摘要：多地出臺新政摁住地價(jià)，樓市調(diào)控又添殺手锏。住宅建設(shè)用地出讓方式發(fā)生重大變化，南京取消搖號，取而代之的是競爭保障性住房建設(shè)面積。

       業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一旦地價(jià)被摁住，房價(jià)就失去上漲的動力，如果再加大土地供給，樓市就能平穩(wěn)發(fā)展。

       南京最新土地競拍方式

       6月2日，南京掛出總面積36.15公頃的11幅地塊出售。引人注意的是，此次土地出讓方式作出重大調(diào)整：搖號被取消，取而代之的是競爭保障性住房建設(shè)面積，所建保障性住房無償移交政府，相應(yīng)房屋建設(shè)成本不納入該地塊商品住宅房價(jià)準(zhǔn)許成本。

       具體做法是：

       自本批次土地開始，當(dāng)住宅用地、商住用地網(wǎng)上交易競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，停止競爭地價(jià)，改為在網(wǎng)上競爭保障性住房建筑面積，面積最多者為競得人，所建保障性住房無償移交政府，相應(yīng)房屋建設(shè)成本不納入該地塊商品住宅房價(jià)準(zhǔn)許成本。

       公告規(guī)定，當(dāng)住宅、商業(yè)地塊溢價(jià)超出45%時(shí)，超出部分不計(jì)入房價(jià)成本，競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的80%，申領(lǐng)銷許需達(dá)到相應(yīng)條件。當(dāng)網(wǎng)上競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí)，商品住宅必須現(xiàn)房銷售。達(dá)到最高限價(jià)時(shí)仍有競買人要求繼續(xù)競買的，停止競價(jià)，改為在本地塊內(nèi)競爭保障性住房建筑面積，每次保建面積200平方米，認(rèn)建面積最多者為競得人。

       多地嚴(yán)控地價(jià)

       北京是較早提出控制地價(jià)的城市。去年9月30日，北京市出臺新的土地出讓方式。當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到上限時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場競報(bào)企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。當(dāng)競報(bào)自持比例達(dá)到100%，轉(zhuǎn)入投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案程序。

       限制地價(jià)半年多來，效果非常明顯。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京已連續(xù)出現(xiàn)8宗地塊溢價(jià)率低于5%，而以前北京的土地平均溢價(jià)率在限價(jià)的基礎(chǔ)上均超過30%。

       上海也在收緊地價(jià)，對宅地首次嘗試招標(biāo)拍賣復(fù)合模式：即按照通過資格審查的有效申請人數(shù)確定，人數(shù)在三人及以下的，地塊采取掛牌方式出讓；3人以上的，則通過招標(biāo)方式出讓。

       廣州為控制地價(jià)，實(shí)施一地一策，組合使用“限地價(jià)、競配建”“限房價(jià)、競地價(jià)”“限地價(jià)、競房價(jià)”等多種競價(jià)方式。

       土地拍賣市場降溫

       從政府的嚴(yán)厲調(diào)控下，熱點(diǎn)城市的土地市場迅速降溫。

       5月下旬，北京出讓兩宗商辦用地，其中一宗北京市豐臺區(qū)麗澤金融商務(wù)區(qū)南區(qū)D-01地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地遭遇流標(biāo)。這是繼2015年11月高教園區(qū)9號地流標(biāo)后，時(shí)隔一年半北京再現(xiàn)流標(biāo)土地。

       中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年前5月，全國土地出讓最多的50大城市合計(jì)土地出讓收入達(dá)到10103.8億元，同比上漲幅度為33%。一二線城市土地出讓金同比仍然增長，但土地溢價(jià)率在明顯降低。特別是一線城市，經(jīng)營性用地溢價(jià)率平均為21%，為近5年最低。嚴(yán)格調(diào)控政策下，土地市場明顯降溫。