摘要：2016年接近尾聲。在“去庫(kù)存”政策強(qiáng)力施行的大背景下，到11月末，全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存量已經(jīng)連續(xù)減少9個(gè)月。12月13日，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，11月末，全國(guó)商品房待售面積69095萬(wàn)平方米，比10月末減少427萬(wàn)平方米。

       全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存連減9個(gè)月，廣州去化周期降至5.7個(gè)月，具體到廣州，“去庫(kù)存”效應(yīng)明顯。據(jù)相關(guān)媒體數(shù)據(jù)顯示，截至11月，廣州全市庫(kù)存去化周期已經(jīng)降至5.7個(gè)月，遠(yuǎn)低于被認(rèn)為是正常水平的8-10個(gè)月。應(yīng)當(dāng)看到，全年房地產(chǎn)銷售的良好態(tài)勢(shì)促進(jìn)了廣州庫(kù)存量的急劇下降。從年初訂立去庫(kù)存目標(biāo)，到年中超額完成任務(wù)，廣州樓市的2016年下半程，在庫(kù)存告急中接近尾聲。

       就全國(guó)而言，縱觀全年，去庫(kù)存從“分城施策”到“一城一策”，政策上在不斷細(xì)化和調(diào)整，從而防止了“一刀切”的可能性。部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一二線熱點(diǎn)城市，從“930”前后起經(jīng)歷了三次調(diào)控潮；與此同時(shí)，三四線城市的去庫(kù)存還在穩(wěn)步推進(jìn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，10月份和11月份，從房地產(chǎn)價(jià)格的數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，調(diào)控取得了初步成效；15個(gè)重點(diǎn)城市中，有7個(gè)城市絕對(duì)房?jī)r(jià)在往下走，熱點(diǎn)城市或者說(shuō)調(diào)控城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到了初步遏制。

       樓市銷售創(chuàng)歷史新高

       12月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布前11月房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)。在銷售方面，無(wú)論銷售面積還是銷售額，都已提前刷新了年度紀(jì)錄。

       根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年前11月，全國(guó)商品房銷售面積135829萬(wàn)平方米，歷史上首次突破十萬(wàn)億；商品房銷售額102503億元，超過(guò)2013年的峰值，提前創(chuàng)歷史新高。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上一輪成交高點(diǎn)出現(xiàn)在2013年，當(dāng)年，全國(guó)商品房成交面積和成交額分別達(dá)到13.2億平方米、8.14萬(wàn)億元。

       業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多個(gè)因素促成了樓市銷售的行情。多個(gè)機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，有賴于寬松的貨幣環(huán)境下，樓市大幅升溫，經(jīng)過(guò)2015年的五次降息，一年期貸款基準(zhǔn)利率一度下調(diào)至4.35%的低點(diǎn)；從投資的角度，民間投資渠道長(zhǎng)期不足，很多投資者又在2015年遭受股市震蕩重創(chuàng)，因此在今年紛紛從股市逃入樓市；此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身具備“買漲心態(tài)”，市場(chǎng)在進(jìn)入升溫通道之后，容易吸引大量購(gòu)房者的進(jìn)入，交易量也得以迅速攀升。

       在2016年初就被大力推行的去庫(kù)存政策被認(rèn)為起到了關(guān)鍵的作用。

       然而，房地產(chǎn)銷售的情況出現(xiàn)了冰火兩重天的局面：一線城市、部分熱點(diǎn)二線城市，量?jī)r(jià)齊升；多數(shù)深陷去庫(kù)存困境的三四線城市，庫(kù)存消化有限。樓市巨大的“虹吸效應(yīng)”之下，庫(kù)存量大的城市越來(lái)越不受“待見(jiàn)”，而熱點(diǎn)城市樓市則陷入供不應(yīng)求狀態(tài)。面對(duì)市場(chǎng)分化現(xiàn)實(shí)，7月、11月的兩次中央政治局會(huì)議均表態(tài)“抑制資產(chǎn)泡沫”，熱點(diǎn)城市成為抑制資產(chǎn)泡沫重點(diǎn)區(qū)域。

