5日，上海市商品房成交面積僅為4.74萬平方米，其中商品住宅成交面積為2.63萬平方米，同比下跌幅度高達48.89%。成交均價為20896元/平方米。開發(fā)商普遍反映，市場雖然較春節(jié)假期有所回暖，但依然處于極其低迷的狀態(tài)。

　　不過，這種局面可能會在3月出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。“我們的分行同事剛剛從上海市房地局開會回來，根據(jù)上海官方的內(nèi)部預(yù)測，樓市在3月份可能出現(xiàn)成交回暖。”上海交通銀行某房貸業(yè)務(wù)負責人告訴記者。

　　上海力促剛需入市的政策將集中在兩個領(lǐng)域：一是放寬普通商品房每套總價門檻，內(nèi)環(huán)以內(nèi)調(diào)至每套330萬元以下，內(nèi)外環(huán)間每套200萬元以下，外環(huán)外每套160萬元以下。二是調(diào)整“共有產(chǎn)權(quán)房”(即經(jīng)濟適用房)準入標準，申請門檻從家庭人均可支配收入每月3300元放寬到5000元。另外，對共有產(chǎn)權(quán)房購買家庭的本市戶籍連續(xù)年限、人均財產(chǎn)限額等均有可能進一步放寬。

　　根據(jù)上海市市長韓正在市政府工作會議上的表態(tài)，這些政策將在今年一季度內(nèi)正式推出。而這也是房管部門認為成交量可能回暖的最主要依據(jù)。

　　此前上海普通商品房的標準，這套房產(chǎn)被界定為非普通住宅，需要繳納總房款3%的契稅。而契稅繳納完畢又是辦理房產(chǎn)證和貸款手續(xù)的前提條件之一。也就是說，孫先生要想辦理貸款和房產(chǎn)證，一定要繳納近6萬元的契稅才行。但是，一旦新政公布，這套房產(chǎn)屬于普通住宅，那么1.5%的契稅標準將令孫先生直接節(jié)省3萬元。

　　對于二手房交易來說，這一標準意義更大。除1.5%的契稅差外，還有賣家的營業(yè)稅、所得稅等都和這一標準直接相關(guān)。

　　上海另一個隱形的刺激政策是貌似放寬的首套房貸利率折扣。據(jù)交通銀行等業(yè)內(nèi)人士介紹，在春節(jié)前后，銀行對首套房、改善性剛性需求的房貸放款速度明顯加快。一些銀行也出現(xiàn)了利率9.5折的優(yōu)惠。銀行系統(tǒng)對經(jīng)濟適用房等保障房的貸款支持力度也在加大。保障房貸款基本上比照首套房貸款政策執(zhí)行。#p#副標題#e#

　　除了上海外，北京等地近期也出現(xiàn)房貸松動跡象。有媒體報道稱，北京部分銀行甚至出現(xiàn)8.5折利率優(yōu)惠。中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰向記者表示，房貸確有松動，但對市場推動作用有限。

　　數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后首周北京住宅網(wǎng)簽量(包含一、二手)1438套，日均205套，比春節(jié)前一周下降了6.8%，其中新建商品住宅網(wǎng)簽成交量790套，創(chuàng)周成交量歷史新低。

　　和促進剛需入市的幾項政策相比，一個更大的轉(zhuǎn)變正在地方醞釀，并有可能真正撼動房價。那就是調(diào)低土地收入預(yù)期，降低地價。此舉在業(yè)內(nèi)看來，似將成為影響未來房價的關(guān)鍵。

　　根據(jù)近日北京、上海兩地公布的官方說法，京滬在2012年紛紛調(diào)低了土地出讓金的預(yù)期。其中 北京市財政局稱今年的土地出讓收入約為900億元，同比降幅接近三成。上海也下調(diào)今年土地出讓收入預(yù)算至1250億元，僅為2011年實際土地出讓收入的83.8%。

　　“我們正積極建議地方政府重新為擬出讓的土地定價�，F(xiàn)在各地已經(jīng)出現(xiàn)很多底價成交的地塊，說明政府在讓利。但關(guān)鍵問題是，這些所謂的底價與政府出讓成本之間還有多大空間?政府還能不能繼續(xù)讓利，以真正平抑房價。”一位接近住建部的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱。

　　對于政府出讓土地的定價方式，上海一家開發(fā)企業(yè)向記者介紹，底價的確定是比較繁雜的。“首先是看市場，先評估一個市場可能接受的價格。然后看成本。這種成本不是一個項目的成本，而是至少以區(qū)為單位，來統(tǒng)籌所有項目的土地收益和投資支出，確定一個單一項目政府可能接受的成本價。如果對比下來，政府有利可圖就會找到一個中間價作為底價掛牌。如果政府算下來不劃算，那就可能暫緩掛牌。”該人士稱，而現(xiàn)在的情況是，有些地塊市場可以接受的價格較低，算下來政府是沒有利的。這也就是目前地方政府出讓土地的積極性不高的原因。

　　值得注意的是，業(yè)內(nèi)人士表示，目前這種調(diào)低預(yù)期的表述是建立在地方政府對土地市場形勢不好的判斷上，并非地方政府的主動行為。土地財政的縮水對地方經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型起到的是倒逼作用。政府目前仍無意主動降低地價，以平抑房價。