摘要：截至目前，除西藏自治區(qū)的部分市、縣外，全國都已實現(xiàn)不動產(chǎn)登記“發(fā)新停舊”，不動產(chǎn)登記制度順利落地實施。國土資源部地籍司(不動產(chǎn)登記局)負責人今天在做出上述表示的同時透露，個別地方農(nóng)村不動產(chǎn)登記仍然存在不規(guī)范問題。

       這位負責人指出，為此，國土資源部近日下發(fā)《關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》就非本農(nóng)民集體成員(含城鎮(zhèn)居民和華僑)依法取得的宅基地如何進行確權(quán)登記等做出明確規(guī)定。這位負責人強調(diào)，1999年之后城鎮(zhèn)居民使用宅基地的，不予確權(quán)登記。

       農(nóng)村房屋等須頒發(fā)統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)證書

       據(jù)國土資源部這位負責人介紹，2014年，國土資源部等五部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步加快推進宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，此后，農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作取得積極進展，但也存在著農(nóng)村地籍調(diào)查工作基礎(chǔ)薄弱，個別地方不動產(chǎn)登記工作進展緩慢，一些地方宅基地“一戶多宅”、面積超占嚴重等突出問題。這位負責人說，特別是農(nóng)村土地制度改革試點地區(qū)土地確權(quán)登記發(fā)證遲緩，直接影響了試點工作的順利推進。

       據(jù)他介紹，為推進農(nóng)村土地確權(quán)登記工作提供政策供給，國土資源部再次下發(fā)《通知》。根據(jù)《通知》，這位負責人強調(diào)：“農(nóng)村頒發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)證書不能有任何含糊。”

       “農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)以及房屋所有權(quán)是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要內(nèi)容。” 這位負責人指出，要按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》、《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》等法規(guī)政策規(guī)定，頒發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)證書。

       同時，要根據(jù)當?shù)毓ぷ鳁l件，因地制宜選擇合適的調(diào)查方法，開展房地一體的農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查，將農(nóng)房等宅基地、集體建設(shè)用地上的定著物納入調(diào)查范圍。這位負責人要求，農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查不得收費，不得增加農(nóng)民負擔。此外，還要將宅基地、集體建設(shè)用地和房屋等定著物一并劃定不動產(chǎn)單元，編制不動產(chǎn)單元代碼，為農(nóng)村不動產(chǎn)配上“身份證號”。

       《通知》要求，開展權(quán)籍調(diào)查時，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)將宅基地、集體建設(shè)用地和房屋的權(quán)屬調(diào)查結(jié)果送達農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，并在村民會議或村民代表會議上說明，同時以張貼公告等形式公示權(quán)屬調(diào)查結(jié)果，做到農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查公正、公開，充分保障農(nóng)民的知情權(quán)。

       “一戶多宅”登記應(yīng)公告無異議

       對于農(nóng)村住宅存在的歷史遺留的“一戶多宅”等如何進行確權(quán)登記，《通知》也做出了具體規(guī)定。

       這位負責人說，針對“一戶多宅”問題，《通知》強調(diào)，宅基地使用權(quán)應(yīng)按照“一戶一宅”要求，原則上確權(quán)登記到“戶”。

       “考慮到實踐中戶籍管理與宅基地管理不銜接，公安部門規(guī)定有獨立住址才能分戶，而基層國土資源部門在戶籍分戶后才批準使用宅基地，因此導(dǎo)致符合當?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶但未經(jīng)批準另行建房分開居住的。”這位負責人說，《通知》要求地方結(jié)合實際經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無異議，并按規(guī)定補辦有關(guān)用地手續(xù)后依法予以確權(quán)登記；未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準的，依法按照實際使用面積予以確權(quán)登記。

       宅基地面積超占分三個時間點處理

       宅基地面積超占也屬于歷史遺留問題，據(jù)這位負責人介紹，《通知》明確對于歷史上經(jīng)過批準的宅基地，認可批準的效力，按照批準面積確權(quán)登記。對于未經(jīng)批準占用宅基地的，《通知》分歷史階段予以處理。

       “因宅基地使用面積標準是1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》規(guī)定的，1987年寫進《土地管理法》�！锻ㄖ�》結(jié)合國土資源部有關(guān)規(guī)定，又考慮到當前不動產(chǎn)登記工作加快推進的有關(guān)要求以及宅基地試點改革正在探索對超占面積進行有償使用等�！� 這位負責人說，這部分宅基地分1982年以前、1982年～1987年、1987年以后3個歷史階段對宅基地超占面積如何確權(quán)登記進行了規(guī)定。

       具體登記規(guī)定是，1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，無論是否超過其后當?shù)匾?guī)定面積標準，均按實際使用面積予以確權(quán)登記；1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定面積標準的，超過面積按國家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記；1987年《土地管理法》實施后，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，符合規(guī)劃但超過當?shù)孛娣e標準的，在補辦相關(guān)用地手續(xù)后，依法對標準面積予以確權(quán)登記，超占面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

       非本農(nóng)民依法取得宅基地可以登記

       針對非本農(nóng)民集體成員(含城鎮(zhèn)居民和華僑)依法取得的宅基地，《通知》規(guī)定要依法予以確權(quán)登記。

       據(jù)這位負責人介紹，非本農(nóng)民集體成員使用宅基地有兩種情況。第一種是政府實施扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等項目組織農(nóng)民易地建房使用宅基地。他說，這種情況使用的宅基地都是經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃和批準的，應(yīng)予以確權(quán)登記。這位負責人強調(diào)，為防止遷新、建新不退舊，《通知》要求在退出原宅基地并注銷登記后，再辦理登記手續(xù)。

       第二種是1999年之前非農(nóng)業(yè)戶口居民(含城鎮(zhèn)居民和華僑)合法取得的。對于這種情況，這位負責人指出，因宅基地屬于農(nóng)民的福利性待遇，但對非農(nóng)業(yè)戶口居民(含城鎮(zhèn)居民和華僑)因轉(zhuǎn)讓、贈與房屋以及經(jīng)政府審批建房等方式占用宅基地的，《通知》認可其合理性，分1982年前、1982年～1999年兩個歷史階段，規(guī)定了確權(quán)登記的政策。

       “因為1999年國辦發(fā)文禁止城市居民再以自行建造或購買的方式獲得宅基地�！边@位負責人強調(diào)，所以1999年之后城鎮(zhèn)居民使用宅基地的，不予確權(quán)登記。

       此外，《通知》也對集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)問題做了具體規(guī)定。

       婦女及進城農(nóng)民合法權(quán)益有保障

       為有效維護農(nóng)村婦女宅基地權(quán)益，《通知》明確，農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動產(chǎn)登記薄及權(quán)屬證書上。農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)民集體，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，應(yīng)依法予以確權(quán)登記。

       這位負責人說，按照中央推進城鎮(zhèn)化工作安排，未來1億農(nóng)民將進城落戶。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深入推進城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》中“切實維護進城落戶農(nóng)民在農(nóng)村的合法權(quán)益和其合法宅基地權(quán)益應(yīng)予以保護”的規(guī)定，《通知》規(guī)定農(nóng)民進城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。