摘要：今年以來各地陸續(xù)推出160余項樓市調(diào)控政策，但同時，西安、鄭州等城市的房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)市場未來將向何處去？

       就此，中新經(jīng)緯專訪了原房改課題組組長、中房集團(tuán)公司前董事長孟曉蘇，作為一位深度參與中國商品房市場從小到大的親歷者，他對樓市風(fēng)云變幻有自己的判斷。

       “中國房地產(chǎn)市場不存在泡沫，在快速城鎮(zhèn)化的推動中，至少還有20年的好光景�！泵蠒蕴K說，房價就像三步舞的節(jié)奏“蹦擦擦”一樣，一年上漲，兩年調(diào)控，而新的周期又在眼前。他認(rèn)為，“房地產(chǎn)業(yè)綁架中國經(jīng)濟(jì)”的觀點有誤，資金流向房地產(chǎn)，就像“圍魏救趙”一樣，解救了其他行業(yè)；與此同時，政府應(yīng)該加大保障房、租賃房供應(yīng)，滿足不同人群需要。

       “房地產(chǎn)業(yè)還有20年的好光景”

       到今年7月3日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)【1998】23號)將滿20年。在這次住房制度改革中，提出了停止福利住房分配、開展住房抵押貸款、放開住房二級市場、支持住房企業(yè)發(fā)展等政策。

       作為政策推動者之一， 孟曉蘇指出，這與福利分房難以為繼、產(chǎn)能過剩有關(guān)。當(dāng)時，由國家建設(shè)部、國家體改委、國家計委、國家科委和中房集團(tuán)共同設(shè)立一個課題組，啟動了住房建設(shè)成為國民經(jīng)濟(jì)新增長點研究與住房制度改革方案設(shè)計，孟曉蘇擔(dān)任課題組組長。歷時一年半，課題組在1998年3月完成了課題報告。在此之后，國務(wù)院23號文件發(fā)布，啟動了全國城鎮(zhèn)住房制度改革。

       在孟曉蘇看來，從那時開始，城鎮(zhèn)住房制度改革成為中國經(jīng)濟(jì)改革進(jìn)程中的一大亮點，近20年里，房地產(chǎn)投資與銷售旺盛，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由此拉動了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，“這就相當(dāng)于給中國經(jīng)濟(jì)裝上了一個機(jī)車”。

       一路高歌猛進(jìn)不足20年，行業(yè)內(nèi)已經(jīng)有人開始看衰房地產(chǎn)業(yè)，認(rèn)為“黃金時代”已經(jīng)過去。但孟曉蘇認(rèn)為，這是一個偽命題，房地產(chǎn)業(yè)至少還有20年的好光景。

       “之前有人說房地產(chǎn)業(yè)的黃金十年已經(jīng)過去，進(jìn)入了白銀十年，但樓市的迸發(fā)式增長已經(jīng)表明，這是一個偽命題。美國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展了200年，如今還在發(fā)展，中國的房改才20年，你怎么能說到頭了呢？”他說。

       孟曉蘇認(rèn)為，中國人對房子的需求依舊很大，快速推進(jìn)的城市化進(jìn)程表明，還有大量的農(nóng)村人口將涌進(jìn)城市，而城市人口也存在很多改善型需求，買房仍是居民的消費(fèi)熱點。

       他說：“當(dāng)二手房交易成為市場的主流，房子就會有漲有落，就像美國房價，它就是漲漲跌跌。但現(xiàn)在中國市場仍以新房交易為主，是一個增量市場，這種市場基本上是供不應(yīng)求的狀態(tài)，怎么會出現(xiàn)全國性的房價下跌呢？”

       “20歲的身體，不會得老年病�！泵蠒蕴K說。

       房價就像“蹦擦擦”

       本輪樓市調(diào)控始于2016下半年，至今已經(jīng)1年多時間，在“五限”時代下，即使是地方政府不停地通過各種政策為樓市“打補(bǔ)丁”，房地產(chǎn)市場也沒有完全沉寂下去，進(jìn)入2018年，多地樓市都有回暖跡象。

       國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017全年商品房銷售面積169408萬平方米，商品房銷售額133701億元，以此計算，全年商品房銷售單價約為7892元/平方米；2018年1—5月，商品房銷售面積56409萬平方米，商品房銷售額48778億元，銷售單價約為8647元/平方米。也就是說，今年前5月，全國商品房銷售單價上漲了755元/平方米。

       孟曉蘇認(rèn)為，通過這個簡單的數(shù)據(jù)對比可以看出，房價仍在緩慢抬升，“房價越調(diào)越漲，是因為調(diào)反了，人為壓制需求是不起作用的，應(yīng)該主動增加供應(yīng)量�，F(xiàn)在來看，之前的‘緊縮銀根’‘緊縮地根’的做法是有誤的。有人錯誤地認(rèn)為，豬肉價格上漲是因為養(yǎng)豬的太多，所以一定要少養(yǎng)豬。沒有了豬，市場上就沒有了豬肉，也就沒了豬價�！�

       這些年，他一直認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)量不夠，且供應(yīng)結(jié)構(gòu)也需要調(diào)整。工業(yè)用地供應(yīng)太多，存在一定浪費(fèi)，而住宅用地的比例過低。

       孟曉蘇判斷，中國房地產(chǎn)市場不存在泡沫，“房地產(chǎn)泡沫說了這么多年，但從來沒有破滅，只是在個別地方出現(xiàn)過。中國是一個朝氣蓬勃的市場，需求還很大，未來房價上漲的概率大于下跌的概率，只是漲得快與漲得慢的問題�！�

       房價的走勢并不平穩(wěn)，大約是3年為一個周期。2006年樓市火熱，2007—2008年因調(diào)控而陷入低迷；2008年面對全球金融危機(jī)而出臺刺激政策，房價隨即反彈，2011—2012年進(jìn)行了強(qiáng)力調(diào)控；2013年房價上漲，2014—2015年出臺收緊政策；2016年在“去庫存政策”影響下樓市恢復(fù)上漲，之后就是持續(xù)到現(xiàn)在的樓市調(diào)控。

       “這12年來，房地產(chǎn)市場一直是3年一個小周期，就像跳三步舞的節(jié)奏‘蹦擦擦’一樣，現(xiàn)在已經(jīng)是第4個‘蹦擦擦’了。今年是處于第4個‘蹦擦擦’中的第2個‘擦’，明年可能要‘蹦’了。”他說。