       廣州去化周期下降

       具體到一線城市廣州，成交一片向好帶來(lái)的是庫(kù)存量的急劇下降。作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的其中一環(huán)，廣州去庫(kù)存行動(dòng)成效顯著。

       廣州市人民政府官方網(wǎng)站發(fā)布的《廣州市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案（2016—2018年）》列出了廣州市去庫(kù)存任務(wù)表，按照計(jì)劃，2016年?duì)幦』��?5萬(wàn)平方米。然而，僅僅用了三個(gè)多月，廣州市一手商品房可售面積就較2015年年底減少了121萬(wàn)平方米。

       截至7月底，廣州市一手商品房可售面積2127萬(wàn)平方米，超額完成省政府下達(dá)的去庫(kù)存目標(biāo)任務(wù)，去庫(kù)存周期下降至8個(gè)月。此時(shí)，廣州的去庫(kù)存就已沒(méi)有壓力，反而是下半年庫(kù)存量是否不足而引發(fā)業(yè)界的討論。

       為什么廣州樓市的庫(kù)存量減少得這么快？最直接的原因是成交量的上漲。最新數(shù)據(jù)顯示，今年到目前為止，廣州全市一手房網(wǎng)簽已已突破12萬(wàn)套。

       網(wǎng)簽的火熱，加之新開(kāi)工面積的減少，隨之而來(lái)的則是各區(qū)庫(kù)存的急劇萎縮。截至11月，廣州全市庫(kù)存去化周期已經(jīng)降至5.7個(gè)月，遠(yuǎn)低于被認(rèn)為是正常水平的8-10個(gè)月，其中黃埔、增城、天河、白云四個(gè)區(qū)域更是低于4個(gè)月，黃埔?guī)齑嫒セ�周期只�?.1個(gè)月。按目前廣州樓市的庫(kù)存量而言，全市供貨量明顯不足。

       去庫(kù)存分化引發(fā)政策細(xì)化調(diào)整

       值得注意的是，在全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存連減9個(gè)月的同時(shí)，各地去庫(kù)存效果的分化非常顯著。

       從“分城施策”到“一城一策”，去庫(kù)存政策經(jīng)歷了不斷細(xì)化和調(diào)整的過(guò)程。一邊是一二線部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快；一邊是三四線城市銷售依舊乏力，去庫(kù)存分化成為今年的一個(gè)重要現(xiàn)象。部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一二線熱點(diǎn)城市，從“930”前后起經(jīng)歷了三次調(diào)控潮；與此同時(shí)，三四線城市的去庫(kù)存還在穩(wěn)步推進(jìn)。

       11月以來(lái)，杭州、武漢和深圳等10多個(gè)城市在此前基礎(chǔ)上進(jìn)一步收緊了樓市政策，進(jìn)一步提高購(gòu)房資格或貸款門檻。密集的調(diào)控政策逐漸扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，“在分化加劇中去庫(kù)存”依然是2017年樓市“主旋律”。2017年樓市調(diào)控的首要任務(wù)仍是去庫(kù)存，三四線城市由于庫(kù)存壓力高企，市場(chǎng)表現(xiàn)依然疲軟，預(yù)期未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)政府都將維持寬松政策。目前庫(kù)存壓力較大、房?jī)r(jià)仍下跌的城市，在去庫(kù)存政策刺激下成交量或有望提升。

       中共中央政治局9日召開(kāi)會(huì)議，分析研究2017年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議提出，明年要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。這一定調(diào)，也將成為樓市新政策導(dǎo)向。專家認(rèn)為，建立長(zhǎng)效機(jī)制關(guān)鍵要解決內(nèi)火，完善制度建設(shè)；針對(duì)市場(chǎng)分化的國(guó)情，去庫(kù)存與防風(fēng)險(xiǎn)并進(jìn)，土地、金融、財(cái)稅、供給結(jié)構(gòu)、房企調(diào)整等長(zhǎng)效機(jī)制的建立有望在2017年跨進(jìn)一步。